不出意外，今年楼市一定会有大动作。

昨晚，央行、住建部两大部门，先后释放重磅利好。

针对需求端，关于利率，关于首套，咱先一起来看看。

NO.01

昨晚七点，央行、银保监会官宣建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

主要有以下两点：

1.自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

2.对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

说白了就是，新房价格同环比均连降仨月的城市，首套房贷利率下限又可以调了。

放权给地方，是维持、下调还是取消，城市自己定，在利率上给足了空间。

在前几天的文章中，有多次跟大家提到，今年房贷利率一定还会让一让，这就来了。

看了下，70个大中城市中，去年9、10、11月（12月暂未公布）同环比均三连降的城市有38个。

分别是：徐州、牡丹江、九江、济宁、平顶山、蚌埠、天津、襄阳、惠州、锦州、厦门、郑州、石家庄、沈阳、无锡、唐山、韶关、桂林、洛阳、常德、大连、扬州、丹东、金华、南宁、吉林、太原、北海、福州、长春、宜昌、秦皇岛、岳阳、哈尔滨、温州、兰州、武汉、湛江。

其中三四线城市居多，武汉等12个二线城市也在其中，但四大一线都不符合。

北上广深上三个月新房价格均同比上涨或持平，环比方面北京上海保持上涨，广深下降。

所以也可以看出，这次利率的放宽，重点针对市场较差的城市。

类似的政策去年9月其实出台过一次，不多当时只是短期只针对6、7、8三个月，这次算是续上了。

NO.02

随后8点，住建部喊话，对于购买第一套住房的要大力支持。

其中特意提到，首付比、首套利率该降的都要降下来。

其实这两条政策明显是针对刚需，结合央行的利率调整政策，可看出尤其是对三四线的刚需力度更大。

还提到，对于购买第二套住房的，要合理支持。

以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要予以政策支持。

咱都知道一二线城市的新房，动辄几百万甚至上千万总价，不是刚需够得到的，主要是改善群体在支撑市场。

所以政策导向也就清晰了，接下来会让更多三四线的刚需低门槛上车，对一二线的扶持主要在改善群体。

当然，房住不炒的大title仍然没有改变。

对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

NO.03

2023的救市政策会更加精准，和前两年相比态度彻底变了。

接下来，三四线极有可能wu下限式开整，一二线会迎来取消限购/限贷潮。

北京会出啥政策？

有没有可能打开认房认贷，没可能。但有3处，在今年有调整空间。

一是房贷利率上，北京2022年房贷利率随5年期以上LPR下调35个基点，目前首套房贷利率分别为4.85%，二套5.35%。

在全国是较高利率水平，下调空间比较大，降降加点不是没可能。

二是二套的首付比例，

当前北京普宅首付比例为35%、非普宅40%；二套普宅是60%，非普宅高达80%，改善换房门槛非常高。

适当降一降二套首付比例，或提高二套公积金贷款额度，可以促进需求释放。

三就是老生常谈的普宅线调整了，

随着这几年房价上涨，14年的北京普通住宅标准，已经不适用了。

按现行标准，大部分房子都是非普宅，首套、二套的首付比例均较高。重定可以降低购房门槛。

北京的市场不缺需求，不敢一步松的太大，但有些不合时宜的地方，也该调整一下了。