如今研判一个区域的未来，再不能被行政设定局限了视野。

产业那只无形的手，调节着人和城市之间的供需。人群来来往往，模糊了城市之间的边界。不同城市协同共生，就像一棵参天大树，根干枝叶各司其职，荣辱与共。

深圳和东莞，数十年来，3条产业带脉沿线铺开，产业生态因此愈发枝繁叶茂。站在今日东莞，仿佛看见10年前正在蓄势待发的深圳。

Part1

七普数据出台

东莞仿若深圳10年前

七普数据出台，东莞首次迈进千万人口俱乐部，一如2010年的深圳。再看GDP总量，2020年东莞近万亿，与10年前的深圳也何其相似。

如果再细化到人口结构，整个珠三角，东莞较年轻。

东莞32个镇街里有22个15-59岁人口占比超过80%，并且绝大部份镇街60岁以上人口占比低于10%。

10年前的深圳，也曾经身处这样的“人口盈利”期。

当时统计口径是15-64岁，深圳这一比例高达88.45%。经济加速，不仅让城市收获了更多的人口，更重要的是，收获了年轻人。

产业和城市，从来都是一对量子纠缠。产业要素的流转，既是城市生长的因，也是城市生长的果。

新来到的年轻人，飞速运转的大脑和对生活的热情，爆发出无穷尽的需求和勃勃生机，他们一点点冲破城市原有的天花板。

刚刚晋级千万人口的大城的东莞，站上历史的舞台，就如同10年前的深圳。

 ▲数据来源：国家统计局

Part2

深圳企业扩张入莞3条路

这条路的性价比肉眼可见

看得见的数据，是东莞人口站在了深圳曾经的位置。看不见的数据，是东莞的产业，和10年前的深圳一样快速崛起。

在都市圈概念流行之前，东莞和深圳， 就是如影随形的兄弟城市。不仅仅是在GDP的坐标系里，先后登上万亿的高峰。更因为两座城市之间在产业上，协同共生，相互成就。

产业像是一条河，总是顺势流淌。

区域和区域的分工协同，企业与企业的合作，人与人的联系，钱和钱的往来，成本和成本之间的落差，沉淀出产业河床，形成独特的产业生态。

过去数十年来，伴随着高速公路的延展，已经形成这样3条深圳企业扩张入莞的产业河流：

西线：深圳前海到宝安，然后从滨海新区进入东莞；

中线：从科技园到西丽，再到光明。然后分成两线，一线继续向前过观澜，从塘厦、松山湖进入东莞，另一线沿着光明科学城向东，从黄江、常平进入东莞；

东线：已经嵌入深圳，和大运新城连成一片，从凤岗、谢岗进入东莞。

尽管每条路线上流动的产业不尽相同，但是中线尤为可期，有两个原因：

一个是，光明在建的13号线，未来是要连通西丽留仙洞总部基地、南山科技园和深圳湾。换句话说，深圳较重要的科创园区都在沿线铺开，而光明大学城、西丽大学城、深圳大学则分布在这些园区周边。站在10年后来看，这条线，终将成为整个珠三角较重要的科创动脉。

另一个，扩张中线的两条分支在常平汇合。

华为也沿线迁徙，带动着大量电子通讯上下游企业向北布局松山湖。光明科学城99平方公里，北区定位装置集聚区，除中山大学深圳校区外，集中布局重大科技基础设施、科研机构、前沿交叉研究平台、高水平大学等。

从常平出发，百度地图显示，到松山湖大约20公里，到光明科学城也是20公里，开车都在15-20分钟。三个点位共同画出一个边长大约为20公里的产业三角。

而且，当前无论是地价、房价还是厂房、写字楼的租金水平，常平普遍只有光明的1/3，松山湖的1/2。有吸引力的落差，高效流畅的通行，对于两个片区的产业升级和人口外溢，形成有力支撑。

无论是位置、效率、还是价格，常平都堪称智能智造高地里的价格洼地，在深圳企业扩张的路线图里，有着极高的性价比。

Part3

品牌企业扎堆万亩旧改

首批M0园区正在陆续入市

常平的价值，也被一众品牌企业看在眼里。

2019年，招商、华润、时代宣布进入常平，针对超过1万亩，大约5691867平方米的城市空间进行更新升级，相当于8.32个华润大冲，12.38个白石洲。

其中东莞时代的所处的卢屋片区，因为毗邻甬莞高速和莞深高速常平出入口，采用M0方式进行改造，借力广深科技创新走廊，打造环境优美、产业聚集电子信息智创园区。

就在5月21日东莞的战略新兴产业招商大会上，常平还再次提出：

重申要围绕高端装备制造业，积极盘活土地，大力推进“六大系列工程”和“六大片区”建设，不断为实现高质量发展储势赋能，打造高品质东莞东部中心的目标。

M0是新型产业用地，红本独立产权，但是产权可以分割办理，一户一证。更便于一些快速发展的企业进行固定资产配置，为将来进入资本市场提前准备。

据了解，时代智汇即是广东省和东莞市的双重大项目，也是当下东莞东部不多在售的产业园区。

首批入市，主要有产研大厦、独栋厂房和配套宿舍、商铺等产品在售。产研大厦标准层面积约2440㎡，可以分割为两个独立空间。

充分考虑到生产研发所需要的电力、计算和承重，不仅两端分别配备机房、1.6吨客梯，2吨货梯和3吨可进叉车货梯，还各自设置了一个18㎡的室内吊装平台，让未来产品进出都更加安全高效。

1楼层高6米，2-11楼层高4.5米，都是深受市场欢迎的品质刚需产品。对独立性要求更高的企业，还有约11000㎡的少有独栋研发总部可以选择。

宿舍面积区间约32-55㎡，分为人才宿舍和高管宿舍两种。为企业员工提供安居之所，可以无后顾之忧的在园区工作生活。

常平公寓市场租金大概在1500左右，对企业员工来说，入驻企业配置的宿舍，就等于较大程度上解决了员工的生活烦恼。

所以，作为企业来说，宿舍配套，也很大程度上，保障了企业员工的稳定性。

同时，和其他园区多地处偏远不同，时代智汇是特别的“都市型”产业园区，这里可以工作，也不乏生活。

5公里范围内，东莞东站、商业、金融、文化、教育配套一应俱全。步行10分钟内，绿地、金地、碧桂园、万科的住宅社区也已经非常成熟，并且二手市场也售价不菲，已经为片区价值做了定位。

园区内部，除了工作需要的办公生产空间和配套居住空间外，还配备了食堂、会议厅、路演大厅等多功能空间，还可以无缝进入马腰岭登山公园。员工下班之后的休闲生活再也不用老板操心了。

而且，时代中国多年沉淀下来的美学基因和建造经验，也为项目加分不少。从招商中心和已经出街的展示空间，已经可见一斑。

更重要的是在看不见的部分。

有经验的审美，绝不是不求较好但求较贵，而是追求对用户需求的洞察，更懂得张弛有度，把力量用在刀刃上，既能提升企业形象，又不会因为成本失控把压力转嫁给企业。

而美，是这个时代拥抱年轻人较举重若轻的竞争力。

回到较后。海尔集CEO张瑞敏曾经说，没有成功的企业，只有时代的企业。如今还可以说，没有成功的产业，只有时代的产业，以及时代的产业园区，和时代的产业美学。