上回看完3个亿的豪宅，叔今天再来说说总价200万的商住房，北京的生活就是这么魔幻。

有人住着2000平的大别墅，别墅里雇上50个佣人依然跟没人住一样空；

有人住着不到20平的出租屋，更魔幻的是，竟然还是厕所改造的。

一则消息引起了叔的注意：

北京像素小区公厕出租住人！

北京像素啊，怎么每次上新闻老是你！

01公厕出租，竟有巨大利润空间

北京像素是北京商住房的一个代表，9000多间房，住了3万多人，是个类似天通苑、回龙观的超级大社区。

作为商住房，原来开发商规划的时候，给每层设置了男女各一个公共厕所，但是后来几乎没有投入使用过。

每层的指示图上厕所的位置都被抠掉了。

开发商中弘倒闭以后，北京像素就成了没妈的孩子，物业想怎么改怎么改，连厕所都成了额外牟利的空间。

据业主介绍，17年1月的时候，楼下贴了个公告：为筹集公共维修资金，将每层闲置的公卫进行出租，年租一万，月租833元。落款是文昌物业。

现在呢，公厕出租又出了升级版。把两个公厕打通，隔成两间。又因为商住房够高，上下就隔成了四间，秒变LOFT精装复式啊！

据中介介绍，这种厕所改的卧室，一个能租3000块！因为面积比同层其他住房略大，比正常房子还贵。

这一套一个月就是12000元，一年就是144000元。整个小区400多套卫生间，如果全部用来出租，一年能产生高达5760万的收入！即便空置一半，也是好几千万。

这些钱都去哪了？你品，你细品！

业主们主要质疑两点：

一是不知道这些钱做什么用了，小区的物业依然乱七八糟。

第二点则更现实，公卫租户产生的水电费是由所有业主均摊的。不用交水电费，正是公厕房的一大出租亮点。

公厕这点面积已经被反复薅羊毛了，早先开发商还在的时候，公厕就被当做对面那户业主的，给业主当成储物间用。

业主可以把自己家的二楼打通，达到买1套得1.5套的效果，6666。

但是，由于原来的开发商中弘倒闭了，现在买房的合同都是跟物业签署的，买房的业主只有购房协议，而没有房本。如果换一个物业，下一个物业就可以不认原来的协议。

律师表示，私自改动房屋结构、用途肯定是不合理的，一旦要求恢复房屋结构，这个费用就要由责任双方承担。

叔给大家提个醒，买房前就能暗示你随意占便宜的开发商，到头来也会随意占你便宜。

散户的自我修养是，薅来的羊毛迟早得还回去。

02物业作妖：快递乱收费，垃圾堆车库

一个社区走了下坡路，就会无可救药地衰败下去。

北京像素的物业不是排名前列次作妖了。

上个月的消息，当时全国很多小区都在吐槽丰巢乱收费，快递员每往柜机里放一个快递要给丰巢约4毛钱。

北京像素的物业更黑，趁着疫情刚刚好转，快递可以进小区了，自己圈地为王，一个件8毛！

而物业安排的快递指定区域，也并没有安排分拣，业主领一个快递还要排半天的队。

8毛钱，大概对于这种物业来说，苍蝇肉也是肉吧。

19年4月，北京像素还被爆出建筑垃圾占停车位的现象。

有业主反映称，小区地下车库堆积大量垃圾，一占就是一年多，不仅停车困难，也有消防隐患。

对此，物业解释，小区没有规划垃圾存放区域，物业清运速度跟不上就会导致垃圾堆积，今后将争取“日产日清”。也不知道现在做到没。

19年9月，北京像素的业主又向媒体投诉，物业又乱收停车费了。

其中较难让人接受的一条，就是新能源车的车主，如果想在停车位装充电桩，需要一次性交齐5年的停车费，共计18000元。

为什么要强制一次性交5年的停车费呢？物业说：“没有理由，公司就是这样规定的”。

嗯？？？拜托，5年以后你这物业在不在都不一定了！

这和美容美发健身房办完卡就倒闭跑路有什么区别？？

还有业主投诉说，你这一年3600的停车费和服务也不对等啊 ！

业主说：“地库漏水，水是有腐蚀性的，我的车前盖就被腐蚀了；地库里发生刮蹭，物业也不承担责任；停车场里管理松散，允许社会车辆进入，停的乱七八糟，业主回来很头疼，没有摄像头……”

害，人家就是立个名目割韭菜，你还嫌没给你韭菜施肥了。

物业服务差，业主就不交物业费，物业没钱就会从犄角旮旯里搜刮钱，小区服务就更差，进入无可救药的恶性循环。

较后，物业巧立名目收一波费用，卷包走人，把所有包袱甩给下一任物业。下一任则楼下贴一张大字报：上一届的烂摊子与我无关，今年的物业费又该交了嘿！

这样的社区有什么居住质量可言？

03低总价的商住，我劝你别买

上面说这房子物业这么寒碜，还有人买吗？

有，而且不少。

叔查阅了北京像素较新的二手房出售情况，172套在售，30天带看了810次，仍然非常活跃。

不到200万的低总价，到今天依然是很多北漂心动的选择。

买房之前，有些情况叔就不瞒着你了……

表面上看，价格相对便宜，没有户籍要求，竟然还是6号线临铁盘。

可是老话说，天上不能掉馅饼，这货特别不适合自住。

当年的《奋斗》《裸婚时代》等一票电视剧，把LOFT描述成青春乌托邦，然而乌托邦的真面目是这样的。

北京像素内景图

每天在家爬楼梯，空间逼仄，房型不通透，夏天极其闷热。

再说几个嫌恶设施，小区附近就是一大垃圾场——

高安屯生活垃圾焚烧发电厂，是北京排名前列家也是国内规模较大的垃圾焚烧发电厂。

一下完雨，这酸爽！

此外，小区上空航道密集，噪音不小。要么您一年到头都别开窗。

北京像素还有一大宣传卖点是配套齐全。不出小区就可以满足一切所需：外卖、养生馆、按摩房、轰趴馆、桌游吧、健身房、基督教会、占卜房、超市、宠物医院、酒吧、咖啡馆、理发店、订票点、情色场所……

不过，每天一出门就是洗剪吹小哥，下楼拿快递遇上按摩小妹，出门遛弯迎头碰见两个男人勾肩搭背，走到街角还有几个大妹子在等活儿，邻居的微信群里每天有人打鸡血卖面膜……

北京像素实景

您要管这个叫烟火气，叔也没招了……

04商住投资，从赚钱到跳楼

那如果不是自己住，用来投资可行吗？

叔告诉你，以前可以，现在不行了。

作为北京规模较大的商住楼盘，北京像素红极一时。

因为单价低、面积小，“商改住”市场成熟，关键是不限购，北京像素的用户绝大多数都是北漂。

对于赶上风口，上车及时的北漂，这里是天堂。

2011年，北京像素的房价还不到两万，中间房价一路飙升，峰值近7万。

如果2011年上车，只需全款100万，首付30万就能上车一套商住小户型。而五年以后，如果能抢在高点，以7万卖出，就能卖到350万，净赚250万！

昔日北漂拿着倒卖商住的排名前列桶金，就能置换一套五环以内中规中矩的住宅，在北京落地生根。

然而，对于高位接盘的北漂来说，这里是地狱，是跳楼的天台。

2017年3月26日，北京市针对商住房出台了“史上较严限购令”，从规划、销售、购房资格、信贷等方面360度严管“商改住”。

北京像素楼市一夜熔断，小区里的17家中介一夜消失，房源紧急下架。有的业主已屯了好几套房子准备大赚一笔，结果“3.26”后差点跳楼；也有业主把房子连降百万，还是卖不出去。

根据中原地产研究中心的数据，“3.26”新政的三天前，商办市场网签总量850套；之后的三天，网签总量仅7套。

现在公寓的转让税费在15%到20%之间，高额税费不知道套牢了多少人。

同样被套牢的还有北京像素的开发商，中弘的老板王永红。开发北京像素，他赚了50亿，后来进军资本市场。

中弘股份历史较高价37.66元/股，较终“收官”于0.22元，留下百亿债务。王永红则携70亿元逃到香港“望北楼”，不再回来。

现在知道开发商怎么倒闭的了吧！

这样的结果是必然的，商住房本来就不是用来住的。

“商改住”较早起源于深圳。一批开发商将搁置数年的烂尾楼改头换面，包装成“商务公寓”销售。随后，北京的开发商也纷纷效法。再之后，“类住宅”成为一些以商业办公为名立项的项目卖点，甚至帮助一些烂尾项目迅速回款。

房叔看来，一个畸形的概念炒上天，飞得有多高，摔下来就有多狠。

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后台总有人咨询叔，商住房能不能买？

叔早就跟你说过，使不得啊！

限购政策升级以后，能满足购买商住的资格的人，也同样满足住宅购房资格，两个相权，当然选住宅。

有人会用“何不食肉糜”来反驳叔，毕竟商住便宜那么多，但是——

对美好生活的向往是每个人的正常追求。

买房这件事，取上得中，取中得下，取下不得。

您拿着珍贵的房票，就被一套商住房占上了，以后想置换想改善可就难嘞！