来源：每日经济新闻

每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺

房地产行业的下行态势仍在持续。今年前7月，全国商品房销售面积同比下降23.1%，销售额下降28.8%，百强房企销售额同比降近五成。

在此背景下，与房地产行业有着密切关联的产业园发展是否受到影响？近日，中城新产业控股集团有限公司（以下简称中城新产业）董事长刘爱明在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，产业园实际上受到的影响很大，但它和住宅还是不一样的。

“产业思维和地产思维几乎不可调和，产业地产跟住宅不一样，产业地产的重心在产业，而不是地产，如果忽略了产业谈地产，就很容易出问题，在住宅领域适应的想法，到产业地产往往会出错。”

刘爱民 受访者供图

如何才能抗住行业周期？

作为房地产行业的老兵，刘爱明曾先后服务于中海地产和万科等行业头部企业，并担任高层。2015年，刘爱明独立创业，选择产业园赛道，创办了中城新产业，专注于产业地产开发和产业园区运营管理，提供产业地产的完整解决方案。

随着房地产行业进入“黑铁时代”，整个行业目前正经历着少有的挑战。据中指研究院报告，今年1~7月，全国50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降45%。

房地产行业下行对于产业园发展产生了哪些影响？有哪些应对措施？刘爱明表示，产业园实际上受到的影响很大，但是它和住宅还是不一样的。首先是客户群不同，产业园的客户群是科技企业、制造业企业，而住宅客户群为单一的个体，其情绪传播会更快一些。

“产业因为本身决策就很慢，产业企业去买或者租一个产业园，本身就是一个可能3~6个月甚至是更长时间的决策。从这一点来讲，调控对产业地产行业的影响，跟住宅还是不太一样。但我们还需要面对的是经济下行，产业客户如果对企业没有扩张需求的话，对产业园也就没有新的需求，所以这个影响还是比较大的。”

在不断要求精细化运作的当下，在刘爱明看来，产业地产运营商的应对措施，唯有提高服务和运营质量，这是抵抗周期的少有可行办法。

产业地产难度超住宅地产

“中城新产业没有秘密，任何人都可以学习。”

不过在刘爱明看来，产业服务在于不断深入，他认为不太可能会有人走这条“窄门”之路。

值得注意的是，在房地产行业下行压力增大的背景下，近年来有不少曾经优秀的资深地产人士开始离开原来深耕的领域，进入到产业园细分赛道。

对此，刘爱明认为，“如果仅是因为当下许多地方政府都在谈产业，并且以后可能会大力发展，受政策和市场需求等因素影响，从原来相对容易的住宅地产赛道来产业地产领域来创业，要非常慎重。”

“产业地产难度肯定超过住宅地产，且两者难易程度是两个数量级；其次，两者在操作的体量上也不是一个量级。”

切换赛道，转换工作思维同样很重要。刘爱明认为，产业思维和地产思维几乎不可调和，产业地产跟住宅不一样，产业地产的重心在产业，它不是地产，如果忽略了产业谈地产，就很容易出问题，在住宅领域适应的想法，到产业地产往往会出错。

刘爱明强调，做产业园不仅要了解产业，也要了解客户。如需了解所做产业园面对什么样客户，知道他们怎么生产、怎么研发、怎么销售，对未来怎么预期等。如果创业者不了解这些，是非常危险的事。

“相较而言，住宅在过去的年代是挣快钱挣大钱，产业园则是挣慢钱挣小钱，要适应这个生意逻辑，这是产业园细分赛道的特点。”

刘爱明认为，随着公募REITs在我国的快速发展，产业园除了挣小钱特点外，还是一个挣长钱的生意。“最近在广州碰到一个园区产品，成本8个多亿，如果用REITS可以上15亿，这也是一个很不错的生意。作为投资方，可以把原始投资收回来，收益也很高，并且它持有经营还可以持续做下去。”

这也是刘爱明创业7年来，刘爱明在培育出核心竞争力后，为中城新产业未来发展谋划的路径之一。业内在关注中城新产业未来发展路径，是去主板上市还是通过reits逐步退出。

在业务布局上，中城新产业有三个赛道，分别为轻资产、中资产和重资产。轻重两头，中城新产业跟华润置地合作成立了两个合资公司，负责轻资产和重资产。其中轻资产方面叫润城，负责顾问咨询加后期的招商运营，是一个全流程服务。刘爱明表示，“因为这个模式资本市场还是比较喜欢，我们想以后（重资产）能不能上市。”

“重资产的那一块叫华城，这方面实际上我们现在也正在努力看看能不能去走REITs路径。我们有销售型的园区，也有持有型的园区。中资产运营，也就是原来的包租业务，现在大概面积有100多万平方米。”

刘爱明表示，“目前三个业务都有了规模，今年有30%~50%的增长，也都盈利。”

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