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北京的置业逻辑又双叒叕变了……

上周末，位于房山城关的北京建工揽星樾开盘，开发商宣布销售357套。这种成绩放在整个北京也是相当炸裂的存在了。

有朋友在群里讨论“这个市场不是很凉吗？房山不是“价格坑地”吗？怎么卖这么火？”

血拼哥详细查了查最近的成交情况，别说，这波置业逻辑确实不一样了。

No.1 这波刚需卖爆了

2018年那会，开发商主打一个“跑量”，户型都往小了卷，卷出了89平三居，甚至79平三居，这里边有政策的原因，也有当时市场环境的原因。

“疫情”之后，楼市走向分化，置业逻辑变成了豪宅、大改善恒强，刚需产品被边缘化。

但是2023年下半年开始，房价进入普降期，学区房暴跌最高接近40%；豪宅业主也出来砸盘；老破小流通变差。

房价整体走低，市场可以说比较低迷的状态，但就是这个时候，低总价的刚需项目卖出了自己的行情。

今年房山新盘表现都不错，苏庄地铁站的揽星宸，开盘之后就一直位列北京新房成交套数的前列。目前去化率达79.4%，远高平均水平。

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此外，房山城关揽星樾，推出开盘去化357套，上周末咨询，已经签了400多套，一共900多套，去化将近半数。

国贤府官宣开盘热销15.2亿，推出450套，成交323套，首期去化率71.7%。

房山从名不见经传，要靠吹“政策救济”风的境遇，一跃成为被2023年购房人青睐的新秀，背后的秘诀并不神秘，就是价格足够低。

而且房山不仅是均价低，总价也控制的很“刚”。

揽星樾指导价2.7万元/平米，开盘均价降到了2.1~2.5万元/平米，首付35万元就能买一套精装的一居。

揽星宸即便交通优势显著，开盘价也不到3.5万元/平米，64平两居约78万起步上车。

房山最好的良乡大学城，国贤府偏刚改，开盘价不到4万元/平米，100平米的三居，总价不到400万元。

在当下的经济就业环境里，大家普遍认同降低杠杆，买最有性价比的房子。

No. 2 豪宅不再是硬通货

相比刚需产品，2023年的豪宅遭遇寒冬，就连海淀豪宅也未能幸免。

论坛上出了个帖子，刚刚交付的香山壹号院3500万成交了一套262平二手房，折合单价13万/平米。

想当初香山壹号院开盘价约12万/平米，三年时间，房子单价涨了1万/平米，算上各种税费，这套二手房房东应该是没亏，但是作为豪宅只升值200万，消息也足够令人侧目。

这事还没完，压力直接给到隔壁正在热销的新房。

XSY售价12.9万元/平，还要加精装包，价格远超香山壹号院。据媒体爆料蓄客不及预期。

如果这不能说明什么，那么内城二环豪宅也加入降价行列呢？

《壹地产》章子姨爆料，距离故宫东华门1.5KM的金鱼胡同金舆东华最近破天荒的降价了，推出一批特价房降价幅度都是199万起，最高的一套降了835万。

这种项目以前都是捂着卖的，现在这么大的折扣，你说是不是破天荒？

据说这些降价的项目有的也迎来了退房潮。

第三方数据显示，10月份北京新房豪宅成交共成交310套，同比下降46%。近乎腰斩的同时，价格也在跌幅中，成交价9.2万元／平，同比下降8.7%。

豪宅置业人群也出现了动摇。

No.3 年前预计不会有大动作了

市场已经凉成这样了吗？那么救市是不是该安排上了？

别急，刚刚结束的11月并没有看上去那么“恐慌”。

11月，北京新房网签4509套，二手房网签12545套。

这是一个好消息。新房成交量下降的同时，二手房却有所回升。二手房成交量环比10月的10653套上涨了17.8%，同比去年11月份的10750套上涨了16.7%。

按照1.3万套的荣枯线来说，11月成交数据说明，北京二手房成交处于相对稳定状态。

大环境看，回暖也的确是个趋势，数据显示上广深等一线城市也一样在回暖。例如11月广州二手房成交10182套，年内再度突破1万套，深圳成交4024套，同比上升1.06%。

但11月份北京二手房的成交量，却是靠部分业主大降价换来的。

从数据上看，11月份的房源降价10%左右才有带看和成交。根据麦田数据，11月北京二手房挂牌价和上月相比下降0.3%，议价空间却扩大了0.5%。

目前北京二手房价格整体回调了10%-20%，回归到了五六年前，即2017年之前的价格水平。

啥概念呢，举个例子，加入你是2018年200万上车老破小，那么今天你想卖房置换，价格参考会来到160万，如果算上装修费中介费物业费，亏损可能达到60万。

冬天已经到了，春天还会远吗？

市场对2024年“小阳春”还是充满希望的。其中之一是学区房历年就是这个时候需求上升。但是就目前的情况看，即便是有需求，像蜂鸟这样开间多，居住体验不佳的房子也不过是“以价换量”罢了。

不过有成交就是好事，证明北京整体流通性还不错。

另外，从最近高层的声音来看，上峰是希望房价触底并缓慢回升的。

所以在当下这个买方市场，大家仍然可以多看看，大刀阔斧的砍价，咱们静待来年花开。