北京土地市场迎来一枚“重磅炸弹”。

海淀区上地0702街区地块正式挂牌，

这宗地被业内调侃是职住学均衡的跨时代新房，

宗地热度一直不低，

眼瞅着冰冷的北京楼市要靠0702暖一把了，然而事情并不见得，

上地二手房在一片降价声中，新房面粉价格又 涨 价了……

01 海淀新“王者”的配置与代价

海淀上地0702地块位于北五环外上地街道，由三宗子地块组成，总用地面积7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米。这块地的综合素质堪称“顶配”。

地理位置是它最大的王牌。

地块北侧紧邻“互联网宇宙中心”中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪等互联网巨头总部云集，形成了强大的产业集群效应。

教育配套更是让无数家长心动——属于上地学区，这是海淀17个学区中初中派位几乎没有坑校的片区。地块北侧还规划了由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，共72个班，预计2028年秋季开学。

交通方面，地块距离地铁13号线和昌平线的换乘站清河站约1.2公里，未来还有规划中的R5快线，连接燕郊、副中心和上地产业园。

然而，这块“肥肉”并不那么容易下咽。

地块包含了两块住宅用地和一块商业办公用地，其中商业办公部分占比极高，总建筑面积达13.23万平方米，且要求开发商自持。

这意味着住宅建面约9.3万平方米，却要背负13万多平方米的商业“包袱”。

好家伙，一时间竟不知道是买住宅配商业还是买商业捎带手开发住宅……

02 楼面价破9万的价值与风险

据官方公布，0702地块的起始综合起始楼面价为3.74万元/平米。

但这个数字掩盖了真实的开发成本。

如果剔除商业和配套部分，纯住宅的起始楼面价可能高达9万元/平米。

这一数字甚至超过了建发海晏楼面价，直逼树村10.23万元/平方米楼面价。

如此高的成本意味着未来的销售价格必须突破12万元/平米，开发商才能平衡成本。

所以理论上售价应该在13万元/平米甚至更高，才有利可图。

而当前，海淀区10月份的平均挂牌价为9.09万元/平方米，要实现13万+的售价，需要产品力和市场接受度的双重保障。

比较周边项目，西北侧500米的功德寺“双子星”——和樾望云与和樾玉鸣，作为纯住宅项目，楼面价约7.1万元/平方米左右，成交价分别是12.46万元/平米、13.55万元/平米。

0702地块在背负沉重商业包袱的情况下，要卖出更高价格，无疑是个巨大挑战。

想要好卖，价格上没有任何优势。

03 “时间紧 任务重”

北京土地市场已连续两年呈现收缩态势。

2024年，北京共计出让41宗住宅用地，揽金1554亿元，金额较2023年下降10.75%。

2025年，北京土拍金额预计约1400亿元左右，继续逊色于去年。

与此同时，上地区域的高端购买力已被大量透支。

功德寺“双子”和樾望云与和樾玉鸣几乎清盘，去化了1000余户；朱房村双子华润臻澐和建发海晏也在持续销售，区域内高端项目的竞争日趋激烈。

更值得关注的是，北京楼市整体表现并不乐观。

2025年10月，北京新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，市场需求端依然承压。

04 “烫手山芋”

综合来看，0702地块现在更像一块烫手的山芋，大概率底价成交。

根据规划，HD00-0702-23地块内竞得人需建设托老所、老年活动设施、社区助残服务中心、体育设施、公共厕所等配套，并无偿移交相关部门。这些配建进一步增加了开发成本，压缩了利润空间。

地块内两个住宅地块还是斜着分开的，容积率2.2，基本没办法排布大户型，

推测大概率就是90-130左右的小改善产品。

另外，市场猜测，一级土地整理方海开控股可能底价兜底。

北京楼市已从“狂欢时代”步入“精算时代”。

购房者越来越理性，不再盲目追随学区房概念，而是更注重产品本身的性价比。

在政策层面，北京去年以来以“小步微调”的方式，逐步取消了多项限制性措施，包括降首付、降利率、取消普宅标准等，为真实需求松绑。

但这些政策能否持续支撑13万+的房价，还得看市场呐。