城鉴 | 分钟寺: 曾经的“城中村”,未来的“准霄8”

北京楼市深度报道 2020-05-22 18:33:48
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分钟寺三连拍,十天内砸下179.6亿元上演“帽子戏法”,楼面价接近7万元,自带豪宅基因的合生志在东南三环再造豪宅神话。 2019年合生创展全年销售额仅212.58亿元,此番耗费年销售额84.7%力战分钟寺,屯地造城,合生梦回“霄8”起点。 曾经的“城中村”能否借力合生摇身一变成为未来的“准霄8”?大

分钟寺三连拍,十天内砸下179.6亿元上演“帽子戏法”,楼面价接近7万元,自带豪宅基因的合生志在东南三环再造豪宅神话。

2019年合生创展全年销售额仅212.58亿元,此番耗费年销售额84.7%力战分钟寺,屯地造城,合生梦回“霄8”起点。

曾经的“城中村”能否借力合生摇身一变成为未来的“准霄8”?大手笔的合生又能在京城南三环创造出怎样的楼市传奇?

本期搜狐焦点《城鉴》栏目,我们就走进南三环,带大家一起看看引爆楼市的分钟寺到底怎么样?

发展篇

分钟寺位于丰台东部。东为枣林,西临王爷坟。因寺而得名。此地因原有一座寺庙名为“粉妆寺”。

因清代皇帝到南海子狩猎时,帝后及妃等随行在此休息,梳洗打扮,故名“粉妆寺”。

后取谐音为分钟寺,村随寺名,寺已无存。南三环东路、周庄路将村址分成三部分。

村东有京沪高速。历来此地为三环附近发展最慢的区域之一,目前仍是城中村的景象。

离国贸4站地,刘家窑2站地,紧邻分钟寺地铁站、公交站。优越的位置,便利的交通,加上低廉的房租,让分钟寺村一度成为众多北漂客的落脚地。

然而,脏乱差的生活环境,治安混乱的状况,也让这个城中村亟需改头换面。

公开信息显示,2018年,分钟寺村列入北京市棚户区改造及环境整治计划;2019年,回迁安置房项目进入签约阶段。

棚改后的分钟寺区域规划总占地面积约21.04公顷,包含11个地块。

除了3个住宅用地,还有3个教育用地、1个医疗卫生用地、1个行政办公用地、1个供电用地和1个绿地。

如今的分钟寺村,拆迁已基本完成,腾退的土地正等待开发。

早在2018年3月份,北京颁布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,内容提及“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

同年8月份,北京市又发布了新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》,其中提及禁止东城区、西城区新建房地产开发经营中的住宅类项目(棚改、危房及老旧改造、文物保护区等除外)。

上述相关政策的出台,使得北京四环内住宅类项目用地变得更加稀缺。

自2017年以来,北京出让四环内不限价宅地仅有2宗,加上5月份分钟寺刚刚成交的三宗用地,共计5宗,可见其稀缺性。

2017年至今北四环不限价宅地成交表

配套篇

在5月的第一场土拍中,分钟寺地块由于其优越的地理位置,热度极高,吸引多家房激烈竞争的同时,也得到了市场的高度关注,最终该地块被合生以72.2亿价格摘下。

在19日的土拍里,又有两块位于分钟寺的商品房地块入市,十余家房企(联合体)参与报价,最终合生不负众望,以107.4亿元的价格梅开二度。

至此,合生包圆分钟寺三宗地,总出让金达179.6亿元,占2019年全年销售额的84.7%!

(地块位置图)

合生如此大手笔,想必也是要打造全新的顶豪标杆。

唯一遗憾的是,霄云路8号高起点、长征途,蹉跎10余年仍旧难以清盘。随着房地产市场风云变幻,房企“高周转”成为主流,已经从一线房企掉队的合生怕难再有精力长期耕耘、细致操盘。

同时,搜狐焦点第一时间去分钟寺实地调研发现,三环边竟然还有如此荒凉的土地,基本处在未开发状态。

就地理位置来看,分钟寺地块位于东南三环到四环之间,距南三环直线距离不足1000米,距离京沪高速不足700米。

距离地铁10号线分钟寺站700米左右,离国贸4站地,刘家窑2站地,交通条件优势可谓得天独厚。

然而在教育配套方面,目前可以用贫瘠来形容,该区域属丰台区,目前唯一的丰台公立小学是分钟寺小学,典型的村小,好几年都因为生源不足而没有招生。

对口中学倒是不错,和成寿寺小学一样,是十八中左安门分校。附近的小学,中学,还有成寿寺小学,四中璞瑅,但是距离较远基本都在2KM以外。 

目前来说,该区域的教育配套是远没有达到豪宅配套的标准,亟待提高。

商业方面,比较近的商场仅有一个新业广场。

医疗方面,近一点的有北京首大眼耳鼻喉医院,北京金桥医院,但规模有限;

远的有中国医学科学院肿瘤医院、北京中医药大学东方医院,均为三甲医院,距离大约有两公里左右。

总体来说,分钟寺的周边配套待完善,目前处于“什么都有,但又仿佛什么都没有”的尴尬境地。

但该区域为三环边少有的价值洼地,虽然当前居住氛围较弱,但便利的交通条件以及真空竞争环境将为其带来较好的发展机遇。

未来,三宗相邻地块集中成交和入市,必将形成合力,打造出新的中高端居住板块。

住宅篇

新成交的三宗地块紧邻分钟寺地铁,周边新盘有首开住总熙悦安郡首开璞瑅公馆元熙华府等。

周边还有一些未拆迁的平房,二手房,大多是经济适用房或者回迁房,均价在5.2万元/平方米左右。

二手房项目主要聚集在一站之隔的成寿寺附近,包括静馨嘉苑、分钟寺小区等。

此外,还有比较有代表性的中海四子(香克林,圣朝菲,风情苑,紫鑫阁),价格在3.3—6.6万元/平米之间。

新房

首开璞瑅公馆

2015年12月开盘的首开璞缇公馆,在2019年新开了新的低密度洋房楼座。位于小区的东侧,紧挨着南三环。目前对外报价大约在119000/平米,面积236平米和268平米,总价大约在2808万和3109万。

首开住总熙悦安郡

项目最初推出83平2居、107平3居、137平3居及22套叠拼产品,得房率约77%,前两种户型早已售罄,目前仅有137平3居在售。项目户型均通透方正,各功能空间比例较合理,目前参考总价为1100万,均价 79155 元/平方米。

元熙华府

目前在售户型为102平米两居东西通透 ,104平米两居东西北向,120平米两居南北通透,124-130平米三居南北通透,139平米三居朝阳户型,146平米复式三居,当前均价80000元/平米,单价区间为单价73000-88000元/平。项目共1栋,地上29层 地下3层,已于2019年5月1日交房,非毛坯交房。

二手房

静馨嘉苑

静馨嘉苑北邻南三环主干道,其距离仅为500多米,距京津唐高速公路1.6公里,有多条公交线路在物业门口设有车站(具体为39支、329、807路等)。2001年建成,板楼,板塔结合,目前在售户型包括52-73平米一居、52-99平米两居、69-134平米三居,均价47671元/平.

分钟寺小区

分钟寺小区位于丰台成寿寺南三环分钟寺桥西。小区均价36495元/平米。本小区楼龄较新,绿化较好,容积率0.2-0.7之间,人口密度相对较低,居住环境较为适宜。目前在售房源包括75平米的两室一厅和91平米的两室两厅。

成寿寺|中海四子

中海四个项目紧挨着10号线成寿寺地铁站,虽与分钟寺仅相隔一站,但二者的发展可谓天差地别。

香克林,圣朝菲,风情苑,紫鑫阁四个项目均为中海操盘,均价6万多,经过多年的发展,目前周围配套较为完善。

从现如今合生“包圆”分钟寺的三块地的情况来看,二者的发展轨迹还是十分相似的,可以说成寿寺的现在就是分钟寺的未来。

焦点评述

优越的位置,便利的交通,合生的加持……分钟寺可谓当前北京楼市的最热的“网红”板块。

虽然当下发展欠佳,但该区域为三环边少有的价值洼地,未来,三宗相邻地块集中成交和入市,必将形成合力,打造出新的中高端居住板块。

并且分钟寺项目可以说是名副其实的地铁房,地铁上盖的10万+豪宅,单是这一点,可以说就吊打不少同类项目了。

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