哈喽大家好，我是血拼哥。

最近的消息一个赛一个的惊悚。

No.01海淀热门次新价格也守不住了？

网传，海淀橡树湾一期成交了一套88平米的复式四居，成交单价13.97万/平，总价1230万。这套房子如果2023年成交，还能卖到1500多万。时隔不到一年，总价直接降了近300万。

望京保利中央公园144平户型3月成交价1700万。而在一周前还能卖1800万。上一个月的2月份还能以1900万成交。短短一个月，直接降价200万。

海淀马连洼百旺家苑2024年1月份成交的一套163平的四室两厅底层，成交价1210万，折合单价7.4万。而2022年成交价的1600多万，降幅达450万。

朝阳三元桥凤凰城二期成交的一套184平的底层，1000万，折合单价5.4万一平米。目前凤凰城二期的均价在10万一平米左右。那套房低于市场价700万。

再加上前阵子南三环西罗园一套成交价跌破3.7万/平，南四环外和义西里三区一套成交单价跌破3万这两个案例。

一时间，“海淀豪宅也守不住了，北四环单价破5万、南四环外破3万”的调侃四散开来。

北京房价真的已经跌到这份上了吗？

答案肯定是否定的，而且血拼哥也去了解了这些低价成交的房源情况，只能说，这样捡漏的机会不多。

老破小咱就不多说了，就说海淀橡树湾这个案例。

网传跌近300万，其对比价格是2023年1520万的价格高点，但是把时间拉长，橡树湾同类房产2022年成交价格1348万、2021年成交价格1360万，可以看出，跟最近1230万的成交价比确实跌了，但是跌幅并没那么大。

而且，个例中成交房屋是2007年建成的橡树湾一期，楼龄相对建于2016、2017年的橡树湾五期更老。

最后，也是很重要的原因，在北京，复式的房子并不适合大多数改善家庭。主流更偏爱大平层。

所以总结看，虽然房子区位在海淀，橡树湾，但是楼龄老、户型“非主流”，在市场不是很好的行情里价格走低，这个结果很正常，且不能以偏概全的认为整个海淀，海淀橡树湾房价都不行了。

*1230万成交的户型

No.02北京真实情况如何？

3月15日，国统局照常公布了2月70城新房二手房数据，北京新房销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.9%，“小阳春”先天不足。

不过截止3月17日，3月二手房住宅网签累积6421套，预计3月二手房成交量有望冲击1.2万+。

先天不足的情况下，北京二手房是如何保持这样的成交量的？

目前业内达成一个共识：以价换量

某大中介的数据显示，如今北京的二手房成交周期超过了半年，很多成交房源都是多次下调价格后成交的。

且，据某中介人士介绍，目前成交的房源多数是低总价的刚需房，或是学区房。

2024年入学的学生数量依然很多，每年3月份都是买学区房为孩子上学做打算的时候，家长们不得不买。除此以外，大户型、改善类二手房成交量偏少。

而且，值得注意的是，北京二手房的这点微弱的光也没有照到新房市场。

有媒体观察指出，新房和二手房的联动效应越来越弱了，两者之间的替代效应反而越来越强了。

例如一位中介人士介绍，如今一个小区内可能有10套房挂牌，但是成交的总是最低价格那套，最低价格那套比其他几套挂牌价格要低20%，绝对低的价格打动了客户。

这样疯狂降价甩卖房产的人群大多着急用钱，这些人卖房的钱，不大可能拿来买房。

另外，房价永远涨的神话破灭，即便卖房变现，如果不是有居住需求，再买新房已经不是回报率可观的投资形式，所以这时候的卖房也有单纯套现，降低家庭负债的可能。

那么肯定有人问，北京这一波到底跌了多少了？

有媒体记录了北京楼市1月到3月的房价变化。

北京西城区房价从121000元跌至了119000元，跌了2000元。

北京东城区房价从105000元跌至了103000元，跌了2000元。

北京海淀区房价从93000元跌至了92000元，跌了1000元。

北京朝阳区房价从68000元跌至了67000元，跌了2000元。

可以看出，北京即便是城区也存在不同程度的跌幅。那么，北京还会有救市的动作吗？

No.03北京接下来会如何“救市”？

上周，杭州全面取消二手房限购，天津继续执行公积金贷款首付两成。

上海市房协也召开房地产市场座谈会，保利、华润、招商、中铁建、金地、建发、建工、大华、宝华等11家企业参会，表示新房交易承压，提出了优化限购政策、完善土拍政策、加快配套落地、关注风貌住宅的供求、优化预售资金监管等政策建议。

现在动静最小的就是北京了，北京怎么跟？

整体而言，当下楼市回暖的基础并不牢固，今年全国两会也对后续调控有了明确定调。

政府工作报告表示，要减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要。实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。

对此克而瑞点评称，减少限制性措施，一方面意味着今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间；另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。此外，降准、降息仍有空间。

总之，目前市场仍在下行，但是北京刚需并不需要恐慌，因为相对强大的购买力一定是房价的基础，等到这轮价格回调到大家觉得相对友好的区间，需求自然会入场。

最后你觉得北京何时止跌？