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北京房地产还能不能涨了？

这下信号非常强烈了。

8月25日，上海楼市新政如期而至，这是继8月8日北京放松五环外限购后，又一一线城市重磅政策调整。

与北京类似，上海也选择了“以外为界”的松绑策略，但力度更大，范围更广。

一线再“加一把🔥”，还赶在9月之前，背后有啥深意？

01

上海此次政策调整的核心在于对外环外区域的全面限购松绑。

沪籍家庭在外环外购房不再限制套数，非沪籍居民只需缴纳一年社保即可在外环外购房，同样不限套数。

这与北京政策相比有所升级。

北京仅放开了五环外的购房套数限制，而上海则直接取消了外环外的限购门槛。从地图上看，上海外环外区域占全市总面积超过80%，这一政策的覆盖范围相当广泛。

更为巧妙的是，上海采取了内外环差异化的调控策略。外环内政策仍然保持相对严格，社保年限未调整，套数限制依然存在。

同时，外环外的购房套数不计入外环内的限购范围，

这种“可叠加”的设计既保护了核心区域房价稳定性，又最大程度释放了外围需求。

02

上海选择外环外作为政策突破口，一方面因为库存压力集中在外环外。

数据显示，上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普遍超过20个月。同时，外环外二手房库存挂牌量占比达到近40%。这些区域面临着较大的去化压力。

另一方面因为市场分化日趋明显。今年上半年，上海内中环的豪宅项目依然热销，而外环外项目去化率不足五成。售楼处门可罗雀，开发商不敢大幅降价，买卖双方陷入僵持状态。

第三是城市发展重心转移。过去20年，上海通过“一城九镇”、“五大新城”等战略快速扩张城市框架。如今，城市发展重心已经回归市中心的城市更新，郊区发展需要新的推动力。

北京和上海在这三点上非常相似，上海比北京“重”的一点是上海还是房产税的试点。

03

另外，政策出台时机的选择也颇具深意。

传统楼市销售旺季“金九银十”即将到来，此时出台政策能够最大程度发挥刺激效应，带动市场热度回升。

一线城市政策调整往往产生“预期共振”效应。京沪两大标杆城市相继出台政策，向市场传递出强烈的积极信号。

而且，距离去年9月24日的刺激政策即将满一周年，市场止跌回稳需要在关键时间点给出明确信号。10月中旬国家统计局数据公布时，政策效果将初步显现。

所以各方面因素叠加，回暖是ZZ正确，你细品。

04

短期内，政策效果值得期待。

被压抑的刚需将集中释放，外环外成交量有望快速上升。公积金额度提高和“又提又贷”政策将降低购房门槛，帮助更多家庭上车。市场信心将得到一定修复，带动整体氛围回暖。

但长期效果仍存在不确定性。

外环外的短板——配套不足、交通不便、教育资源匮乏——不会因限购松绑而立即改善。二手房市场的僵局需要更全面的解决方案。

最深层的挑战是信心问题，过去几年“买了就跌”的经历让购房者更加谨慎。

上海此次政策调整，是一次精准而克制的救市行动。

它既直面了外环外的库存压力，又守住了核心区域的稳定底线；既释放了政策暖意，又避免了过度刺激。

政策设计巧妙地区分了“核心区”与“外围区”，采取差异化策略，体现出“既要救市，又要防涨”的双重考量。这种精细化的调控思路，可能成为未来一线城市政策调整的范本。

最后，市场的真正回暖，不仅需要政策支持，更需要经济基本面的改善和居民信心的恢复。上海楼市最大的优势是“还有时间”，这座城市的底蕴和发展潜力为市场提供了最终的底气。

未来一段时间，市场将进入观察期。所有人的目光都投向9月和10月的成交数据，咱们动态观察。

最后今天北京土拍又俏咪咪底价成交了，不多说了，最近供地不仅少了，还低调了，你品，你细品。

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