哈喽大家好，我是血拼哥！

听说了么？北京新房价格扛不住了。

据说新房扎堆的地方开始砸盘式降价了，新房定价也变得更灵活了，还有一些尚未交付的项目甚至破发……

No.1 新房价格抗不住了

上周五一条西红门某项目降价的消息刷屏网络，各路房产大V纷纷下场品论，

据说该项目109三居，总价629万元，单价5.7万元/平米，而西红门指导价6.6万元/平米。

血拼哥当即致电询问，售楼处斩钉截铁表示没有这样的价格，消息不实。

不知道是不是和前段时间“买一赠一门”类似，担心影响大积极撤回了优惠信息，

但北京新房降价一万左右的新房不止这一家，

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丰台羊坊ZY，96平米三居，总价529万，单价5.5万元/平米，即将开盘的HXYH，部分房源开盘价据说低至5.7万元/平米，而片区指导价7.2万元/平米。

丰台大红门HRSHY，144平米的四居，总价1184万，单价约8.2万元/平米，大红门指导价9.5万元/平米。

丰台新宫SYTC，125平米四居，总价835万元，单价6.68万元/平米,新宫指导价8.3万元/平米。

大兴旧宫XSHY，144平米四居，总价864万/平米，单价6万元，旧宫指导价7.7万元/平米。

JYF的特价房，108平米三居，总价610～639万，单价5.6万每平，比之前6.4万每平的成交价降了8000左右。

大兴XGC清盘特惠价4.2万每平，比网签均价5.4万每平，降了1.2万。

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现在的南城，成交价跟指导价相差一万也不是啥新鲜事了。

而另一边，一些在售的小区，还没有交房就出现了破发现象。

旧宫的中海兴叁号院，中高楼层特价房，只要6.2万/平米。该项目指导价7.3万/平，开盘成交单价约7.1万元/平，现在比开盘时每平降了1万。

新房买家最怕的事，除了交付维权，现在又多了一项——价格背刺。

现在的在售新房中，八成都或多或少有打折等优惠力度，

而尚未入市的项目，定价也愈发灵活，

北京新房的价格，是上面给出销售指导价，以及浮动范围，开发商售卖时在这个限定范围内调价。

今年很多项目的指导价涨了，但允许浮动范围也变大了。

三年前浮动范围只有指导价的3%、5%，现在的项目，浮动8%是常态。

房企不再需要死扛着价格，有了更大的定价权，新房向“市场化”迈进了一步。

新房市场也在“以价换量”。

No.2 砸盘的背后是供需博弈

有的人说，北京新房供应量太大了，加上天量二手房，卖不完，根本卖不完……

是真的吗？

中指研究院数据指出，北京出清周期19.2个月，库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。

不过新房供应量已经持续减量两年。

数据显示，北京商品住宅供应规模自2018年起高位运行，2018-2021年新房供应规模均超700万平；2021年下半年楼市快速降温，房企推盘节奏开始放缓，同时叠加宅地成交大幅减少，2022年北京商品住宅（不含保障房）供应规模同比下降14%；2023年北京商品住宅（不含保障房）供应规模继续下滑，累计供应541.8万平，同比减少18%，处于近年来相对低位。

图：2018-2023年北京商品住宅（不含保障房）年度供应规模走势

北京新房的库存量在不同时间点有所波动，但整体上处于较高水平。同时，去化周期也有所延长，反映出市场供大于求的情况。

考虑到新房销售还受二手房影响，往年不少新房价格倒挂，不愁去化，但是近一年，随着二手房价格下跌，二手房性价比逐渐超过新房，也给新房去化造成影响。

所以北京新房面临的困难，单纯减量并不能彻底解决。

No.3 这一届购房人最幸运？

除了项目价格打折外，得房率、装标都在提升，园林会所交付前置……

新房正在疯狂内卷！

先科普，北京新房的得房率在82%-85%，是普遍水准。

曾经得房率优等生，能做到90%以上的，多半出现在顺义。

南北阳台/设备台、飘窗、防火挑檐，只要你敢想，顺义就敢上。当然这也是qu里同意的。

而今年顺义几个改善类项目得房率甚至超过100%。

除此之外，城六区的丰台、朝阳、石景山，近郊中的排头兵昌平等区域，也悄悄开始整活儿。

近期将入市的昌平某盘，得房率也能做到90%以上。

黑科技，已经出现“区传区”现象。

这一点看，当下的市场，得实惠的终究还是这一届的购房人。

不过最后提一句，其实目前的市场看，刚需户型很难有空间施展“黑科技”，得房率夸张的户型一般都是大户型改善产品，再加上现在市面上做改善的项目越来越多，可以想象，未来北京市场的趋向一定是改善为王。

那么，刚需怎么办？

其实当前的市场成交量已经给出了答案，二手房市场，500万以下成交量率先回升，品相尚可的老破小遭年轻人疯抢……

北京这一届刚需已经用行动表示，“性价比”就是刚需的出口。

此外，北京除了目前的共产房、公租房、保租房，各种会议上一再提起的“配售型/配租型”保障房也会逐步完善入市。

最后，

有人说，中国的房子很奇怪，“贵的房子太便宜了，便宜的房子又太贵了”。

像北京，

应该贵一些的大改善甚至豪宅项目，因为考虑到要控制均价，限制地王，于是需要用非市场手段限制其价格；

应该便宜一些的老破小等房源及保障房源，则因为成本、普涨、学区房等因素，价格很难“打下来”。

如何改变这样的现状？

也许双轨制是一个思路。

如果有一天，不管大家是否选择买房，都能安居乐业，也未尝不是一件好事。