实地探访：发展起步，小城百业正兴

1.南城容貌旧，小路通四方

从新宫地铁站出来，我便能感受到同为京四环，南城北城的截然不同。

一座只在四五线小城见过的老旧六层楼房很醒目，能让人看到北京繁华地段看不清的被高楼遮蔽的天。老楼不远是一片经济适用房型小区，单一陈旧的颜色，还有密集的阳台窗格。

南苑的公路面窄，坐拥新宫地铁站的槐房西路算是比较宽的公路，但也仅有四条车道，车流量也小，街道显得比较空旷。路边的设施陈旧，白色护栏被铁锈攀蚀着，已经看不出原来的模样。旁边倚靠的自行车缺乏秩序，几乎看不到一辆鲜艳的共享单车。

但是这里的公交线路发达，新宫地铁站门口的公交站牌林立，以地铁站为中心向八方辐射，南到西红门，北到大观园，到南苑机场可直达，只需要35分钟。公交站还连接附近小区的专线，福苑小区、翠海明苑、阳光星苑等，给予了上班族极大便利。

南苑的路网规划比较周全，通久路东西贯通，天坛南路和大红门南路向南贯通，南苑东路向南新开了一条东西向主干道，京良路打通西边方向，以及槐房西路、警备路、西红门路许多网格支路，更有G104国道纵穿整个区域东部。

四通八达的道路网络，给南苑的发展奠定了良好的交通基础。

2.老房待翻身，新区正起步

南庭新苑是一座离地铁站比较近的小区，也是南苑发展比较成熟的小区，在槐房西路沿街。这里底商众多，从餐饮到保健，从超市到宠物，一应俱全。但是小区里的环境却不尽如人意：没有停车场规划，车子都停在石子堆上；流浪动物自由穿行；废弃的家具随意丢在绿化带旁边；没有什么草坪，多是裸露的土地……而且附近的教育资源略显不足。

在小区南区旁边，有一座还未开放的在建学校——北京教育科学研究院丰台学校初中部。

（搜狐焦点摄，2018.4.3）

从小区出来，我走出了槐房西路，拐进一条幽静的小道，这种规模的小路在南苑举目皆是，窄得只能过两辆车。路上有刚从超市出来，拎着购物袋边唱戏边走路的大妈，有搬着马扎坐在屋檐底下玩消消乐的小店主，还有藏着无数鸟叫的大杨树，这里的生活节奏缓慢而惬意。

之后我又走了附近多条小路，路边随处可见披着破碎绿布的拆迁区。

（搜狐焦点摄，2018.4.3）

这里原本是零散的村子，拆除了之后部分要建成回迁房，部分为即将兴建的南苑森林湿地公园开疆扩土。

说到森林湿地公园，就不得不说说之前引起丰台甚至北京南城全民讨论的大动作——《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中，明确了南中轴的生态功能，此次规划的工作内容包括永外-大红门-南苑森林湿地公园约26平方公里详细规划设计，这面积相当于60个天安门，真真儿是大手笔！

除了还未上线的超大面积森林湿地公园，在南苑现有的绿道系统中，有沿槐房西路－通久路－南中轴－南苑东路－小龙河沿线的城市公园环绿道，还有7座风格各异的公园。

隔着窄窄的公路，南庭新苑对面是两座在建的新楼盘——中粮天恒·天悦一号和泰禾·金府大院。数架塔吊在不停忙碌着，一幢幢新楼已见初形。在附近一个车流量并不大的交叉路口，连远在宋家庄的金茂府都在路边打起了广告，南苑的发展前景可见一斑。

（搜狐焦点摄，2018.4.3）

我又继续走访了几座小区，西宏苑、城苑中里、和义西里等，这些小区普遍为低层建筑，周边街道窄小，基础设施的发展不如南庭新苑成熟，是储量丰富的二手房源。

（搜狐焦点摄，2018.4.3）

3.二手市场显成熟，新楼承载新期待

由于存在大量老小区，南苑的租房市场和二手房市场较为成熟，在小区附近能看到链家、我爱我家等房产机构。

南苑的出租户型多为58平和68平两居室，月租在4600-5200元之间，距离新宫地铁站较远的小区房租较低，70平的两居室均价在5000元左右。除了租房中介，在小区内部的公告栏里均可以看到贴了一层又一层的租房广告。

南苑的二手房源多为经济适用房和回迁房，建筑类型以板楼、塔楼为主，目前市场上多为小户型，58平均价在300万元左右，68平均价在400万元左右，80平均价在450万元左右。要注意的是，多数二手房回迁房源无房本，只有居住权，不能交易买卖。

数据来源：诸葛找房 

由于南苑的发展刚显雏形，所以新楼盘还比较少。

数据整理：搜狐焦点

最近几年，南苑相继迎来天恒金融街公园懿府、中粮天恒天悦壹号、泰禾金府大院几座新楼盘，公园懿府2016年开盘，金府大院2017年底开盘，天悦壹号近期开盘，户型多为别墅或百平以上较大户型，均价在6-8万元/平。

数据整理：搜狐焦点

泰禾、中粮天恒联合都大力推广别墅，赋予了南苑一种高端的定位，也表现了对南苑发展潜力的新期待。

展望南苑：政策倾斜，优先布局南城

2009年，北京出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》。丰台南苑坐落于四环南中轴之上，在南城计划下，这片区域的发展必将步入快车道。

1.生态绿色加分

上文提到的南苑森林湿地公园，是北京市南中轴规划的重点项目。通过大尺度生态空间的建设，打通一道绿化隔离带，完善首都城市公园环，落实绿色生态理念。

其实南苑乡本就被12大主题公园环拥：北京国际露营公园、槐新公园、花卉大观园、海子花园、公园、南苑公园、槐房钓鱼公园、高米店公园、老三余公园、花乡公园、兴华公园、寿保庄公园，风格形态各异、功能各有千秋。

在高楼林立的水泥都市，我们已经被夺去了蓝天，城市的绿化就显得格外珍贵。绿地、花卉、净水、公园，良好的生态环境能够净化视野、抚慰心境，是每一位城市居民所求。南苑被这么多公园包围，未来又有湿地森林公园加持，必将成为众人瞩目的焦点。

如果要赋予南苑一种颜色，那么它必然碧绿如翡翠。

2.交通四轨交汇

槐房西路南延线已开通，且直通五环。南中轴路南延，相当于延长京南动脉干线，这条主枢纽的延长让南城的发展继续向外扩展。轨道建设方面，8号线三期、16号线、19号线正在全力建设中，19号线接通了海淀和丰台，将实现京四环的南北牵手。

图片来源网络

南苑未来将形成四轨交汇，4号线、19号线（建设中）、L5号线（规划中）、L6号线（规划中），且新宫作为南城轨道交通的枢纽，必然会将槐房板块乃至整个南苑引领为区域发展的核心。

3.配套设置周全

在教育方面，南苑有蓝天双语幼儿园、新宫小学、南苑中学等学校，加上在建的学校，总计超过48所；

（搜狐焦点摄，2018.4.3）

在医疗方面，南苑在北京博爱医院、北京航天总医院、北京儿童医院新院等多家三甲医院的基础之上，有超过19所医疗机构正在新建、迁建和扩建；

（搜狐焦点摄，2018.4.3）

南苑汇聚了宜家家居亚洲旗舰店、荟聚购物中心、万达广场等多个商业综合体，形成了公益西桥、西红门等大型商圈。根据采访，在建的天悦壹号北面还将会建立祥云小镇生活区，附近区域均能享受到相关配套设施的便利。

2017年至今，在四环外置业的客群中的半数选择了城南丰台，丰台区商品住宅销量占到四环内成交总量的52.9%，这里将成为新的房地产热点。

多年以来，南苑就像一块蒙尘的翡翠，默默放置在南城一隅。随着北京发展的新布局，这里也将被越擦越亮。它的光芒能照耀多远多久，我们还需拭目以待。

置业建议：

1.槐房地块房源多为经济适用房，房价较合理，刚需者可入手；

2.南苑租房资源丰富，装修虽然比较简陋，但价格合理，交通便利，值得考虑；二手房正处于价格洼地，对住房水平无过高要求的购房者宜尽早下手，不宜错过时机；

3.天悦壹号、金府大院等别墅型住房正在兴建，高端需求购房者可持续关注。

4.南苑地处南中轴，生态环境优良，汇聚大批在建轨道，未来将处于南城枢纽地位，楼市发展拥有光明前景。