上个月初，给大家统计了一版104个北京在售新房网签情况。

网签数据是建委官网扒下来的，会有一定滞后性，一些刚开没多久的盘，没有网签或网签很少是正常情况。

但是一些开盘大半年，一年两年...网签还很少的，咋回事不用想也知道。

上次发出来还有网友来杠，“某盘卖的很好，售楼处说已经快清盘了，你的数据是错的......”

师妹一看，是21年开的盘，这种情况很明显谁说了谎。

看了这些项目的网签，师妹发现有个盘，条件看着明明不错，

城区，临铁，有小户型；

如今去化却很惨，卖了近一年半，网签去化率才14.6%。

它就是熙悦晴翠，咋回事，咱一起看看。

NO.01

城区临铁盘，降价也救不了自己

这个项目是21年5月份土拍中成交的丰台张郭庄地块，首开+卓越+建工三家联合操盘。

21年12月开盘，当初取证1147套房源，如今只网签了167套。

师妹记得刚开盘那会儿，熙悦晴翠的市场关注度还不少。

项目属于丰台河西板块，距离地铁14号线张郭庄站约500米左右，销售指导价6.8万/平。

项目开盘便一路降价，并且搞了不少特价房，

实际成交均价6.3万/平左右。

但为啥说，熙悦晴翠降价也救不了自己？

不远处的新盘九里熙宸，网签均价5.7万/平米；

不远处且同熙悦系的熙悦天寰，网签均价5.6万/平米；

隔壁的西山金茂府，网签均价5.3万/平米；

再来看看附近的次新二手房，

16年建成的西山甲一号挂牌价6万/平；

14年建成的园博嘉园、园博府，挂牌价5万、5.5万/平；

降的还不够低。6.3万/平米，根本没有竞争力。

尴尬的是，目前项目处于进退两难的阶段，再降价，一来肯定引起已经上车的业主不满，

二来熙悦晴翠楼面价是4.4万/平米，留给他降价的空间也没那么充裕。

NO.02

什么都要，就什么也得不到

价格是项目去化难的一方面因素，另一方面，产品存在的问题也不少。

熙悦晴翠分为南北两地块，南地块为56-90㎡一到三居，北地块为96-158㎡三到四居。

需要配建的3.25万平米公租房，占了南地块的一半（#1#2#3#4#5）。

一方面存在商品房与公租房混居的问题；

另一方面，南地块的小户型（#9，56平、82平），又做了东西向。

双重暴击，生怕给人留下上车的理由......

另外，前面提到整个项目户型面积段是56-158平米一至四居。

56平一居

74平两居

82平、90平、96平、105平三居

110平、119平、140平、159平四居

覆盖面很广，刚需改善客群都想要，但往往现实是，越什么都要，越得不到。

细看项目户型会发现，各有各的硬伤。

比如，建面约90平的三居，入户过道面积浪费，次卫过于狭窄。

再比如，建面约110平四居，南向是两面宽，进深过长，主卫暗卫......

不一一给大家列举了，设计这么多户型，总之哪个都不精。

可以任性设计户型的那是二环，西五环外，绝对不兴啊！

NO.03

没有一个卖不动的项目，是无辜的

产品不行，价格偏高，地段吧，除了占个地铁也没啥致胜因素。

重重因素叠加之下，我似乎知道为啥项目卖的不好了。

当初拿地一共花了62亿，

一千多套房源，一年半，卖了一百多套，

不知道熙悦晴翠接下来的出路，是继续生扛？还是再割肉降价？

如今市场不比当年了，分化越来越严重，

每一个不诚意卖房的项目，都将得到市场的惩罚......

晴翠呐，长点心吧。