北京长租政策解读
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北京长租公寓政策解读
自2015年住房城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》起，长租公寓就正式在市场上风靡。本文分为两部分，就现有的长租公寓相关政策进行梳理，同时归纳出目前还需进一步解决的问题。
01
长租公寓相关政策解读
2015年度
1.2015-1-6《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》
2.2015-11-22《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》
政策解读
《指导意见》第二点第九项中，国务院将短租公寓、长租公寓这一公寓业，定性为生活服务业。在政策支持方面主要有：
1）简化生活性服务业准入退出
“支持各地结合实际放宽新注册生活性服务业企业场所登记条件限制，为创业提供便利的工商登记服务。积极探索适合生活性服务业特点的未开业企业、无债权债务企业简易注销制度，建立有序的市场退出机制。”
2）加大财税、金融、价格、土地政策引导支持。 “创新财税政策。适时推进“营改增”改革，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。科学设计生活性服务业“营改增”改革方案，合理设置生活性服务业增值税税率。”
2016年度
1. 2016-5-17《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
政策解读
《意见》在税收优惠、金融支持、增加供地和立法等方面鼓励发展长租公寓行业，并且提出了2020年“基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”的阶段性目标。政策利好主要体现在：
1）鼓励新建租赁住房，允许该建房屋用于租赁。《意见》中允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
2）允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
3）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，对住房租赁中介机构以及个人出租房屋进行规范。
由此可见政府对长租公寓行业的发展和作用是表示认可的，商住物业的改革整顿并未动摇政策对长租公寓的支持。
2.2016-11-14《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》
政策解读
此《公告》旨在进一步推进全面营改增试点平稳运行。其中第五条明确表明，“纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税”，此条明确将公寓营改增税率规定为6%。
同时指出，公告自发布之日起施行，此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。《国家税务总局关于部分地区开展住宿业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第44号)同时废止。
3.2016-12-16 中央经济工作会议 习近平讲话
12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平发表重要讲话。
政策解读
此讲话推进租房市场立法、机构化、规模化发展进程。对于租赁市场强调以下几点：
1）要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
2）要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。
3）要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
4）加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
2017年度
1.2017-2-23 住建部在国务院新闻办公室举行发布会
住建部副部长表示，将加快立法，规范发展住房租赁市场。主要体现在以下几点：
1）加快住房租赁市场立法
2）多渠道增加租赁住房有效供给。
3）大力发展公租房，推进公租房货币化。
4）加强住房租赁市场监管。
2.2017-5-19 住房和城乡建设部关于《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知
政策解读
《通知》对鼓励长租提出了指示意见，同时也从出租人和承租人两方面提出了初步相应优惠条款。如：
第十一条“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。”
第十三条“经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。”
3.2017-6-15 北京市“砥砺奋进的五年”系列发布会
北京住建委副主任在发布会上透露北京未来五年将新建150万套住房。在150套新建住房中，产权类住房100万套，租赁住房50万套。
政策解读
此信息也从侧面证实了4月7日《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中“租赁房屋计划供地1300公顷”和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》中“计划住宅用地1000公顷”的可行性。
4.2017-7-18 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》
政策解读
《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
针对此通知，北京等几大省市已经做出有效回应，如：广州“租售同权”政策的推出；上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式；北京也要求拿地企业自持租赁住房，只租不售。
北京市在2017年两会期间明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。北京市住建委相关负责人表示，北京正力图使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式，同时将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。
02
仍然需要注意的问题
虽然中央以及以下各级政府出台了大量长租公寓利好政策，但是，介于中国“住大于租”房产发展的深厚根基以及新政刚推出、后续规范不完善，长租公寓的发展仍有需要注意的问题，具体如下：
1.合法合规经营
《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条：“有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款;情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款： (一)违反国家规定，未经注册登记，以社会团体名义进行活动，被取缔后，仍进行活动的; (二)被依法撤销登记的社会团体，仍以社会团体名义进行活动的; (三)未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业的。 有前款第三项行为的，予以取缔。”在大力开发长租公寓项目的同时，出租企业还应该注意合法合规经营。
2.安全问题不容忽视
对于《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，虽提出允许“商改住”、以及“将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效”。但对改建房屋进行出租的细则亟须进一步明确。在今年8月，位于深圳龙岗区的泊寓将位于万科翰邻城二期原有92套住宅改造成209个单间，依照新政，允许通过合理、合法的途径来改造房屋原有结构，而这种房屋结构又与曾被明令禁止的“房中房”建筑有很多共同之处，由此，对于“房中房”如何定性、相关部门在对出租房进行管理时参照什么样的执行标准以及改造房屋用于出租，有怎样的具体界定提出了疑问。
另一个案例，2016年11月1日，深圳宝安区政府相关部门发布了《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》。《通知》中要求：区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。宝安区这一政策旨在对租赁房屋质量进行规范，但《通知》中并未对消防安全等问题的标准进行明确，查阅各类规章制度，本中心发现这种问题不仅在深圳，全国范围内，长租公寓的企业注册标准、消防标准均未明确。这些问题，都有待新政细则推出，对此进行规范。
3.前期投资成本问题
工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。作为盘活居住存量房的重点方向，长租公寓俨然成为新的风口。以万科泊寓为例，主要通过租下厂房、农民房等闲置房源进行改造，租期一般超过15年。万科高级副总裁谭华杰曾透露，由于其房源大多来自工业或集体用地，因此需要批文才能改变物业性质。这意味着合规成本将大大增加。
4.房源的合规性问题
为促进市场租赁业务发展，住建部放松监管，允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而专家指出，尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性，虽能享受如水、电收费的政策红利，但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此，工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源，而土地性质改变需要严格审批才能通过，租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记，故目前市场中经过改造后的长租公寓产权属性存在合规性隐患。
综上所述，长租公寓的迅猛发展势头短期内不会减少，为了能更好帮助房屋租赁市场往良好方向发展，在房屋产权合规问题、改建房屋安全质量标准、针对租赁市场财税保障、抑制高涨租金以及规范房屋租赁市场等方面及时制定配套可操作细则以及相应惩罚措施。
参考文献
《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》
《中央经济工作会议解读：2017年中国经济八大看点》 人民日报 海外版
《住建部：加快立法 规范发展住房租赁市场》人民网 财经频道
《住房城乡建设部关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知》
《北京：未来5年供应住宅用地6000公顷 可建150万套住房》新华网 北京频道
《关于印发北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划的通知》
《关于印发北京市2017年度国有建设用地供应计划的通知》
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》
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