今年的朝阳新房市场当属内卷之最，已开盘、待入市的项目加一起十来个。前几天姐和大家说过，金盏、王四营、崔各庄这批新盘目前的网签数据都不太好看。

还差一个豆各庄没说，作为这批入市新盘中的价格洼地，豆各庄的绿城沁园和上面那些区域的大盘不同，走的是刚需路线。昨天姐拿到一组数据，绿城沁园案场月总带看量1799，案场月认购54套，客观点说来看房的人还真不少。估计是临铁400米、小户型、低总价引来了不少人。

但看看截止十一月末沁园的网签量共65套，总供应套数1657，网签率仅3.92%。虽然不排除网签有一定的置后性，但这个成交量和带看量作为分子和分母的话，相差悬殊还是有点大。

来看了最后咋没买呢？和那些大盘相比每平米价格差1-2w都不吸引人了？正好姐前几天去了一趟那边，今天跟大家仔细聊聊。

先看项目信息：

位置：朝阳东五环外豆各庄

地铁：7号线黄厂村站400米左右

单价：65000元/平米

 地处五环边、真临铁、真噪音！

地块位置在东五环东侧、大鲁店北路北侧、黄厂路西侧，地铁的话7号线黄厂站下车D口出来往南走400米左右，在西侧就是了。姐把地图上的位置也给大家标出来，看着更清晰点。

小区出来南北方向就是五环入口，东西方向就是去年竣工的化工路，加上离地铁比较近，出行还是很方便的。

这附近如今低端产业清退，路况好了很多。在两三年前，这的路面都被物流大车造的坑坑洼洼的。

从地图上大家也能看到项目离五环多近，出行方便的同时，离高速近的免不了噪音问题。

绿城也正是考虑到了这点，所以据说把窗户做的很厚，在降噪这块下了不少功夫，具体效果如何还得到时候亲身体验了，接着还是说回区位。

项目周边目前有比较成熟的社区，比如恒大御景湾、富力又一城都在附近，目前的居民生活配套还是比较齐全的。

在项目北侧一路之隔就是惠多港购物中心，目前已建成但还未开业。后期惠多港招商完毕，更是给周边配套增色不少。逛街附近出色的商圈不多，如果想去国贸那一片的话，7号线直达双井，换乘后再坐一站就到国贸，40分钟以内就能到达，也算方便。

教育方面，距项目2公里内，有豆各庄中心小学、北京市第五中学朝阳双合分校焦化厂校区、朝阳区实验小学博远分校，另外项目自身配建3200平公立幼儿园，孩子上学不用愁。

大医院的话就得走的远点了，项目周边没什么好的综合医院，但日常就买个药的话反正也不用担心。

说这么多区位配套相信大家心理有数了，离地铁近虽然商圈少，但是项目价便宜，估计多数刚需朋友也能接受。下面再看看产品咋样。

 景观减配、外立面减配、户型如何？

 先从景观说起，绿城的园林景观设计一直都是可圈可点的，但北京的沁园似乎是减配了。

据销冠100计算，杭州沁园的景观成本约在800元/m²，北京沁园的成本约在600元/m²。减配的排名前列刀砍在了这里。

北京沁园的草坪面积基本占了中央景观的一半，而杭州沁园只占三分之一。说白了就是北京沁园的景观以草坪铺装为主，其他花团组啊、树木啊之类的就少了一些。种花树也没像杭州沁园一样选大乔木这类观赏性高、相对较贵的数目，北京沁园的花束种类就比较普通常见了。但作为项目脸面的三个地方：主入口、中央景观带和入户大堂，还是花了点钱打造了一下，也给足了刚需朋友们需要的体面。

减配的另一刀，砍在了外立面上，北京沁园公建立面效果看似玻璃幕墙，但实际上是效果图的渲染，真皮其实是窗墙体系，没玻璃幕高端。

这下外立面成本直接从1500-1800元/平米降到600-800元/平米，确实省了不少钱。

外面这么省，室内做的咋样？

绿城沁园的户型可选择性比较多，建面55平米的一居室、80平米左右的两居室、106/107/120平米的三居室、150平米的四居室都有。

55平米的一居室不用多想，特别的抢手，毕竟首付130万上车朝阳邻铁盘，对手头紧的刚需来说是优质的选择。在售楼处的时候姐也问了这个户型，目前已经是抢空的状态，想要的话就看后面有没有清退了。

主要给大家看看80平两居、93平三居、123平三居的户型图：

80平两居南向面宽小不理想，南北不通透，入户右侧是厨房，正对着卫生间，整体户型情况和市面上其他家比，稍差了点。

93平三居是纯东向，采光更是差了一些；但是这个户型内部的空间规划还不错，三个卧室分居三角，互不打扰。

这个123平的三居虽然是全明户型，但南向两面宽，面宽小；要知道市面上做123平的都有神仙四面宽了，另一点是入户过道长，空间有点浪费。

上面这几个户型，和市面上的大盘相比确实差点意思。

前面说了这个项目户型种类比较多，有时候户型这种东西也是仁者见仁智者见智，现在样板间也开放了，大家可以去亲身体验一下看看。

说了这么多，其实项目优缺点很明确了。

首先价格有优势，均价65000元/㎡，是这批入市的朝阳新盘里较便宜的了；五环临铁400米，位置也还不错；但便宜有便宜的道理，刚需盘景观等等方面肯定是不如改善大盘好，想既要又要还要是不可能的。所以建议感兴趣的朋友们实地考量一下，到时候再做取舍更稳妥。