“千万别买老破小！”

刚需朋友们是不是最近两年老能听到这样的“金玉良言”？

好房子入市，新房和二手房差距越来越大，都出现“代际差异”了，很多人理所应当的认为未来老破小肯定没人买了，买次新也不能买老破小。

但是我就想说一句，凡事无绝对，太绝对的肯定是错的。

今天给大家盘点下大北京跌幅赶超老破小的二手房塔楼小区，甚至次新。

大家一起总结总结，刚需这两年，买房思路到底该怎么变一变。

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豪宅梦碎，一个北京次新盘的暴跌轨迹

中粮京西祥云2017年1月拿证开盘，备案价高达5.7万元/平方米，实际网签均价也达到了5.3万元。

当时销售火爆的场景让许多购房者记忆犹新。好楼层一房难求，接近6万元单价的房源也不乏买家。在房山稻田这样的五环外区域，这个价格堪称“豪宅”定位。

2023年初，该小区还能卖出接近5万的单价；2024年，价格已跌至4万以上；而到了2025年中，成交价直接击穿3.5万大关。

短短两年时间，房价缩水30%，相比最高点跌幅达40%。

这意味着当初花600万买房的业主，现在房子只值360万，纸面财富蒸发240万。

不过大家不用恐慌，这样的跌幅远超北京市场平均水平，属于个例。

据市场观察，“虽然这两年大部分小区房价都有不同程度的跌幅，但是跌幅到40%的还是相对比较少的。”

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这些小区跌幅超30%

望京曾经的标杆次新盘——保利中央公园，距离最高点跌幅达31%。近期一套148平米四居室成交单价跌破10万心理关口，与四个月前相比跌幅达11%。

朝阳国风北京近期149平三居以867万成交，单价仅仅5.8万！

要知道，同户型在2021年的高点成交价是1310万。不考虑楼栋、楼层、税费等因素，该户型距离高点足足下跌了33.8%

朝阳五环沿线的双合家园更惨，二手房已出现跌破3万的成交案例。这个价格甚至低于许多六环外项目。

大兴海珀云翡上演了更惨烈的下跌。这个曾经定位高端的项目，最高时售价达7.5万/平方米，如今二手房仅4.4万，跌幅达41%，成为大兴区跌幅最大的小区之一。

通州永乐店靠近廊坊的“十里春风”项目，5月底成交的一套82㎡两居室，总价仅64.3万，单价7800元。而在今年2月，该项目成交价还在11500元水平，短短四个月直接破万。

除了以上有代表性的个案，我找到了从2021年第一季度到今年第一季度，5年时间，跌幅前十的小区，目前来看，跌幅最高的小区，基本都位于顺义、房山、丰台、通州、大兴。

唯一高跌幅又在城五区的小区的西城新街口的大乘巷小区，原因是当初的学区溢价过高，这几年回归冷静了。

👀大家感兴趣后台回复【跌幅】，查看跌幅前十小区。

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解剖一个楼盘的暴跌真相

为什么像中粮京西祥云这样的新房/次新会遭遇如此惨烈的下跌？

位置尴尬是首要问题。

中粮这个小区位于房山稻田板块，地处五环外，距离地铁房山线稻田站约六七百米。虽然房山线北延开通后可以直通三环、与10号线换乘，但早高峰通勤体验极差。

早高峰，房山线长阳站有时候都挤不上去，到稻田这边基本都是满的。虽然硬挤也行，但这个还是挺不舒服的。

商业配套不足是第二大硬伤。不止中粮这个小区，春风十里也是这个问题，板块缺乏大型商业配套，居民要享受像样购物体验只能前往丰科园或长阳板块。生活便利性大打折扣，直接影响居住体验和房产价值。

板块价值支撑不足是最关键因素。

中粮当年接近6万的开盘价，如今在北京完全能买到更好的板块。

一位业内人士直言：“稻田后来的那个新盘，当时拍地抢的超级火爆，后来也是一直降价在卖。”

最后，市场大势则是无法回避的宏观背景。北京二手房库存已达16.25万套，与去年9月高位持平，市场整体处于下行通道。

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与这些暴跌楼盘形成鲜明对比的是，北京核心区域豪宅市场持续火热。

海淀区成为这波行情中的最大赢家。朱房板块的建发海晏项目近期开盘，185套总价最低2000万起的豪宅“直接清盘”。其最高单价甚至达到16-17万。

更令人咋舌的是圆明天颂项目。2021年开盘价约11.5万/㎡，如今挂牌单价已飙升至16.5万/㎡。四年间涨幅超过40%，与中粮京西祥云的暴跌形成天壤之别。

这些现象清晰表明：北京楼市正在经历前所未有的分化，核心区域资产与郊区楼盘走向两个极端。

当前的楼市，不是单纯的涨跌。房价波动的背后，原因是多方面的。

1、产业聚集度成为决定性因素，海淀区凭借中关村等高科技产业集群，吸引高收入人群持续流入，支撑起高端住宅市场。而房山、大兴等区域产业基础薄弱，难以维持高房价。

2、通勤效率成为硬指标。早高峰房山线“挤不上”的尴尬，直接导致五环外非核心区域房产价值大幅缩水。时间成本成为购房者重要考量因素。

3、教育医疗配套权重增加。中粮京西祥云虽然自建了“小悦城”满足基本生活需求，但缺乏优质医疗资源。

4、外资撤离冲击特定区域。2024年数据显示，北京外企员工数量比2019年高点减少13.33万人，跌幅达18.1%。这直接冲击了望京等传统外资企业聚集区的房价。

时代的一颗沙，落在普通人身上就是一座山。

普通人能做的是将关注点更多的集中在自己身上，而不是房产价格的涨跌，而且你要相信，与你生活息息相关的，也会和大多数人息息相关，如果你住的舒服，通勤舒适，未来也不会愁无人接盘。

北京房价数据就像天气预报，告诉你要下雨了，你要做的是带好伞再出门，而不是一整天闭门不出，北京楼市尤其特殊性，没必要人云亦云，如果你拿不定主意，可以评论区或者加群来聊。PS，也许还能帮你拿到地板价哦。