北京房贷利率为何再度上升？蕴藏一场大危机

作者：齐俊杰看财经

今年，包括北京、上海、广州在内的多个城市，反复提高了住房贷款利率，而昨天，再次传来消息，北京地区的房贷利率再次提升至5.28%，相对于9月份来说微微上浮，另外，根据融360的检测，目前北京已经没有银行可以拿到优惠贷款，而以没有额度停办房贷的倒是不少。

有人问了，银行为什么连首套房的刚需都打击，很多人本来就已经没钱了，这下房贷利率上浮10-20%，买房更是艰难了。有人算了笔账，北京总体房价也就跌了5-10%，这首套房利率一涨，基本上就全给对冲掉了，现在买房总价反而更贵了。这让所谓的刚需一族有点不可理解。

其实没什么不可理解的，银行也是要做生意的，政策指导是一方面，不让放过多的住房贷款，确实造成了额度紧张，但最主要的因素是市场利率上升，原来利率低的时候，银行做住房贷款是好业务，但现在市场利率升高了，房贷利率涨幅有限，所以银行就有了更多的选择，他也要维持业绩，所以就不太愿意贷给你了。比如银行可以去买国开债，本周的国开债的利率已经到了4.4%，而国开债就是银行房贷业务的替代品，一直以来国开债利率的和房贷利率的比差不多是80%，排名前列是因为国开债更短一共10年，而房贷要20-30年，第二买国开债没有资金占用问题，这玩意特别安全，国开债不可能不还，即使真不还了，也属于左兜掏右兜，银行也没任何责任，而住房贷款再优质，他也是贷款，银行也要拨付一部分资金出来随时应对坏账。所以有一定的资金占用。所以通常情况下，国开债利率的1.25倍，就是银行愿意付出的长期房贷利率，那么大家可以算一下，去年10月的时候，国开债利率大概是3%，所以银行愿意付出的房贷利率是3.75，基准利率是4.9，所以即使打八折还有3.92%，银行还有的赚，他当然愿意多放贷款，住房按揭贷款，自然也就是银行的核心业务黄金业务。但到了今年1月国开债利率飙升20%，达到了3.75%，算下来银行愿意付出的利率是4.68，而当时的基准利率是4.9%，所以基本当时全都取消了利率打折优惠。因为如果打9折，银行就不划算了。而现在国开债10个月再度飙升了17%，国开债利率高达4.4%，银行算了一下，要利率高于5.5%才有的赚啊。所以别看把住房贷款利率调高到了5.28%，这银行心里还老大不情愿呢。很显然以5.28%这个利率贷给你，不如他干脆拿去买国开债更划算更省心。

所以这就是市场利率的作用，不管央行加不加息，市场利率都会影响利率债的走势，而利率债又会影响银行的偏好。之前是优质贷款，核心业务，利率一涨立马变成鸡肋。央行给不给窗口指导，他都已经不愿意放住房贷款了。所以现在银行能拖就拖能不发就不发，消费贷的事一出，银行刚好有个借口，短期借消费贷的，一律不放住房按揭。

经济是动态的，而利率是影响经济活动的主要因素。随着美国的加息，美国的缩表，以及中国信用评级被恶意下调，国开债利率将继续涨，这是一个无风险收益率的经典指标，只要国开债利率继续涨，银行就会对房地产继续去杠杆，如果国开债利率涨过5%，那么住房贷款利率必须得超过6%，银行才更划算。所以这也是逼迫央行提高基准利率的一个核心因素，如果到时候央行不加息，那么你会发现刚需住房人在市场上根本就拿不到贷款了。即使银行们把基准利率上浮20%，也才5.88%。银行还是不如去买国开债划算。所以不会有人放房贷了，都会用额度紧张，或者审核不通过等借口驳回你的房贷申请。到时候央行加息，提高存贷款基准利率，反而才能帮助刚需们拿到贷款。但与此同时，央行如果提高基准利率，之前贷款买房的利率也会跟随提升。这就是2018年楼市将面临的局面，所以现在你知道为什么，老齐一直劝大家，你如果自己判断为是刚需，比如孩子等着上学，自己等着落户的那种，那就应该赶紧买，因为很快你就可能拿不到贷款了。几年内房子的大门再度向你关闭，既然是刚需到时候你会很难受。你的问题会全面爆发。等房子给孩子上学，就是买不了房子，你说这事可不是损失几个钱能够解决的。相反如果你是投资需求，那么就不要再买房，利率上行是大势所趋，随着美元逐渐回归强势，国开债利率可能再度大幅飙升。届时市场利率将倒逼央行加息，你的债务压力会越来越大。利率上升必然对资产价格也产生巨大的影响。

住建部雷霆行动！调控只会更严绝不放松