哈喽大家好，我是血拼哥。

大家这个清明出去玩了吗？出去看房了吗？

关注房地产市场的朋友可能都得到消息了，3月北京市场，乃至一线房地产市场都异常火爆，

北京二手房成交突破1.9万，新房单月卖出4000+，数据好的吓人。另外，土拍市场咱不说啥“地王”，楼面价首次突破10万元/㎡……

除了北京，上海静安地块更是以16万元/㎡刷新全国纪录。

市场开始猜测，楼市是否即将迎来新一轮上涨？

也有人说，北京已经开始触底反弹，再不抄底就错过了……

真的是这样吗？

血拼哥觉得，3月新房二手房成交和地王频出看似都是市场转暖的表现，但刨根问底是两件事，背后原因不同！

今天咱们先说“地王”的事，成交量攀升，我打算下期跟大家细说，也很有意思。

想了解现象背后表达的真实信号，不被忽悠，我总结，咱们得认清三个真相：

1、地王是CZ手段，与市场信心无关

仔细观察这轮地王潮，不难发现拿地主力清一色是中海、建发等央国企。

这些企业拿地逻辑与民营房企完全不同，它们不需要考虑短期利润，更多是配合地方政府完成土地出让任务。

正如业内人士所言："地王是政府稳楼市、稳银行、稳风险的工具，只要政府和银行配合就能完成。"

这些高价地块未来注定开发成顶级豪宅，面向高净值人群，与普通购房者毫无关系。

以此作为“市场信心”筑底回归的证据，显然是不恰当的。

2、每套顶豪成交，可能引发多套刚需房抛售

北京海淀最新拍出的地块楼面价达10万+元/㎡，未来售价预计13~14万往上。

这样的价格体系，已经不是全民可以参与的游戏了。

房产逻辑已从过去的普涨转变为地王时代，而且每诞生一块地王，老破小价格就会进一步下跌，这就如同超级大盘股 IPO 抽走市场资金。

地王频现，让有钱人都去购买三四百平的顶豪。

一些人因楼市资金情况和自身现金流变化，疯狂抛售手上的刚需楼和老破小。比如有人发现新房太贵，只能卖房置换；还有些住在老钱区的人，虽住着舒服，但小区逐渐变差，邻居水平下降，他们面临是否置换的抉择，不少人选择卖掉几套老破小去置换新房。

在这种情况下，每卖掉一套顶豪，可能就有三四套老刚子楼被抛售。这类似 A 股市场，当资金盘固定时，大权重股票上市会抽走资金，导致富人抛售手中的低质楼盘。以后房产交易可能会像爱马仕、劳力士等小众圈子那样，富人形成一个特定的交易圈子。

从宏观层面看，上面不希望走到这样的局面，但由于在 A 股方面，在与鹰酱未决出胜负之前，不敢轻易启动 A 股，担心大股东减持套现，导致新质生产力和制造业公司被外资收购。在这种情况下，为解决地方缺钱问题，只能通过卖土地、打造地王、推出顶豪等方式，这就是当下房地产市场的结构性游戏和技术性调整。

3、楼市正从"普涨时代"进入"分化时代"

过去房价普涨时，老破小也能跟着水涨船高。但现在的逻辑完全不同：地王频出不仅不会带动周边房价，反而会让老破小加速贬值。

这是因为购买力正在向两个极端分化——富人追逐稀缺顶豪，刚需被迫接盘老破小。中间层的改善型需求最为尴尬：既够不上顶豪，又不愿接手老房子。

这也就是我经常跟粉丝说，您买二手房没问题，但尽量不要选周边新房入市多的片区板块的原因。

最后，很多人这个时候会问，普通人怎么办？

对于普通人来说，如果手上预算够就改善住房，如果预算不够就等待。

未来的趋势非常明确，“豪宅有市场，刚需有保障”后，房子不再稀缺，那么未来有房产可能不会再是什么了不起的筹码，房子够好才行。

当然，负责任讲，趋势是趋势，目前还是过程，起码北京的保障房铺开还尚待时日，刚需不用着急，也没必要绝望，动态关注市场。

最后，我想说，地王频现不是楼市回暖的前奏，更像是市场分化的加速器。

在这个财富重新分配的过程中，普通人最需要的是清醒认知：不是所有房子都值得买，更不是所有时机都适合买。

与其被地王新闻扰乱心智，不如静下心来研究自己真实的需求。

在新变化发生的时代，选择比努力更重要，经历过上一轮变化的人，一定懂这句话的分量。

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