3月的一个星期一，北京（楼盘）世茂奥临花园小区的物业管理三方例会照常进行。落座的有物业公司的项目经理康夫云等3人，以及小区业主委员会的前主任项雷、副主任武庆龙，及业主大会秘书舒可心。1200多户业主通过微信群、电话等反映的各种问题会在每周一的例会上集中讨论。

例会之余，舒可心进入小区地下锅炉房，检查暖气动态管理的情况。按照奥临花园2015年－2016年度供暖方案，锅炉房按当日较低气温来决定夜间供暖回水温度，在第二日10时再执行降温目标，这一方案能让业主在刚过去的这个采暖季节省约三分之一的暖气费。

在奥临花园小区，这些其他小区难以见到的做法比比皆是。

赋权单个业主

但这样一来，义务人与权利人就形成割裂，交费是每个业主的义务，权利的行使主体是业主大会或业主委员会。

如果业主欠费，物业公司可以起诉单个业主，但如果业主就公共利益的物业管理问题要起诉物业公司时，只能提出建议通过召开业主大会，且征得三分之二或半数以上业主同意，才能由业主大会或业委会提起诉讼。

为了主张单个业主的权利，舒可心等人在朗琴园和奥临花园小区借鉴信托的方式对物业管理契约进行设计，“赋予单个业主以建议、监督、知情权，单个业主也可以起诉物业公司”。朗琴园的物业管理合同实质是一份信托契约，委托人为业主大会，受托人为物业公司，受益人为全体业主，受益人有权接受受托人提供的服务，分配利益，享有对受托人管理、服务建议权、监督权和表决权。

在他看来，物业管理信托与物业管理委托还有一个较大的区别：委托是“谁主张谁举证”，业主要说物业公司服务不好，必须自己举证，但小区内公共设施的“外部性”特点，导致单个业主没有举证的激励动力；而信托是举证责任倒置，要由物业公司证明自己完成了任务。

朗琴园的物业管理合同，在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，都作了详细规定。

但在过去十几年间，包干制成为物业管理收费的主要形式。

近年来，越来越多的小区开始实行酬金制，将物业公司从“乙方”回归到“职业经理人”的角色。

在奥临花园，小到某个单元一个坏掉的背景音喇叭，大到给整个小区每个单元加装热水阀门，都有一套ISO9001质量管理体系的规范来保证其良性运行。作为业主大会聘用的秘书和顾问，舒可心也是该小区物管制度关键的监督者。他打比方说，业主大会好比人民代表大会，物业公司好比政府，而单个的业主好比公民。

而物业公司为何愿意采纳酬金制？“物业费没涨价，物业成本却一直在涨，包干制物业越来越难赚钱。”康夫云说。

信托契约还规定物业费收支单独设立账目，独立核算，须每月向业委会及业主公示上月财务报告。

业主大会秘书处的办公室里，按编号码放着两年来小区物业相关的所有文件资料，包括物业公司财务部的所有账目信息，业主等都可以随时查阅。

“业委会和物业公司一开始都对预算全公开有顾虑，但物业信托的核心原则就是公开。”舒可心说。他眼中，物业公司制定预算相当于国家预算，业主大会审定、决定预算相当于人大审定、决定预算，全体业主按份缴费，相当于依法纳税。

为保障业主组织的运行，世茂奥临花园业主大会议事规则中，还专门设置了一笔50万元的业主大会经费，并列入每年的预算。这笔钱用于业主组织的运转经费，如开业主大会、聘请律师、打官司、聘请业主大会秘书和助理、账目审计等都需要钱。“这个小区成功的一个主要原因是愿意拿出这笔经费。”舒可心强调。

在舒可心等人看来，业主大会可将小区的物业管理权委托给物业公司，这就是一种信托的形式。

然而另一种声音也指出，信托作为一种理财制度，其核心的内容就是“受人之托，代人理财”。而在物业管理领域出现的“信托”在法律上并没有得到确认。

北京大学法学院房地产法研究中心副主任金锦萍认为，信托财产的独立性是为了确保信托财产可以获得“破产隔离”，为此法律还规定了大量的规则。但是“信托式”物业管理模式中，作为信托财产的“物业管理权”是否可以同样适用相同的规则，目前没有法律支持。

金锦萍还认为，信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业管理服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。“信托式”物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。

业主自治机制如何建立

社区中有两个要素，一个是全体业主，一个是共同财产。北京上地西里小区业委会主任郭卫建说，物业管理的目标是通过对共同财产的管理，让全体业主有一个满意的物业服务，物业可以保值、升值。要达到这一目标，需要做两件事情：一个是业主对于社区的物业管理事务，在广泛参与的基础上达成一致，作出共同决定。另一个是具体的对于共有财产或物业的管理模式。

也曾担任过业委会主任的中国社科院城市发展与环境研究中心的朱光辉就曾指出，朗琴园“信托式”物业管理模式没有建立业主监督机制，业主对于业委会的监督问题无法解决，而后者才是解决小区物业管理有关问题的关键。

新的业委会选举出来之后，项雷在主任的位置上做了三四个月，却感觉非常难开展工作。“委员合议制的效率低下，我成为新的被斗争对象。”在一些事项的讨论中，“其他业委会委员邀请了业主来发表反对意见，言辞非常激烈”。身为北大青鸟集团总裁的项雷，对处理业委会委员之间的关系却感到陌生。

项雷认为，目前业主委员会的一个重要问题是缺乏动力。“欧美大多是独栋房屋，多层楼宇也不会很多户数，很容易组织业主代表机构，而且大多是独立法人，有正式的法律地位，像美国的业主组织还参照董事会来管理；物业服务大多是业主组织自己找专业的保安、保洁等服务公司来提供。”万科集团前首席律师颜雪明介绍，“中国小区普遍用物业公司来管理的方式，主要是跟同样土地批租加楼群的香港学来的。”

在中国内地，按照现行法律法规，成立业主大会和业委会不需要审批，只需到街道（乡镇）备案。但北京天鹅湾小区业主马先生反映称，“除了开发商、物管为了自身利益反对阻挠外，还有当地居委会和乡镇政府的‘干预’，让流程变得极为复杂。”他所在的小区较近一次成立业主大会和业委会的努力能否成功正待揭晓。

《财经》记者 吴珊