上半年的北京楼市，承受了太多冷眼。

当上海、深圳土拍现场一次次刷新溢价率纪录，甚至拍出150%的高溢价地块时；当杭州顶豪验资门槛拉高到8000万，富豪还在排队送钱时——北京的土拍显得有些落寞，最高溢价率仅仅在20%上下徘徊。

开发商拿地追捧小块地、低总价；新房产品面积段一再缩小，百平米以下户型成了流量担当；反而140平米以上的大户型，价格明显松动，降价也很难唤回曾经的豪客。

新房价格指数也悄悄往下出溜，5月份环比降了0.2%，成了四个一线里唯一下跌的城市。

“以价换量”，成了当下多数项目的生存法则。

数据显示，约60%的项目价格较5月份出现了1%-4%的回调。即便是在表现坚挺的海淀，部分首改、中改产品也处在“小幅折价换量”的状态，面临不小的去化压力。顺义、房山等区域，部分尾盘或承压项目的价格降幅甚至高达10%-25%。整个市场的活跃度，完全依赖少数“流量盘”维系，极致地演绎着“二八定律”。

有人调侃：北京拖了一线城市的后腿。

这就是保利熙瑞开盘前，北京楼市最真实的底色：

个案价格塌陷、整体缩量、分化博弈、等待破局。

就在这种沉默和怀疑之中，两个信号接连炸出，市场的表情开始变了。

01、海淀顶豪开盘提气

过去大半年，北京豪宅圈异常安静。

上一个称得上顶豪入市的项目，几乎无声无息地转入顺销，网签数据至今不到70套。此后，一堆含着金汤匙出生的高价地——太阳宫、呼家楼、半壁店——都在漫长打磨规划中反复观望，迟迟不敢掀开盖头。

所以，当保利熙瑞宣布线下开盘时，业内很多人都在观望结果。这可是单套总价1500万起步的项目，最高总价摸到4000万。在豪宅去化艰难的当下，敢把几百位身价不菲的买房人请到现场，本身就赌上了极大的信心。

结果出来，官宣去化达三分之二，坊间各种“脱水”版数据也普遍认为实际成交在70到80套以上。就算按照最保守的算法，一次性消化近百套1500万+级别的房子，也足以让整个市场精神一振。

复盘熙瑞这次逆势突围，也不偶然。

它不是简单地在卖地段和户型，而是几乎把整个项目的操盘逻辑推到了极限：从打通断头路、让电线杆入地，到升级周边绿化甚至相邻社区的立面，这种“先治城市界面再卖房”的投入，在北京市场极为罕见。

△实拍图

实景全开、五层低密洋房，可说是诚意十足，确定性拉满了。

不过市场的真实温度还是要等一个网签结果，要说这样的产品网签应该不会慢。

02、朝阳开始发力

豪宅刚提了一口气，朝阳很快也甩出了态度。

本周一北京市规自委挂牌了北京市朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块。地块状态目前为预申请，起拍价格70.5亿元，楼面价68331.61元/m²。

月初，北京市规自委挂出了三宗地，全部来自朝阳区。更关键的是，这三块地没一块是凑数的边角料：双井北菜园、酒仙桥、东四环内南磨房广渠路，哪个都是让改善客群心跳加速的位置。

尤其受关注的南磨房广渠路地块，紧邻地铁大郊亭站（7号线和在建28号线），北面就是金茂府，大中介均价9-12万/平，周边有北京朝阳合生汇、芳圆里IDMALL、北京市第一中西医结合医院CBD院区、百子湾公园等生活配套设施，地段含金量不需要多解释。

此前传出地块疑似发现了古墓，进度可能受阻。结果官方迅速坐实：只是普通墓葬，考古勘探已经完成，清理工作正在加速推进，预申请公告火速挂出。

这种罕见的推进速度，和上半年朝阳区几乎零供地的“静默”形成强烈反差。上半年整整五轮供地，朝阳一块新增宅地都没有，海淀同样一宗没供。曾经联手撑起北京土拍半壁江山的两大区，今年前六个月，一个仅靠一宗去年遗留的东坝地块收金不到21亿。土拍成交总额同比跌去六成多，就是这种“核心区断供”的直接后果。

而现在，朝阳显然不想再等了。巡视通报里那句“不断加强土地供应力度”，对朝阳而言不是空话，供地专班每周调度、层层压实责任，这一次拿出的全是“压箱底”的好地。

曾经靠着好地集中入市，海淀成功引爆了一整年的行情，今年下半年，朝阳显然想复制同样的路径。

03、好地集中砸下，市场真的接得住吗？

有人调侃北京市场“买房人不买房，房企不拿地”。

其实并不完全正确，2026年上半年，北京新房市场受春节假期（2月）及前期市场调整影响，上半年整体成交量低于2023年同期，但自3月起，随着市场温和修复及部分刚需、刚改项目放量，单月成交量呈现逐月回升的态势，整体市场表现好于2024年同期，与2025年同期基本持平。

土拍整体宗地数量其实变化不大，最大的变化是货值和成交面积缩量。

而下半年，随着朝阳和海淀的放量，今年土地供应难保不会翻转，再加上目前为止，品牌房企还有土储需求，中建系今年在北京颗粒无收，瞄准的就是下半年的好位置。

这些宗地肩负的不仅是补充区域财政，更是一场关于北京楼市真实购买力的测试。

保利熙瑞的战报证明了一件事：在北京，只要产品够稀缺、地段够核心、诚意给得足，那批最挑剔的高净值人群依然愿意打开钱袋子。

但这股热流能否从个案蔓延成趋势，要看接下来一连串好地入市后，开发商还愿不愿意举牌，买房人还肯不肯买单。

从“拖后腿”到“上硬菜”，北京不再躺平。在质疑最猛烈的时刻，用一次豪宅逆势热销和一轮核心地专场亮剑，重新把选择权摆上了台面。至于市场接不接招，很快，朝阳就会给出答案。

北京楼市的这道转折，你怎么看？