问：拆哥，高层电梯楼的一层和顶层（无小院无），如果中间层卖500万？一般情况下，一层和顶层分别卖多少钱可以接手？谢谢。

拆哥答：高层住宅中，一般是次顶层最贵。一层和顶层（无楼台及）较为便宜。500万元总价的房屋，按经验值，从中间层开始向上按2.5~3万元/层递增，到次顶层截止；向下也是按2.5~3万元/层递减，一般到第2层截止。而首层（无小院且无遮挡）的价格要比第2层再减少约10-12万元，而顶层价格一般与第2-3层的价格相近。

如果一个22层的住宅，中间层是第11和12层是500万元，则合理的公允价值为首层461~468万元，顶层473~480万元。

当然，有的老人喜欢中间层和低楼层，但价格的分布并不必然反映部分购房人的偏好。

问：求拆哥答疑解惑，房屋中介发了一个东城钱粮胡同“福地凰城”的广告，酒店式公寓，现房，现限套销售40套均价5.5w，四十年产权。求拆哥解读。

拆哥答：这个情况在北京不是没有出现过。酒店属于旅馆建筑,土地使用分类为商服用地，年限一般为40年。这种销售行为一般都是“以租代售”，签订长租协议，基本没有物权保障。

问：请教拆哥。崇文门这边有两个商场上的住宅，不是商住可以落户。新世界太华公寓，这个老一点；还有一个国瑞紫金台。位置比较便利，没有小区，只有商场上面的空中花园。物业费比较高，一层户数比较多。请问，您觉得这种商场上边没有小区的房子，值得入手吗？涨幅是不是比正经住宅要低？

拆哥答：70年的酒店式公寓，问题主要在如下几个方面：1. 公摊大，一般得房率在70%出头甚至还不到，而住宅得房率平均在80%左右。你按套内面积反推到总建面，这一点本身就会有12%~15%的折价；2. 户型设计尺度不如住宅。因为酒店式公寓大多为塔楼，受平面结构影响，很多房型是进深较大的开间、70㎡以上的一居，而同类住宅的一居一般在50~60㎡，厅卧设计合理，相比之下70年公寓的性价比十分逊色；3. 天然气，很多70年公寓的小户型都是没有的；4. 70年公寓一般没有阳台；5. 尽管70年公寓目前落户是可以的，但在很多购房人心中，落户还是存在不确定性的。

问：拆哥您好！请问下西城区虎坊路小区的拆迁计划是真的么？

拆哥答：70年之前天恒做过西城虎坊路小区棚改的方案，设计为天桥演艺区的办公楼和演职人员公寓。规划拆迁的面积约12万㎡，还建后也做成地上12万㎡。同时，地下深挖出13万㎡，否则拆一还一，意味着巨亏。但这个方案落地的难度极大：1. 天桥演艺区的上位规划是否落实，存很大变数；2. 北京产业禁限目录中，市中心非功能区严格限制新增办公楼宇，1万㎡以上商业则被禁止；3. 原地居民不再回迁，也无法保留西城户口，拆迁难度可想而知；4. 拆迁总成本要16-20万/㎡，做办公楼和公寓根本平衡不了资金，地下做成商业补缺也很难； 5.离正阳门如此近的地段，产业园区与传统风貌不符，主管部门很难同意。