作者：王雪翊

2020年12月31日，格力地产（600185.SH）发布公告称，董事长鲁君四因涉嫌内幕交易被证监会立案调查。此后几日，格力地产股价接连下跌。截至2021年1月22日，格力地产收盘价为6.33元，相比2020年7月30日的较高价17.3元，股价腰斩一半以上。

近几年业绩表现平平，格力地产寄予厚望的免税收购又遭变数。早在去年5月，格力地产发布公告称拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金购买其持有的珠海免税集团100%的股权。可是，董事长鲁君四被立案调查或许会导致这一收购事项被暂停或终止。

免税业务遇波折

去年，由于新冠肺炎疫情对旅游业和外贸行业的冲击，国家对海南免税业出台一系列福利政策，加上出境限制进一步带动了免税店的火爆。格力地产抓住机会，也想搭上“免税热”的顺风车，开启了在免税领域的布局。

2021年1月12日，格力地产子公司珠海太联以底价8.8亿元获得一宗位于港珠澳大桥口岸的商务用地，用于发展港珠澳大桥珠海口岸免税产业，这可以看作是对先前海南免税牌照竞争失败的亡羊补牢之举，也为了展示进军免税孤注一掷的决心。

可是，董事长鲁君四被立案调查，格力地产于1月14日晚间发布公告称，根据《上市公司重大资产重组管理办法》，公司目前不符合发行股票购买资产的条件，本次重组存在暂停或终止的风险。一旦收购重组失败，意味着格力地产进军免税行业付出的努力将成为泡影，前期所有投入将蒙受巨额损失。

格力地产的免税产业布局并不顺利。海南自由贸易港于去年12月31日公布了新增6家离岛免税店，格力地产并未中标。这是对格力地产的一个重击，此后格力地产的免税业务只能暂时将重心放在港珠澳贸易区上。

免税业务折戟，海南免税牌照竞争失败，未来随着出入境正常，“代购”产业链恢复，格力地产港珠澳口岸免税的长期增长并不乐观。

多元化战略难见起色

格力地产扩张进入停滞阶段之后，其采取“去地产化”思路，自2016年开始，多元化一直是格力集团发展的核心战略。经过多个领域产业链布局，现已成为一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。

在这一思路的指导下，格力地产业绩在行业中并不算好。

从房地产业务收入状况来看，2016-2019年分别为30.19亿元、29.96亿元、23.89亿元、23.5亿元，同比增长分别为21.55%、-1.67%、-19.51%和-1.77%，销售收入逐年下降，出现负增长。与此同时，房地产收入占营业总收入的比重也逐年下降，2016-2019年，房地产业务占比分别为96.71%、94.84%、77.62%、56.05%。

来源：格力地产财报

2020年中，格力地产的房地产销售收入有所提升，约为26.55亿元，虽然相比去年取得较高增长，但依然未达到2016年的收入水平。

值得注意的是，虽然格力地产在多元化和去地产化的思路下逐渐将重心从房地产行业转移，但是其多元化战略并未取得显著成效。目前收入大头依然是房地产，其他占比较大的仅有受托开发项目收入和渔获销售收入两项，2019年年底占总收入比例分别为31%和8%，和其他同样开启多元化战略的房企相比，业务构成较为单一。

抗风险能力较弱，除房地产外的其他业务毛利率并不出色。2019年受托开发项目收入毛利率为17.60%，渔获销售毛利率为1.06%，而房地产收入毛利率为40.46%，相比来看新增的多元化产业并无很大盈利空间。且从2020年经营状况来看，两项新增业务的收入或不稳定。2020年中，房地产销售收入占比重新上升至89.16%，其余业务收入仅为3.25亿元。总体来看，格力地产多元化战略其实并不成功，且由于重心转移造成房地产行业地位下降，导致集团整体发展受限。

高成本侵蚀盈利空间

纵观经营走势，早在新冠肺炎疫情爆发前，格力地产的经营收入业绩就在低迷中徘徊。

2016-2019年，格力地产营业总收入分别为31.2亿元、31.3亿元、30.8亿元、41.9亿元，同比增长分别为22.67%、0.27%、-1.65和36.19%；2020年前半年及三季度总收入分别为29.8亿元和42.5亿元，同比增长11.61%和23.85%。可以看出，从2016到2018年格力地产营业收入基本陷入停滞，甚至出现负增长，直到2019年才出现突破增长，2020年前三季度进一步改善。

来源：格力地产财报

格力地产2019和2020净利润增长不如收入增长预期。2016-2019年净利润分别为6.01亿元、6.24亿元、5.13亿元、5.26亿元，同比增长分别为-56.18%、3.94%、-17.89%、2.66%，从2017年净利润开始下滑并出现负增长，2018-2019年增长近乎停滞。

与之相对的是成本出现较快增长的趋势，除2017年有所下降外，2018-2019年成本开始大幅上涨，分别达到20.23亿元和29.32亿元，同比增长达到13.23%和44.93%，特别是在2019年，营业收入突破性上升至41.9亿元，同比增长36.19%，但净利润却仅为5.26亿元，同比增长仅为2.66%。而成本大幅增长44.93%，甚至超过营业收入同比增长率，也因此导致净利润的增长空间被大幅侵蚀。

由图中可以看出，2020年第三季度，格力地产的成本依然呈现高速上涨的趋势，成本高达35.21亿元，同比增长27%，占当期累计营业总收入（42.5亿元）的82.85%。

来源：格力地产财报

成本的快速上涨进一步影响了格力地产的盈利能力。2016-2019年，加权净资产收益率不断下滑，从11.87下降至6.66；2020年上半年进一步下滑至5.24后，在第三季度有所改善，但依然未超过2017年的8.64。而毛利率和净利率自2017年后均大致呈现下降趋势，在收入增长较快的2019年甚至达到较低值（毛利率30.07%，净利率12.56%），营业收入增长带来的利好完全被过快的成本上涨侵蚀，并进一步导致盈利能力下降。

2020年，盈利能力略微改善，前半年和三季度毛利率分别为34.44%、34.49%，净利率微增至14.18%和14.05%，增幅均小于5%。且前三季度毛利率仅和2018年持平，小于2017年数值，净利率依旧小于2018年数值，而2020年累计营业收入则已经远超2018和2017年。纵向对比，虽然在2020年格力地产盈利指标从数值上相比2019年有所好转，但结合营业收入的增长，实际上2016-2020年以来其盈利能力一直在恶化，这与格力地产较差的成本控制有着直接联系。

格力地产的成本如果持续保持高速增长趋势，则其盈利空间会被大幅压缩，即使营业收入实现高增长，净利润也无法与收入保持一致，进而伤害企业未来的成长性和盈利能力。

资金缺口亟待解决

激进扩张，多块高价地拿到后并未及时开发，周转不及时导致现金流吃紧，与此同时，格力地产开启多元化战略，也加剧了现金流紧张，进一步导致偿债压力增强。

来源：格力地产财报

2016-2020年，格力地产的资产负债率逐年升高， 2020年第三季度达到较高值77.08%。结合近年来频繁在债市上增发债券的行为，格力地产试图通过增加杠杆以缓解现金流短缺的危机，这导致其财务风险加大。

从流动比率来看，2016-2019年格力地产流动比率均超过标准值2，但2020年中报和三季报却显示格力地产流动比率大幅下降，第三季度下降至1.9，已低于标准值2。剔除存货后，格力地产的速动比率表现糟糕，2016-2020年均低于0.5，2020年上半年和第三季度已经低至0.26和0.31，处在危险边缘，短期负债到期后很可能无法按时偿还。

来源：格力地产财报

审视现金流，格力地产同样不容乐观。如图，2016-2018年格力地产经营现金流净额均为负数，到2019年有所缓解，经营现金流净额升至17.25亿元，这是由于格力地产在2019年营业收入提升增加回款所致。2020年前半年，经营现金流净额仅为350万元，同比大跌99.34%，而在第三季度经营现金流回正，增至18.46亿元，同比上升87.40%。

雪上加霜的是，2020年三季报显示，格力地产全踩“三道红线”，剔除预收账款后的资产负债率为75.34%，净负债率高达197.26%，现金短债比仅为0.45倍，一年内到期的非流动负债为49.91亿元。经营现金流净额加上当期实现的净利润5.97亿元。如何填补资金缺口，成了格力地产亟待解决的难题。

珠海“绿色运营者”

起家于珠海大本营，经过十多年的深耕，已经不仅仅是一家房地产公司，格力地产还涉足城市生态环境建设的方方面面，成为珠海这座城市的“绿色运营者”。

格力地产2019年社会责任报告强调，在《粤港澳大湾区规划纲领》中，“绿色发展，保护生态”确定为大湾区合作六项基本原则之一，通过推动绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式，为居民提供良好生态环境。格力地产秉持绿色发展理念，通过绿色建筑、海岛建设、美丽海湾修复等多个项目的打造，为未来发展提供了可复制性、前瞻性的范本样例。

在绿色建筑方面，格力地产以“绿色环保”作为企业品牌。在珠海打造的格力海岸正融合“自然、生态、健康”的缔造典范。在斗门的“双子星”项目，结合周边生态自然特点，并引入海绵城市策略，通过雨水花园、下凹绿地等手法保护城市水文，实现生态环境协调发展。

在海洋经济方面，格力地产助力珠海渔业产业升级，建设重点民生项目洪湾中心渔港，以打造综合性智慧渔港为目标，并成功带动周边农业、商业、物流、旅游服务业等多产业融合发展，与金融、信息、科技等板块形成联动，不仅成为现代生态海洋渔业与服务业融合的标杆平台，颠覆了传统渔港“脏、乱、差”的形象，还对渔业绿色发展和可持续发展具有极大的样板价值。

在海洋生态环境修复方面，格力地产参与建设的香炉湾沙滩修复项目被业界成为“教科书式”样板，荣获“2017年中国人居环境范例奖”“2016年广东省宜居环境范例奖”等权威认可。大万山岛开发项目同样备受业界和珠海市民赞誉，具有先进示范效应。此外，陆续修复的美丽湾沙滩、唐家湾沙滩等均出自格力地产之手。

香炉湾沙滩修复前后对比图

在标准排名的《2020中国房企绿色信用指数top50报告》中，格力地产由于多项指标不佳并未入榜。但在绿色建设上已形成独具特色的新蓝图，未来格力地产将生态建设作为一项差异化优势，进一步深化其绿色生态运营，或将成为其下一个风口。