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三月的北京，玉渊潭的樱花开了，楼市也迎来了一年一度的“小阳春”。

街头巷尾的中介门店又开始忙碌起来，朋友圈里的成交喜报也刷得勤快了。

数据上看，暖意确实明显：

最近一周（3月23日至29日），

北京新房成交1105套，环比大涨超60%；

主要来自3月29日，昌平两个新盘开盘。国贤府PARK467套，去化近100%；未来城·星寰时代认购389套，去化超90%。

通州九树满和25号开盘，到目前为止网签207套。

3个3、400万起步的新盘集中开盘，可以说都卖的不错。

二手房周成交5207套，依然保持在高位。

把时间拉长到一个月来看，反弹势头更猛，新房和二手房成交套数环比增幅分别高达109.49%和89.30%。

市场似乎正在从冬眠中苏醒，周度数据连续四周攀升，像是一根缓缓向上的曲线。

然而，就在大家以为市场要“由春入夏”的时候，最新一周的数据给所有人泼了一盆冷水。

转向的信号，已经出现了。

01 成交量“急刹车”

根据最新监测数据显示，上周大中介实时成交量回落明显。

周六成交518套，周日成交569套。单周成交2523套，与此前一周相比，下滑幅度显著。

如果把时间线拉长到近三年的小阳春行情对比，我们会发现一个规律：

这两年，每年的小阳春，几乎都是“来得猛，走得快”。

2023年、2024年、2025年的小阳春过后，市场都经历了漫长的下行期。

而今年的剧本，似乎也在重演。

但是好消息是，到目前为止，北京挂牌量没有保障，也就是说供给端还算稳，所以2026年的小阳春后期大概率会有个长尾，不会像25年出现断崖式下跌，咱们持续观察。

另外，更值得注意的是，虽然环比“涨声”一片，但当我们把目光投向“同比”这面镜子时，看到的却是另一番景象。

与去年此时相比，热度明显逊色。

3月，新房预计成交套数（3047套）同比跌38%，

二手房预计成交18571套，预计同比下降3%。

这意味着，尽管环比数据亮眼，但市场的绝对活跃度，还没有回到去年的水平。

这其中的“温差”，也值得玩味。

02 是谁在支撑成交？

既然成交量下来了，那这波持续了四周的反弹，究竟是谁在买？

据一线经纪人反馈，目前成交的“主力军”依然是300万元左右的刚需盘。

在成交的舞台上，二手房是绝对的主角。最近一个月，北京楼市每成交10套房子，其中就有将近8.6套是二手房。

这意味着，市场正在经历一场剧烈的“去泡沫化成交”。二手房成交量爆发以及部分新房热销的背后，依然是房价的进一步走低。

【如果大家感兴趣可以在文末点赞，下期咱们可以盘一盘市场上各大新房降价过程】

以价换量，仍然是市场主线。

这种“以价换量”的模式，虽然带来了短期的流动性回升，但也暴露了市场根基的脆弱。一旦低价房源被消化殆尽，或者卖家心态发生变化，成交量的下跌几乎是必然的。

03 止跌的“远虑”

为什么即便成交量回升，市场的寒意依然未散？

核心问题出在估值风险上。

尽管自2021年高峰以来，北京、上海的房价虽然普遍下跌了近40%，但从估值角度看，依然处于高位。目前京沪的房价收入比仍高达30倍以上。

对比全球顶级都市，这一数字显得尤为突兀：纽约、伦敦、东京的房价收入比普遍维持在10倍左右。这意味着，京沪房产的“昂贵程度”依然是国际主流金融中心的3倍。

国际投行摩根士丹利近期预测，2026年和2027年二手房价格将分别再跌8%和6%。

过去30年，由于房价处于高速上涨阶段，房价上涨带来的资产增值在一定程度上掩盖了房价收入比的实际含义。然而，一旦房价不再猛涨，对大多数人来说，房价收入比无疑将成为投资房产时一个不可忽视的重要指标。

从均值回归的逻辑看，只要人口和收入增速的合力跑不赢房价，这种估值的修正就远未结束。

04 止跌的“近忧”

如果说房价收入比是“远虑”，那么当前的就业环境则是楼市最现实的“近忧”。

进入2026年，楼市赖以生存的杠杆支撑——高薪预期——正在动摇。随着人工智能技术的深度落地，曾经作为购房主力军的“大厂高薪码农”正面临前所未有的裁员与降薪潮。AI对初中级技术岗位的替代，直接封死了互联网溢价对楼市的支撑。

更值得警惕的是，裁员降薪潮已从民营领域扩散至国央企。作为曾经最具还款确定性的群体，国企职员的预期转向保守，直接导致了核心区改善型住房的购买力萎缩。

缺乏人口增长和就业收入上涨支撑的救市，仅仅靠情绪引导、预期管理，无法实现可持续回暖。

05 接下来的市场怎么走？

结合最新的周度成交回落数据，以及历年小阳春的规律，我们可以对未来几个月的市场做出如下预判：

第一，小阳春已进入收尾阶段。对于买房人来说，此时需要小心“高位接盘”。由于前期高成交量的影响，部分卖房人的心态有所飘高，挂牌价虚高。这个时候如果追高买入，很容易买在阶段性的高点。判断是否买贵，最简单的办法是参考年前的同户型成交价。

第二，市场进入“僵持期”。接下来的几个月，成交量会逐渐回落，买卖双方进入博弈阶段。市场会出现明显分化：核心区、品质好的次新房价格或许能扛一扛，但远郊区、老破小、缺乏产业支撑的区域，价格可能会快速失去优势，掉下来。

第三，对于卖房人而言，窗口期正在关闭。如果错过了3月这波成交高峰，接下来的卖房周期可能会拉长。不要想着卖在最高点，在小阳春的尾巴上，能够以合理的价格成功套现，优化家庭资产结构，或许才是更理性的选择。

最后唠叨两句，

三月的二手房成交量“暴增”更像是一个警示灯，它告诉你市场还有流动性，但也提醒你，回归合理房价水平的路，依然相当漫长。

对于普通人来说，在这个几百万甚至上千万的买卖里，不要被短期的情绪裹挟。不管是买还是卖，都应基于自己所在区域的微观市场来做决策。

市场热，不代表你们小区热度高。具体问题具体分析，理性决策，低负债，多存钱，或许才是穿越周期的生存之道。

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