多少年了，北京新房就没见过17万+/平的。

传说中北京房价高，新闻里见过64万/平的，

但是从2018年以来，即便二手房市场在热，新房因为限价也罕见过超过10万/平的；

后来限价悄然取消，随着供地趋于核心区，北京新房楼面价一浪高过一浪，

2025年3月海淀树村成交楼面价达10.23万/平，创下新高……

然而7个月后，二环里祈年大街再次打破纪录，

今天土拍，城建20.28亿拿下祈年大街地块，楼面价来到11.5万/平（刨除商业用地价格），按照业内普遍认可的1.5倍缝差才能不亏计算，未来售价将直冲17万+/平。

北京拍出地王，市场热了吗？

01、地王再现

祈年大街地块位于二环内的“王牌”地块，总占地面积2.28万平方米，规划地上建筑面积2.5万平方米，综合容积率仅1.1，从设计之初，这宗地就扣死了“稀缺性”的主题。

其南邻天坛公园，北接前门大街景区，步行到天安门广场约2.2公里，更是堪称今年北京土地市场的“压轴明星”。

地块由4个子地块组成，沿祈年大街呈南北排列。

0201、0203、0204三幅子地块限高18米，而0202地块限高仅3.3米，且被要求整院售卖。

在正式挂牌前，北京市规划和自然资源委员会专门发布了一份补充说明，明确禁止在0202地块“通过高低配的方式建造别墅及私家庄园”，未来妥妥四合院没跑了。

按照200㎡以上户型计算，这块未来总价3000万以上，如果是四合院，总价更无上限。

祈年大街地块的配套资源，诠释了何为“内城绝版”。

走出家门几步就是地铁7号线桥湾站，换乘5号线也不过磁器口站溜达一下的距离。这里可不是只有交通便利，北京医院、同仁医院、友谊医院环伺，优质医疗资源在3公里半径内密集覆盖。

南侧紧邻的天坛公园成了业主的私属后花园，国瑞购物中心、新世界百货满足所有消费欲望。

地块西侧的金台书院小学，又称“状元府”，是一座三进四合院，承载着老北京的文化底蕴。

这样的宗地，拍出了20亿，楼面价11.5万的高价，看似天价了，但是溢价率只有4%。

看似繁华的背后还是透出了那么点凉意。

02、一九定律

另一头，与祈年大街地块的火热形成鲜明对比的，是今天一起参与土拍的未来科学城地块。

两宗地，一宗在“皇城根下”，一宗在“未来之城”。

12.426亿底价成交，楼面价约2.32万/平。

虽然紧邻地铁17号线，但周边商业、教育配套尚在成长中，需要时间兑现价值。

底价成交，一方面是因为配建增加了开放难度，另一方面也看出了房企的态度。

明年的昌平，太卷了。

目前昌平楼市即将入市的地块有昌平区东小口镇贺村中滩村组团多个地块、东小口城中村项目、朱辛庄地块、北七家歇甲地块，加上在售的越秀星樾、寰宇未来、龙湖观萃、星耀未来、观堂府、嘉境里、未来之境、国誉燕园朗润等，昌平的新房供应将突破1万套。

另外，朱辛庄CP01-0801-0055地块调规，从工业用地变成住宅用地，供应量暴增。

以前业内普遍认为昌平南部的供需相对平衡，好地块比较稀缺，但现在这个逻辑不成立了。

图片来源：蜂硕蜜

供应导致内卷，内卷加剧竞争。

如今的北京，不夸张的说，仅有10%的头部项目能快速清盘，剩余90%的项目，要么煎熬在以价换量中，要么陷入产品内卷的竞争中。

然而，当大量新房开始“卷产品”后，购房者的选择阈值会越来越高，这也会进一步加剧“内卷”，房企利润持续压缩。

所以说到底，缺乏信心支撑的市场正在陷入价格战的陷阱。

这样的市场，或许只有两类项目能活得好：一类是“绝版稀缺型”，如祈年大街项目；另一类是“极致性价比型”，用产品力碾压同价位对手。

市场依旧艰难。

地王的出现可以拉高北京新房均价，但也掩盖了其他项目以价换量的事实，似乎也不是啥好方法（狗头保命.jpg）。

最后，普通人想更快了解自己适合什么样的新房？扫码进群，咱们重点分享！