今日午后，万科A直线拉升封涨停，封单金额超27亿。此外，港股内房股走高，万科企业涨超17%，融信中国、融创中国涨超12%，世茂集团涨11%，中国金茂涨逾9%，碧桂园涨超5%。

事出反常必有妖~

据传有小作文传，传4000亿房贷贴息政策已定，贴息比例1%，风险地区和困难房企可能提高到2%……

12月的北京楼市开局略冷，海淀宝山双子去化并不“海淀”，新房成交量下滑，

市场都在等“东风”救场……

一个月蒸发一百万，挂牌价一天一换，

海淀两大“神盘”的业主们正在割肉离场。

“橡树湾四期，99平两居，成交价805万。”

上周，这条成交记录在北京房产圈炸开了锅。很多人第一反应是：看错了吧？

橡树湾，海淀清河的标杆改善盘，曾经单价冲破16万，如今均价8万出头？

更让人倒吸一口凉气的是，这套房子的业主今年7月才刚刚入手，买价975万。不到四个月，割肉170万，算上税费，实际亏损已近20%。而这位业主在持有仅57天后，就决定“及时止损”。

01 砸盘

这不是孤例。如果你最近打开贝壳找房，搜索“上地东里”——这个海淀学区房中的“战斗机”，扑面而来的是一种末日狂奔般的降价氛围：

“14天内降200万”、“3天前降102万”、“7天前降130万”……

几乎所有挂牌房源都顶着“必看好房”标签，伴随着动辄百万的降价提示。

一套45平米的一居室，挂牌价从高峰期的866万一路滑坡到如今的500万以下，近乎腰斩；59平两居，2022年还能卖出966万，如今只剩500多万。

这不是调整，这是崩塌。

同板块的上地西里、上地佳园同样惨烈。

上地佳园一套107平三居，2023年初成交价高达1436万，如今报价只剩700多万。业主挥刀自砍，不是几十万地砍，而是一两百万地砍，降幅普遍超过20%。

中介的语气已经从“这个月降了”变成了“今天又降了”。

清河二手房从刚需到改善，近日成交价格全面下跌，“全军覆没”。

02 信仰

时间倒回三年前，清河和上地，是北京楼市里几乎无可撼动的信仰。

清河，紧挨着中关村软件园、西二旗，百度、腾讯、网易、滴滴……中国互联网半壁江山聚集于此。高薪码农成群结队，购买力如潮水般汹涌。

叠加学区属性，清河在过去近十年走出了一条近乎神话般的上涨曲线。以橡树湾为例，从2014年单价不足8000元，一路飙升至2022年的12万元，涨幅超过15倍。这是无数人眼中“永远涨”的样本。

上地，更是海淀教育皇冠上的明珠。上地实验小学、清华附中上地小学、上地实验学校……小升初派位无“坑校”，校额到校名额丰厚。这里是全北京对教育最焦虑、也最愿意付费的家庭，用真金白银投票选出的“避风港”。

产业人口、优质学区、房源稀缺、政策稳定——四重保险锁死了这两个板块的房价天花板。

在很多人看来，即便全北京都在跌，海淀不会跌；即便海淀跌，清河上地也不会跌。

03 瓦解

信仰是如何被击碎的？

第一拳，来自产业。

移动互联网红利见顶，大厂增长放缓、裁员优化不再是新闻。西二旗的购买力引擎，动力已大不如前。高薪预期被打破，支撑高房价的收入基础开始松动。

第二拳，来自教育。

教育集团化，“双减”政策持续深化，多校划片、教师轮岗等举措，不断稀释顶级学区的稀缺性溢价。学区房从“确定性投资”变成了“概率性消费”，家长心态发生根本转变。

这个问题之前跟大家聊过，现在越来越多的家长愿意把有限的资金投向确定性更强的强中学书包房。

第三拳，也是最直接的一拳，来自新房。

2023年以来，海淀尤其是北部，新盘供应开闸。建发·海晏、华润·臻澐就开在清河边上，产品更新、设计更优，开盘价却低于市场预期，形成了对二手房的“降维打击”。

当同一个板块，可以用更低总价买到全新、品质更好的房子时，那些房龄十余年、户型陈旧的“老标杆”，还凭什么维持高昂的溢价？

第四拳，回迁房大量入市。

就在今年2月，对口上地实验小学树村校区的回迁房小区柳浪家园和裕和家园开始集中下房本，瞬间为市场注入了2000多套新房源。而这仅仅是个开始。

整个上地学区的回迁房小区，包括裕和家园、万德嘉园、柳浪家园北里、柳浪家园南里、树村丽景苑等，总计约有1万套住房。

这些回迁房的入市，彻底改变了上地学区房的游戏规则。

据悉，柳浪家园一套47平的一居室，价格从428.5万一路下调至277万，接近腰斩。76平米的两居室在短短几个月内跌幅达40%。回迁房业主的历史成本几乎为零，砸盘出售毫不心疼，这让高价购入商品房业主毫无招架之力。

于是，挤泡沫开始了。

从边缘的老破小开始，到刚需盘，再到曾经的改善标杆，无一幸免。

跌幅的分布清晰地揭示了资产的真实成色：

品质越差，跌得越狠；炒作越凶，摔得越惨。

04 警示

清河上地的“双杀”，给所有北京购房者上了一堂沉重的现实课：

在系统性调整面前，没有真正的“避风港”。

潮水退去时，所有裸泳者都会现身。过去支撑房价的种种叙事——产业、学区、稀缺——在需求收缩、预期转弱的宏观背景下，都可能瞬间变得脆弱。

甚至当下某些看似依然坚挺的板块，也暗藏风险。例如树村，因圆明天颂次新入市16万/平的成交价而维持着市场预期。但这种预期能否持续兑现，极大程度上取决于后续如中海树村项目的去化情况。

一旦新盘去化不及预期，或定价松动，整个板块的房价体系就可能被重构。

现在的“稳”，可能只是暂时的平静。

当下的北京楼市，已很难轻言哪里一定“保值增值”。市场的底层逻辑已经改变，从普涨时代进入分化时代，又从分化时代进入“价值重估”时代。

对于购房者而言，尤其是改善型客户，此刻更需要警惕惯性思维，放弃寻找什么”永远涨“的板块、小区。

决策的核心，应从追逐短期溢价，回归到房屋的居住本质、社区的真实品质和与自身需求的匹配度。

那个闭眼买入、躺赢增值的时代，真的结束了。

而认清这一点，或许是当下市场，给我们最宝贵的一课。