背景：

简单介绍一下我自己的买房背景，我之前曾参与过排名前列个共有产权房的摇号，那还是在遥远的2017年，我也参与过海淀区排名前列个共有产权房永靓家园的摇号，那还是在2018年，现在永靓家园都已经交房很久了，之后还爆出了一系列的维权事件。

去年年底到今年年中我也是眼看着金域华府和融泽嘉园从480-490万/两居涨到了现在的580-590万/两居，甚至还有620w的，说多了都是泪。给截图。

回龙观这波行情目前大家普遍认为主要原因是海淀北昌平南已经好久都没有供地了（当然主要也是因为确实就没有地了），只能靠次新来撑场面和改善，所以这次次新才能涨这么多，最近虽说有些回调，但是回调也大概率无法调回到去年年底的价格。

总结一下，1，我已经买房买了好久了，甚至已经买了4-5年了。2，我在科技园上班，回龙观的次新小区已经买不起了，只能看新房了。3，海淀北昌平南靠近科技园的这个区域，新房供地很少，相对来说北清云际小区比较稀有，另外从户型上讲，基本上都能秒杀二手房，而如果想买新房，就不用自责为什么去年、前年、大前年没买二手房了，心理上也是个安慰。

所以基于上述的大背景，再结合目前我选小区的逻辑：1，北清云际项目确实能够满足我自己的自住需求；2，未来也有一些新的规划的可能性（有更好，没有也没关系），所以我是一个坚定的北清云际购房者。

下面我详细的给大家分析一下我为什么选择北清云际：

0，销售情况

楼面价和售价情况：

能够看到，北清云际地块，实际楼面价47199元/平方米，而新房售价均价被限制在了62000元/平方米，而我选择的108平户型，均价大约是60690元/平方米。开发商基本上没有什么利润，我甚至还看过一个资深地产媒体人的文章：

文章中昌平的两块地指的就是北清云际和奥森春晓。

所以买北清云际好的地方：因为政府限价了，我们很可能能赚到开发商的便宜，可不是经常能赚到开发商的便宜的。

买北清云际不好的地方呢，则是可能会有各种减配，不过还没见过盖塌了的商品房，以及我咨询过在开放商工作的朋友，如果开发商实在没钱赚，压缩成本的话，可能会在什么地方节省成本，得到的回复是：开发商能“节省成本”的方向主要就是公区装修、外立面、景观，别的都是硬性的，看起来大家担心的质量应该问题也不大，后期业主们可以重点关注上述领域。

结论：该买买，该维权维权。

1，位置：

属于海淀北、昌平南区域，西和南都紧邻海淀，离科技园、中关村生命科学院、航天城都特别近。

另外，从目前周边的建筑情况来看，东、西、北三个方向都没有遮挡，如果购买高层楼，预计会有比较好的观景体验。

这是我在工地踩盘的时候，从地面面向北方照的照片，能够看到北部的群山，交房后，可以惬意的看看落日余晖中被晚霞照映下的群山。

西和东两个方向其实也类似，都没有高楼遮挡，南侧其实也没有高楼，有的可能更多就是自己小区其他楼了。

2，交通

交通我分为三个阶段来分析，分别是当前情况，北清云际交房时预计交通情况和远期规划，

当前情况：

首先我们来看一下目前情况：

假设从北清云际北地块驱车前往腾讯科技园大楼，目前有两个选项：

往北走走北清路；

往南走，走京藏高速和西二旗桥。

大约都是20分钟以内的车程。

假设从北清云际北地块出发，乘坐公共交通前往腾讯科技园总部大楼：

如果选择地铁出行，则需要前往北部的昌平线生命科学园站，步行大概需要1.4公里，总历时大概需要1小时12分钟：

除了地铁之外，还可以选择公交，同样是需要向北走，乘坐495路，大约需要1个小时：

除此之外，可以骑自行车前行，大概需要45分钟，约8公里路程。

或者，可以自己买个电动车，速度就更快了。

南地块情况其实类似。

北清云际交房时预计交通情况：

看完了目前的现状之后，我们来看一下未来的情况，我们首先看一下轨道交通：

尤其是在北清云际预计会在25年交房的情况下，13号拆分线的新龙泽站大概率也会开通，这条线路既可以通往科技园，又可以向南直达车公庄，而新龙泽站则是13号线拆分线的换成车站，四个方向都随便上。

另外，北清云际南地块离新龙泽地铁站并不远，大概1.6公里：

想走路的可以走路，觉得走路时间太长的，可以买一辆自行车。

然后我们再来看一下道路交通：

按照拍地时自规委提供的建筑工程规划用地测绘图，能看到小区的东侧是30m左右宽的道路，右侧和南侧是20m左右宽的道路，北侧则是40m左右宽的道路。

除此之外，北部的北清路快速路也已经开始了施工，预计北清云际交房之前的2024年就会完成通车，完成通车之后，将是回龙观或昌平南地区非常重要的一条东西向主干道，对经常出差的朋友来说，可以通过北清路一路向东直达北京机场。

未来规划：

首先需要说明一下，对我个人来说，上面的交通情况已经能够满足我的个人需求了，未来规划这个章节里的内容，如果后期能够执行则非常非常好，如果不能执行也没关系，不影响对我的选房判断。

但是如果这些规划能够执行的话，则会显著提升北清云际地块的价值，会极大的缓解二拨子乃至回龙观地区和海淀地区的交通互通情况，极大的降低西二旗桥的交通压力。再补充一句，这个章节里面提到的规划，都是有政府明确的规划文件的，我们不会放一些“听说”之类的规划信息。

通过航智桥打通海淀和二拨子地区：

通过下图，可以发现会在二拨子区域和航天桥区域搭建分离式立交桥的模式进行打通：

通过回南北路和邓庄南路打通海淀区域和回龙观区域：

虽然这是一个从2015年就进行规划，一直就是只存在于规划中的线路，但这次还是出现在了生命科学园CP01控制性详细规划文档中，这个就要看昌平领导的推动能力了。

我们可以看到，回南北路规划采用互通式立交桥的模式跨越G6：

看了两个东西向道路之后，我们再看一下南北向道路，汇创路和景创路，分别是城市主干路和次干路规格，预计能够显著提升二拨子与生命科学园交通互通能力：

分析完当前情况，北清云际交房时预计交通情况和远期规划之后，给大家分享一下最近北清云际准业主们踩盘发现的一个连通了海淀和二拨子的小路，目前少有的阻挡是下图中的北京益海盛隆公司的楼，这个是能快速打通海淀和二拨子的一个方式，如果两个立交桥是一个大工程的话，这个工程量极少，当然，还是要看昌平区政府的推进意愿和力度。

道听途说环节：

最后的最后，还是要介绍一个网友的分析，这个如果大家有兴趣，可以自己搜索一下，我就不详细介绍了，这个大家就当做没有就行了，如果有一天发现真的有了19号北延支线，而且还有了唐家岭东站，并且还在二拨子地块方向设置了出口，大家可以一起在听到消息的那天去买彩票。

如果上面说的规划都能落实，道听途说也能实现，那将是“三地铁站环绕，南北有城市主干道，东西有横跨回龙观和海淀的干道。。。”谁快来叫醒我。。。

最后重申一遍，我自己的选择依据是：1，现在的交通，以及24年底25年初交房的时候差不多同时开通的13号新龙泽地铁站够用；2，未来有可能有几条规划公路，也没有也没关系，另外也有可能会加一个地铁站。 2有更好，没有也没关系。

3，配套：

商业配套：

周边情况来看，二拨子区域商业相对比较贫瘠，以城中村类的配套为主。目前主要就是北侧的永旺国际商城。

2025年交付之后，周边配套则以附近的自建商业和北侧的合生汇结合的模式。小区自建商业在南地块，6号楼和7号楼中间的位置，2100㎡下沉式商业配套。

合生汇位置：

效果图如下，宣传词是：“合生汇购物中心+永旺商超+太古里商街，45万㎡复合商业新大陆，北京城的娱乐购物公园”，听说是现在昌发展的9倍体量。预计2022年开业。

当然，自家楼底下就有大型商业体当然方便，但是也可能会有各种问题，尤其是人员嘈杂的问题。

所以我自己认为，楼下小区自建商业+1.5公里大型娱乐购物公园的模式也足以满足我对商业配套的需求。

医疗：

另外，项目周边3公里范围内有北大国际医院北京积水潭医院（新龙泽院区），5公里范围内有北大国际医院等，其中北京积水潭医院（新龙泽医院）骑自行车十几分钟就能到，我也已经关顾过几次了，目前刚启用不久，挂号比较容易。

另外，小区西侧也规划了医疗用地：

4，教育

首先就要介绍一下不利因素：

如果有小孩最近就要用房子上学的朋友的话，需要着重注意：昌平区教委不认期房，所以如果在2025年交房入住之前，小孩是不能用北清云际的房子作为住房依据进行入学的，这是我咨询昌平区教委的结果，如果有这个情况的朋友，请务必联系昌平区教委进行沟通，以防止出现无法入学的情况。

有利因素：

教育资源方面，项目自建18班幼儿园，项目南北侧规划36班小学及30班中学，南侧紧邻回龙观中心小学。另外目前小学、中学往往都是引进大型教育集团的模式，理论上不会太差，只是暂时不能确定引进哪一家，不过不论引进哪一家，后面都是在自己小区周围就能完成幼儿园、小学和中学的学习。

由于我小孩已经在海淀上了幼儿园，目前教育配套方面对我选择北清云际没有影响。

5，确定了要买房之后，怎么选房

户型分布：

位置：

肯定是最靠里的位置较好，更安静，比如7号楼东边，3、4号楼西边，但是小区特别小，理论上区别并不大。另外如果心理上对锅炉房、化粪池、烟囱这些公共设施比较厌恶的话，可以关注一下这些公共设施都在什么地方。

得房率：

另外，不同楼的得房率不太一样，同一个户型如果得房率高的话，总价会便宜一些（北清云际同户型套内面积差别很小，由于公摊面积不一样，均价差别又非常小，总价会有一些差别）。

简单做了一个得房率的图示：

楼层

楼层的话，这个可以根据大家的喜好自己选择，比如有的人就喜欢高层，而有的人站在高层往下看会发现自己在瑟瑟发抖，那就完全没有必要非要去选20+的高层了。

噪音：

除了上面提到的之外，由于地块西侧500米以内有G7、高铁、昌平线。

所以我也专门“潜入”北清云际工地内部，进行了一个多小时的观察，重点在南地块7号楼位置和北地块西北角进行了比较简单的感官上的噪音测试。注意：纯路面测试，暂时没有条件做高层测试。（附近同样距离就没有多高的楼）

其中G7和高铁几乎没有声音，工地里鸟叫的声音都比G7和高铁声音大（因为我是没听出G7和高铁声音，只听到了风声和鸟叫的声音）。当然，不排除现在地块西侧被大树遮挡的因素。

【鸟叫视频】

视频录制位置：

地块西侧昌平线的声音也不大，但是到了北清云际北地块北部的位置昌平线会开始上高架，这个时候昌平线开始有噪音，大家可以自己体会一下。

【昌平线上高架后噪音视频】

视频录制位置：

由于噪音这个个人主观性特别大，我个人的测试仅供参考，建议有条件的，可以实地去考察一下（从北清云际北地块北部那个大门进入，就可以直达各个地块了，建议骑自行车，工地行车不太方便，另外需要跟门卫大叔好好沟通一下，表明咱们是要买他们房的良民，是大大的好人。）

我选择的是108的户型，因为108户型是真南北通透，另外最后很奇特的发现108户型是本次所有户型中单价较低的户型（原先以为可能较大户型较便宜，还有更大的126和130户型）。

6，摇号情况

2021年10月1日20:30分的公测有很多朋友参加了，大家都非常有感触的地方就是，对于热点户型，几乎秒没，所以建议如果大家也是纯刚需的话，一定也要在收藏列表里面选一些相对来说非热点的楼层，比如5-6楼之类低楼层作为备选，否则出现收藏列表5个房源一瞬间全灰的情况就麻烦了，收藏列表中都没有可选房源供弹出了。

马老师的经验说一般选房就是10秒钟左右就都完成了，特别惨烈。

6，小区整体人员情况

没有回迁房，刚需为主，另外公租房属于人才公租房，政府公租房的政策是签约时限是1-3年， 一般都签约3年，到期之后只要还满足公租房申请条件，优先续签，所以应该还算稳定。

参考文档：

自规委：

http://yewu.ghzrzyw.beijing.gov.cn/gwxxfb/tdsc/jywj.html?tdscId=WUEM8qdpiCccjrJ/rltzkzFYue1U2vdI8ku3bkQGF44EKHkGmjz5DLvi8J44XgHx

住建委：

http://bjjs.zjw.beijing.gov.cn/eportal/ui?pageId=320794&projectID=7151087&systemID=2&srcId=1

微博，微信：马老师帮选房