降价!北京新房开始砸盘了

血拼北京楼市 2024-05-31 10:00:50
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北京新房价格扛不住了。据说新房扎堆的地方开始砸盘式降价了,新房定价也变得更灵活了,还有一些尚未交付的项目甚至破发……最后提一句,其实目前的市场看,刚需户型很难有空间施展“黑科技”,得房率夸张的户型一般都是大户…

哈喽大家好,我是血拼哥!

听说了么?北京新房价格扛不住了。

据说新房扎堆的地方开始砸盘式降价了,新房定价也变得更灵活了,还有一些尚未交付的项目甚至破发……

No.1 新房价格抗不住了

上周五一条西红门某项目降价的消息刷屏网络,各路房产大V纷纷下场品论,

据说该项目109三居,总价629万元,单价5.7万元/平米,而西红门指导价6.6万元/平米。

血拼哥当即致电询问,售楼处斩钉截铁表示没有这样的价格,消息不实。

不知道是不是和前段时间“买一赠一门”类似,担心影响大积极撤回了优惠信息,

但北京新房降价一万左右的新房不止这一家,

后台回复【缩写】,查看项目名称

丰台羊坊ZY,96平米三居,总价529万,单价5.5万元/平米,即将开盘的HXYH,部分房源开盘价据说低至5.7万元/平米,而片区指导价7.2万元/平米。

丰台大红门HRSHY,144平米的四居,总价1184万,单价约8.2万元/平米,大红门指导价9.5万元/平米。

丰台新宫SYTC,125平米四居,总价835万元,单价6.68万元/平米,新宫指导价8.3万元/平米。

大兴旧宫XSHY,144平米四居,总价864万/平米,单价6万元,旧宫指导价7.7万元/平米。

JYF的特价房,108平米三居,总价610~639万,单价5.6万每平,比之前6.4万每平的成交价降了8000左右。

大兴XGC清盘特惠价4.2万每平,比网签均价5.4万每平,降了1.2万。

后台回复【缩写】可获取名称

现在的南城,成交价跟指导价相差一万也不是啥新鲜事了。

而另一边,一些在售的小区,还没有交房就出现了破发现象。

旧宫的中海兴叁号院,中高楼层特价房,只要6.2万/平米。该项目指导价7.3万/平,开盘成交单价约7.1万元/平,现在比开盘时每平降了1万。

新房买家最怕的事,除了交付维权,现在又多了一项——价格背刺

现在的在售新房中,八成都或多或少有打折等优惠力度,

而尚未入市的项目,定价也愈发灵活,

北京新房的价格,是上面给出销售指导价,以及浮动范围,开发商售卖时在这个限定范围内调价。

今年很多项目的指导价涨了,但允许浮动范围也变大了。

三年前浮动范围只有指导价的3%、5%,现在的项目,浮动8%是常态。

房企不再需要死扛着价格,有了更大的定价权,新房向“市场化”迈进了一步。

新房市场也在“以价换量”。

No.2 砸盘的背后是供需博弈

有的人说,北京新房供应量太大了,加上天量二手房,卖不完,根本卖不完……

是真的吗?

中指研究院数据指出,北京出清周期19.2个月,库存去化时间超出正常水平,整体去化风险较为突出。

不过新房供应量已经持续减量两年

数据显示,北京商品住宅供应规模自2018年起高位运行,2018-2021年新房供应规模均超700万平;2021年下半年楼市快速降温,房企推盘节奏开始放缓,同时叠加宅地成交大幅减少,2022年北京商品住宅(不含保障房)供应规模同比下降14%;2023年北京商品住宅(不含保障房)供应规模继续下滑,累计供应541.8万平,同比减少18%,处于近年来相对低位。

图:2018-2023年北京商品住宅(不含保障房)年度供应规模走势

北京新房的库存量在不同时间点有所波动,但整体上处于较高水平。同时,去化周期也有所延长,反映出市场供大于求的情况。

考虑到新房销售还受二手房影响,往年不少新房价格倒挂,不愁去化,但是近一年,随着二手房价格下跌,二手房性价比逐渐超过新房,也给新房去化造成影响。

所以北京新房面临的困难,单纯减量并不能彻底解决。

No.3 这一届购房人最幸运?

除了项目价格打折外,得房率、装标都在提升,园林会所交付前置……

新房正在疯狂内卷!

先科普,北京新房的得房率在82%-85%,是普遍水准。

曾经得房率优等生,能做到90%以上的,多半出现在顺义。

南北阳台/设备台、飘窗、防火挑檐,只要你敢想,顺义就敢上。当然这也是qu里同意的。

而今年顺义几个改善类项目得房率甚至超过100%。

除此之外,城六区的丰台、朝阳、石景山,近郊中的排头兵昌平等区域,也悄悄开始整活儿。

近期将入市的昌平某盘,得房率也能做到90%以上。

黑科技,已经出现“区传区”现象。

这一点看,当下的市场,得实惠的终究还是这一届的购房人。

不过最后提一句,其实目前的市场看,刚需户型很难有空间施展“黑科技”,得房率夸张的户型一般都是大户型改善产品,再加上现在市面上做改善的项目越来越多,可以想象,未来北京市场的趋向一定是改善为王。

那么,刚需怎么办?

其实当前的市场成交量已经给出了答案,二手房市场,500万以下成交量率先回升,品相尚可的老破小遭年轻人疯抢……

北京这一届刚需已经用行动表示,“性价比”就是刚需的出口。

此外,北京除了目前的共产房、公租房、保租房,各种会议上一再提起的“配售型/配租型”保障房也会逐步完善入市。

最后,

有人说,中国的房子很奇怪,“贵的房子太便宜了,便宜的房子又太贵了”。

像北京,

应该贵一些的大改善甚至豪宅项目,因为考虑到要控制均价,限制地王,于是需要用非市场手段限制其价格;

应该便宜一些的老破小等房源及保障房源,则因为成本、普涨、学区房等因素,价格很难“打下来”。

如何改变这样的现状?

也许双轨制是一个思路。

如果有一天,不管大家是否选择买房,都能安居乐业,也未尝不是一件好事。

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