房贷利率大降！首付比例下调！买了也没压力，来一套？

2022劝人返乡置业，缺 大 德。

如果你已经萌生了回老家买房的念头，赶紧给我打消。

周二那天姐在文章《起风了！楼市新一轮行情开启，小阳春到来？》后面提到小城市的房子不要碰！

这真不是信口开河。希望看完今天这篇文章的你，可以保持清醒。

优惠再大，别上钩

先给大家上几个赤裸裸的诱惑栗子，看看有没有你的老家。

昨天，惠州房贷利率大跳水，少有下调100个基点，百万贷款三十年期月供可以少500；

四川自贡，放松首套购房资格；公积金贷款首套房认定标准从认房又认贷调为只认贷不认房，并且首付比例从40%降到20%；

广西北海，下调二套公积金贷款首付，从60%降至40%；

安徽马鞍山，提高高层次人才较高贷款额度为六十万；

玉林等多个城市放宽公积金使用条件、上调贷款额度......

各种花式放松购房资格、降低首付比例、赠送抵扣券、置换补贴....等等政策基本都是让你买房更省钱。

而出台这些刺激政策的城市，房地产市场十分疲软毫无动力。

咱再来看看今年春节假期15个重点城市的成交数据：

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022春节假期重点15城新房成交创近五年春节成交新低，同比去年下跌42.1%。

（注：重点15城市包括上海、重庆、深圳、广州、武汉、苏州、大连、宁波、福州、青岛、济南、温州、莆田、泰安、淮安，春节假期一律依据法定节假日计算）

其中春节期间一线城市新房成交同比上涨，二线和三四线城市成交均回落，三四线城市同比跌幅超9成。

小城市的房子没人愿意要！

这里的房地产，正在失去流动性

三四五线城市待开发地皮多的是，房子基本都是新的远比旧的香。

新楼盘从小区物业到室内户型等等都碾压老楼；

再加上小城房子有学区、靠近产业等等能推动二手房的概念比较弱甚至没有，所以任谁都更青睐新房。

另外目前我国多数城市以土地财政为主。

据统计主要大中城市里，13城土地财政依赖度超过100%，卖地收入是当地财政的重要支柱；

过去5年仅有3个城市（深圳、上海、北京）土地财政依赖度在50%以下。

政府靠多卖地撑起收入，开发商拿地推新房，新房一波又一波的涌入市场，供应不断增加，但需求就那么些甚至在减少。

这些小城市和头部城市的较大差距就是经济比不上，体制内几乎是当地较好的工作，产业匮乏留不住人才。

人口在外流，需求萎缩，购买力也不行。

这就导致市场去库存难，当地人都买完新房后，二手房没有流动性了。

要知道多数人买房逃不过买涨不买跌的宿命，而房价能否上行绝大部分取决于二手房流动性是否上涨；

房子流动性差没人要，房价无上涨动力，甚至可能连底都兜不住，如此循环往复，越没人要价儿越低，越低越没人要，三四五线城市的房地产自然十分疲软了。

不然我们怎么会看到那么多城市又是出台限跌令，又是花式刺激你买房。

如果不买不行，得咋买

道理你懂，也想买北京，但真买不起，咋办？

凡事都有相对性，北京上海真够不上的话，可以目光转向经济发达的新一线or二三线城市看看，也不能一竿子打死所有二三四线城市。

选房子尽量选城市产业发展好GDP较高，并且人口是净流入的地方，有强势产业就有更多人流入，因此就有更多需求，市场行情会好些。

在这些城市中做区域选择的时候，也尽量往发展核心区靠。

当下的任何市场都存在分化现象，并且会越来越严重。

什么买老家鸟不拉屎的地方的别墅，或者老家多搞几套来收租，我劝你千万别干这事；

手里有多套“垃圾”资产的，也赶紧置换掉。

返乡置业也得有明确方向，不是哪优惠冲哪，哪便宜打哪。

有些地方是认为自己培育出的韭菜，自己割着吃最香......