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哈喽大家，海淀半壁店土拍落幕，没有想象中的激烈，结果那么的理所应当，在预料之内。

不过平静的湖面之下往往暗藏旋涡，海淀的漩涡也出现了。

总结看，这次半壁店的土拍可以说是海淀楼市分化的缩影。

这里环线优势和配套短板并存，低密红利与开发难度交织。

对购房者而言，若追求四环内稀缺性且能接受长周期界面升级，可密切关注，但要是看重即享配套与性价比，海淀的光环有可能会在2025年开始暗淡。

No.1 天生傲娇

海淀最近10年总计出让52宗地，五环内只有5宗4个盘，天恒学院里、颐和金茂府、香山壹号院、学府公馆，不过不要紧，后续海淀还有西冉、巨山，不过半壁店有点.....

虽然但是，海淀半壁店地块以 45.45亿被保利+建工联合体斩获，溢价率 11.95%，楼面价却达到了 7.84万元/㎡左右，之前海淀功德寺地块楼面价也才7.2万元/㎡。

半壁店0003、0004地块位于田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站；南侧临近永建体育公园。

项目周边医疗商业教育配套，有航天中心医院、中国人民解放军总医院、京粮广场、万达广场、海淀区行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）、首师大附小、西木休闲公园等。

但问题也随之而来。

首先是调规后，利润空间、操盘难度上来了。

地块原规划限高18米（可局部上浮至24米），但因北侧西郊机场净空限制，最终调整为 15米（局部不超过18米），理论层高从6层压缩至4层，实际层高也有压缩风险，楼间距同步缩水16%。开发商需在 容积率1.3-1.6 的约束下，通过统筹绿地率、地下连通等规划调整，优化空间利用率。东侧街坊路需退让拓宽至18米，压缩实际建设用地面积，进一步增加开发复杂度。

另外是割裂感和噪音问题。

地铁12号线车辆段（规划）+西郊机场航线下+东侧永南高架（规划），远期堪称噪音三重奏；

北侧遗留铁路大台线+被永定河引水渠隔断+被老破小包围，城市割裂感十足，居住氛围也分裂。

地块紧挨的田村板块城市界面老旧，海淀拔尖的产业基本没有，配套也比较弱，区域教育资源一般（无顶尖学区），商业依赖京粮广场、万达广场，但能级有限，还需依赖项目自身配套提升吸引力。

不过半壁店也有自己的远期路网规划：永定路北延，以及永引路直接跨四环，未来项目可以直接上四环不用绕堵到怀疑人的田村路。

No.2 未来什么产品上车不亏？

半壁店这块地未来10万+没跑了，不过未来会是多大的产品呢？

其实有迹可循。

若主打110-165㎡三至四居，总价约1300万-1800万（按12万/㎡估算），可承接海淀西部外溢刚改需求，参考海淀北颐海澐颂等热销案例，去化压力较小。

而且这个价格段，购房人能够接受产品，降低板块界面预期（四季青）。总价最高也没有超过能级更高的板块上限，比如附近成熟板块乐府江南上限1300，四季青美丽经典园上限1800。

这样即便板块界面不行，但是产品过硬，总价持平或略低，也能吸引周围置换需求。

但是可能很多人觉得可惜了四环的位置，应该走大平层高端路线，OK，若设计200㎡以上户型，总价超2400万，对标四季青板块越秀·香山樾（均价12.2万/㎡主打180㎡+大平层），一来面临客群窄化风险，二来需产品力碾压竞品，三来这个城市界面跟产品气质匹配度……

emmm，照这个难度，有戏看了。

保利+建工曾合作开发海淀保利建工·嘉华天珺、顺义星宸和煦（已清盘），是具备高端项目操盘经验的，此次联合拿地可分摊资金压力，叠加央企背景，融资及开发效率也占优。

但海淀半壁店地块开发难度集中于规划限制与客群定位，

说直白点，若保利+建工能精准把握刚改需求，打造高性价比产品，或再现“海淀热销神话”；若盲目追求高端化，很可能陷入与四季青板块的贴身肉搏的局面。

有人问，2025年，海淀四环都遭遇尴尬，地段为王的时代落幕了吗？

还是那句话，不要简单粗暴的把热销归因于地段，地段之上是区政府兑现规划的实力和决心，是城市界面成熟度，是产业能级辐射力，是配套成熟度，更是人心所向。

半壁店，咱们拭目以待吧。

最后预告下关注海淀的朋友，宝山地块已经上架，6月5日土拍，如果4环10万+的半壁店咱高攀不起，那么8万左右紧挨石景山的宝山，咱是否能抢上一抢呢？毕竟，这可能是这个价格段距离海淀第六代住宅最近的一次。

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