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圣诞节前的平安夜，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自发布之日起立即施行。

这是北京在中央经济工作会议后，第一个出台房地产新政的一线城市，

北京终于比上海快一次了。

无疑，这些政策是在房地产市场持续调整的背景下出台的。

国家统计局数据显示，2025年11月，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，其中北京环比下降1.3%，降幅较上月扩大。

与去年同期相比，北京二手住宅价格下降了6.8%。

那么政策出了，💊效如何？

01 四大政策，各有所指

根据北京市政府的通知，北京这次优化调整的房地产政策主要包括四个方面的变化，每一方面都精准对应了特定群体和需求。

最引人注目的变化是，对非京籍家庭购房条件的放宽。过去，非京籍家庭购买五环内商品住房需要连续缴纳3年社保或个税，五环外需要2年；现在分别调减为2年和1年。

支持多子女家庭这个大家是有预期的，也是未来的趋势。根据新政，二孩及以上的多子女家庭在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。

金融信贷政策也进行了调整：商业贷款利率方面不再区分首套住房和二套住房，二套住房公积金贷款的最低首付款比例从30%调整为25%。

这个有的说，对于买二套的绝对是好事，真金白银的利息少了，

而且，银行的风险并没有增加！因为能买二套的人，已经有一套住房了，信用和还款能力大概率不错，风险小，纯赚有没有。

要不还是银行呢，话说LPR啥时候给咱们降降呢？今年银行利润也不少啊。

看得出房地产政策主要实在释放已有需求，而非大规模刺激房价。

紧扣了十五五规划指出的，要“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

而这样的背后是正常逻辑的转变。

02政策逻辑转变

当前的房地产市场呈现复杂局面。

一方面，房价持续下跌，国家统计局数据显示，2025年6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%。

进入2025年下半年，情况并未好转。中国银河的研究报告显示，2025年11月，全国一线城市商品住宅销售价格环比下降0.4%。

但另一方面，交易量显示出企稳迹象。

2025年前三季度，重点30城新房和二手房的总成交量同比已停止下降势头，初步完成“筑底止跌”。

尤其值得关注的是，二手房市场活跃度明显提升。2025年11月，北京二手房网签环比增长19.5%；上海环比增长24%，创下自今年5月以来的新高。

如果我们仔细研究住建部的政策逻辑和当前的市场数据，会发现一个明显的政策转向：

从“救房价”转向“保交易量”。

一方面，官方表述中对房价的措辞相对谨慎，更强调的是“房地产市场平稳运行”。另一方面，对交易量的关注则更为明显。

从统计数据来看，住建部专家认为，新房和二手房交易总量反映的市场需求量基本稳定。

二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分。2025年1月～11月，全国二手房交易面积占交易总量的比重达45%。

从宏观经济角度看，房地产占GDP比重已经萎缩到国际大国平均线以下，从总供需角度，基本平衡。

这意味着，通过大规模刺激房价上涨来拉动经济的边际效益已经大大降低。

这就能理解，为啥没有更多「重磅」的政策出台，但这也并不意味着地方不会有更多救市政策，大家都有自己的KPI，也都有各自的难题。

对于一线城市来说，2026年大概率会稳住。这不北京就出政策了，目的还是稳。

深圳、上海等核心城市二手房成交同比增长近20%～30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10%。

从国际经验看，进入城镇化后期，以存量交易为主是房地产市场发展的普遍规律。英国等发达国家，二手房交易占比普遍在70%以上。

房价企稳的另一个积极信号来自租金回报率。据有关机构统计，百城租金回报率逐步攀升，一线1.8%。

这个数据很重要，因为它意味着住房的居住价值正在回归，对房价形成支撑。

03

对于普通购房者和房主来说，理解政策背后的逻辑比单纯关注政策内容更重要。

如果你是持有一线城市房产的房主，过度担心未来卖不出去没有必要。蓬勃发展中的国家一线城市、首都，这样的恐慌没有必要。

未来中国经济预期依旧是通胀，货币依旧是超发，从这个角度看，任何资产都会随着通胀上涨。所以一线城市房产长期来看仍有保值功能，只是增值速度会放缓。

另外，摩根士丹利最近的一份演讲，说的很透彻。

近年来，舆论中不乏对房地产行业的批评，甚至出现全盘否定其作用的倾向。

但实际上，房地产作为传统经济的重要组成部分，对整体经济稳定仍具有关键意义——无论是关乎居民财富的“财富效应”，还是带动上下游产业链就业，都离不开房地产市场的平稳健康发展。

许多新兴科技行业固然重要，但其多为资本与技术密集型，所能吸纳的就业人数，往往难以完全替代房地产所带动的劳动密集型岗位。

单纯依靠发展“新质生产力”或推动企业“出海”，并不能在短期内解决内需不足这一现实而紧迫的课题。因此，稳定房地产市场的任务，依然道阻且长。

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