作者:董馨

毛利率创3年新低

从盈利情况来看，2018-2020年石榴集团的营业收入分别为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元，2020年公司营业收入与2019年相比有所提升。2018-2020年公司归母净利润分别为15.88亿元、6.96亿元、11.36亿元，2020年公司归母净利润与2019年相比大幅提升。

石榴集团的营业收入大部分由物业开发及销售产生，包括物业销售及建筑服务，同时还有小部分营业收入由向租户出租若干位于北京及上海的自有商业物业及写字楼产生。

具体来看，2018-2020年公司物业销售业务营业收入分别为96.65亿元、73.51亿元、116.75亿元。2019年公司物业销售收入较2018年有所下降主要是由公司京津冀城市群及大湾区的已确认建筑面积有所减少，而当地的物业项目的平均售价一般相对高于其他地区导致公司2018-2019年的已确认平均售价减少30.4%所致。2020年公司物业销售收入较2019年同比增长58.8%主要是由公司2019-2020年的已确认总建筑面积有所增加，部分被已确认平均售价下跌所抵销所致。

2018-2020年公司建筑服务业务营业收入分别为1.92亿元、5.64亿元、4.49亿元，建筑服务收益波动主要是由客户要求的服务改变所致。

2018-2020年公司物业租赁业务营业收入分别为0.8亿元、1.17亿元、1.41亿元，物业租赁收入逐年增长主要是由公司位于北京的投资物业（如石榴中心）在2019-2020年的出租率及平均租金有所增加所致。

2018-2020年公司毛利率分别为34.1%、34.1%、22.9%，2020年公司毛利率较2019年大幅下滑，为近3年最小毛利率，盈利能力有所下降。

具体来看，2018-2020年石榴集团物业销售业务毛利率分别为33.7%、34.4%、22.8%。2019年公司物业销售业务毛利率较2018年有所提升主要是由公司每平方米平均成本的减幅大于已确认平均售价的减幅所致。2020年公司物业销售业务毛利率较2019年大幅下降主要是由公司交付的位于长江三角洲地区若干城市的物业所占百分比有所增加，而其平均售价相对较低导致公司已确认平均售价有所减少以及由于土地收购成本增加导致公司2020年的每平方米平均成本略为增加所致。

由于2018年公司并未就建筑服务业务确认任何利润，因此并未计算毛利率。2019-2020年石榴集团建筑服务业务毛利率分别为9.1%、3.1%。2020年公司建筑服务业务毛利率较2019大幅下跌主要是由客户服务要求减少导致收益下跌以及公司有关建筑服务项目的固定成本比例相对较高所致。

2018-2020年石榴集团物业租赁业务毛利率分别为80.2%、92%、97.8%，公司物业租赁业务毛利率逐年上升主要是由公司位于北京的投资物业的出租率及租金价格有所增加所致。

持续拓展优质土储

石榴集团扎根于北京，在京津冀城市群的物业开发方面拥有10年以上经验，特别是北京通州区。截至2021年2月28日，石榴集团在北京通州区拥有9个开发项目。同时，为从长江三角洲地区的繁荣经济及增长潜力中获利，石榴集团已将业务营运扩展至该地区，截至2021年2月28日，公司的土地储备覆盖长江三角洲地区超过19个城市，包括上海、苏州及扬州等。此外，凭借在京津冀城市群及长江三角洲地区的牢固市场地位及营运经验，石榴集团已进一步扩展至华南的大湾区以及中国西南地区的成渝经济圈。

石榴集团在中国具有庞大增长潜力的主要城市群及经济区拥有优质土地储备，截至2021年2月28日，公司共拥有86个处于不同建设阶段的物业开发项目，总土地储备达919.38万平方米，覆盖北京、南京、珠海及成都等城市。其中，已竣工项目的可供出售建筑面积、可供出租建筑面积及物业投资建筑面积为194.67万平方米，开发中物业的规划建筑面积为638.83万平方米，以及持作未来开发物业的估计建筑面积为85.88万平方米。

与此同时，公司已确认总建筑面积由2018年的48.92万平方米增加至2019年的53.44万平方米，并进一步增加至2020年的97.56万平方米。公司已确认总建筑面积逐年增加主要是由相关期间内的已交付物业项目数目增加以及公司持续扩充具有庞大增长潜力的中国主要地区的版图所致。

具体来看，2018年石榴集团在京津冀城市群的已确认建筑面积为31.34万平方米，主要是由在2018年交付的北京的嘉悦中心及运河壹号以及河北的狮子城（京南）及狮子城（京西）所致。2019年公司在京津冀城市群的已确认建筑面积由2018年的31.34万平方米减少至2019年的23.44万平方米，并进一步减少至2020年的18.41万平方米，主要是2019-2020年由公司位于北京及河北的物业已确认建筑面积减少所致。

石榴集团在长江三角洲地区的已确认建筑面积由2018年的0.23万平方米大幅增加至2019年的16.18万平方米，并进一步增加至2020年的66.8万平方米，主要是由公司位于江苏的物业在2019-2020年已确认建筑面积增加，包括2019年交付的海棠湾花园及2020年交付的扬州瘦西湖榴园、桃李苑以及公司位于浙江及安徽的物业在2020年已确认建筑面积增加所致。

石榴集团在大湾区的已确认建筑面积由2018年的11.18万平方米大幅减少至2019年的3.69万平方米，主要是由珠海荔枝湾花园2019年已确认建筑面积减少所致。公司在大湾区的已确认建筑面积由2019年的3.69万平方米增加至2020年的4.91万平方米，主要是由荔枝湾花园2020年已确认建筑面积增加所致。

同时，石榴集团在2019年拓展至成渝经济圈并于2020年开始南充紫宸府的物业交付。公司在其他地区的已确认建筑面积由2018年6.17万平方米大幅增加至2019年的10.14万平方米，主要是由青岛海棠湾2019年已确认建筑面积增加所致。公司在其他地区的已确认建筑面积其后减少至2020年的6.29万平方米，主要是由青岛海棠湾2020年已确认建筑面积减少所致。

此外，从已确认平均售价来看，石榴集团由2018年的每平方米19758元减少至2019年的每平方米13654元，并进一步减少至2020年的每平方米11967元，主要是由公司位于大湾区的物业项目收益贡献减少而其已确认平均售价极高；公司在长江三角洲地区若干城市交付的物业大幅增加而其物业售价较相对低于其他地区以及公司开发所在城市及地区物业的当前市况及售价波动所致。

具体来看，石榴集团在京津冀城市群的已确认平均售价由2018年的每平方米12848元减少至2019年的每平方米11595元，主要是由北京的已确认建筑面积减少而其物业售价相对高于河北物业所致。已确认平均售价其后增加至2020年的每平方米12772元主要是由公司在2020年交付位于河北的若干物业（如京东狮子城）已确认平均售价增加所致。

公司在长江三角洲地区的已确认平均售价由2018年的每平方米10534元减少至2019年的每平方米9862元，并进一步减少至2020年的每平方米9444元，主要是由公司大部分于2019-2020年交付的物业位于物业售价相对低于2018年已交付物业所处的城市所致。

石榴集团在大湾区的已确认平均售价由2018年的每平方米42766元增加至2019年的每平方米50165元，并于其后减少至2020年的每平方米41411元，主要是由于市况波动影响荔枝湾花园的售价所致。

公司在其他地区的已确认平均售价由2018年的每平方米13529元减少至2019年的每平方米11706元，并于其后增加至2020年的每平方米12898元，主要是由于市况波动影响青岛海棠湾的物业售价所致。

未来，石榴集团将继续深耕京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区和成渝经济圈等市场，同时公司拟通过进军新城市，尤其是二线城市及具增长潜力的其他城市来扩大公司在快速发展的大湾区及成渝经济圈版图。

“三道红线”踩中一条

2020年8月20日，人民银行、住房和城乡建设部在京召开重点房地产企业座谈会，会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这一规则，被概括为“三道红线四档”。三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，红档的是踩了三道红线的，有息负债在2019年的基数上不得增加；橙档是踩了两道红线的，负债总额增幅不得超过5%；黄档是踩了一道的，增幅不超10%；三线都未踩的是绿档，增幅不超15%。

从财务安全情况来看，2018-2020年石榴集团剔除预收账款的资产负债率分别为75.41%、73.77%、69.55%，2020年公司剔除预收账款的资产负债率较2019年有所下降。2018-2020年公司净负债率分别为202.46%、168.33%、110.07%，呈逐年下降趋势。2018-2020年公司现金短债比分别为0.27、0.49、1.23，2020年公司现金短债比较2019年大幅提升。

2020年，石榴集团拥有现金及银行结余67.7亿元，同比增长约37%，公司短债同比大幅下降45%至55.2亿元，现金能覆盖短债。同时，公司录得经营现金流量净额20.703亿元，连续两年为正。

2020年，石榴集团较2019年同期大幅下降58.26个百分点，一方面是由于有息负债同比降9%，另一方面是由于现金同比增37%。公司剔除预收账款的资产负债率较2019年同期下降4.22个百分点，但公司净负债率仍高于100%，超出监管认定的红线，“三道红线”踩中一条。

在融资方面，石榴于2021年3月31日后签订了一份总额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款，同时也签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%~11.5%。截至3月底，石榴投资未偿还信托融资总额为人民币91.96亿元。另据石榴集团招股书显示，2018-2020年公司银行及其他借款的加权平均利率分别为8.2%、8.9%及8.1%，2019年公司加权平均利率提升主要是由年内利率相对较高的信托融资增加所致。

未来，石榴集团将拓展更多融资渠道，如商业按揭抵押证券、优先票据或其他债务发行模式以及战略投资等股权融资渠道，以优化资本结构及降低融资成本。

此外，鉴于石榴集团未披露往年绿色发展数据，因此公司碳排放情况不详。未来，积极完善绿色发展数据，加大绿色建筑开发力度，将绿色发展理念融入公司管理、项目建设等生产经营的多个方面，石榴集团路漫漫。