哈喽大家好，我是血拼哥！

北京🏡消息400万价格买别墅？

是的，你没听错，位于亦庄经济技术开发区采育镇的大改善京能·丽墅。国企开发，容积率1.05低密社区，上叠400万起、下叠600万起。

项目容积率 1.05，规划 11 栋楼共 152 套房源，全部为建筑面积约 157-328㎡的上下叠拼别墅。

下叠建筑面积约 234-328㎡，独门独户，私家电梯，客厅空间宽阔舒适。上叠建筑面积约 157-227㎡，带入户花园、观景露台或星空露台。小区人车分流，周边自然环境优越，临近凤河及多个公园，商业、教育等配套也较为完善。

正文-

最近发生的事情很多，大中介陆续传出消息，要搞房客分离了，曾经很多人嗤之以鼻的国外中介代理经营模式，现在中国也要开始了？

另外房企国进民退的趋势还在加剧，国企是要垄断市场吗？

还有人说，房地产不会亏哒，因为现在的房企都是国企，国家能让自己的亲儿子亏本？

最后是保障房，各地陆续落地了配售行等保障房，规则五花八门，但有一条是铁律：保障房封闭流转，严禁入市。

这么多消息挤在一起，你从中看出什么了吗？

一场精心布局的棋局已经开始了。

作为普通人，我们对很多事无能为力，但是看懂趋势才能更好的守护财富，

今天一起看透最近这些事到底指向何方。

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房企国进民退不是趋势，而是一场蓄谋已久的局

这轮国进民退并非偶然，而是有着清晰的战术规划。

2020 年国企改革三年行动启动，中粮地产收购大悦城，招商蛇口吞并招商地产，这些资本运作拉开了收编的序幕。

当恒大等民企为美元债焦头烂额时，保利发展已完成对 12 家地方房企的并购，资产规模暴增 150%，这种折价抄底的玩法，堪称资本市场的降维打击。

此外，金融十六条看似雨露均沾，实则暗藏玄机。

某银行对民企的放贷率比国企高出 200 个基点，每融资 100 亿民企就要多付 2 亿利息。并购贷款措施更是让央企用 3 折拿下杭州核心地块，民企连竞标的资格都没有。这一系列操作，让国企在土地市场开启了捡漏模式。

在租赁住房领域，国企同样优势明显。

上海唐镇的公租房社区里，95 后码农小李每月花 3000 块就能住带健身房的精装公寓，价格仅为周边租房的 60%。这种场景正在 40 个重点城市复制，北京成寿寺的集体土地租赁、深圳人才安居集团的项目，构建起 200 万套的超级租赁网络。

当万科泊寓为 5%的租金回报率发愁时，国企系长租公寓已通过发放 REITs 实现 12%的年化收益，这背后是土地成本差带来的碾压性优势。

资本市场也呈现出冰火两重天的景象。

新华信托破产清算消息传出当天，保利发展股价却逆势上涨 3%。今年二季度，公募基金对国资房企配置比例创下 58%的历史新高，而头部民企地产股却沦为仙股。这一切都表明，房地产市场的底层逻辑正在重构，国企正从与民争利的“野蛮人”，化身平抑周期的稳定器。

02-

天量保障房：房地产双轨制的前奏

国企的这一系列动作，其实是为下一步天量保障房的到来做铺垫。

过去保障房满 5 年可上市交易，如今却实施严格的封闭管理，不得上市交易。这一政策变化背后，有着深刻的逻辑。

从供应角度看，根据一线城市如深圳和上海的保障房计划，未来保障房供应量将占市场供应量的 50%以上。如此庞大的体量，如果不限制交易，大量保障房流入市场，必将对商品房市场造成巨大冲击。

若保障房不封闭管理，还会带来两大恶果。一是腐败现象丛生，保障房与商品房超过 50%的差价，会产生巨大的利益空间，极有可能引发灰色交易。二是冲击商品房市场，让全国房价陷入崩溃，房地产商品化市场将荡然无存。

而实施封闭管理后，房地产市场将呈现新的格局。

未来的商品房市场将出现“三高”现象，即高品质、高价格、高需求。

因为无论时代如何发展，人们对改善居住环境的需求是不断提升的。随着社会总体财富的增长，总有人向往更好的生活。而未来商品房供应偏少，少量的商品房将主要满足改善性居住需求，所以好房子的价格将会贵得超乎想象。

同时，房地产税的开征也无法避免。保障房建设需要大量资金，这些钱将主要来自商品房市场、土地供应和未来的房产税。

双轨制之后，商品房市场将回归市场定价，限价等违背市场原则的手段将彻底消失。想买哪里、多贵的房子都不受限制，贷款也不再受限，只要收入够、银行同意，想贷多少都可以。因为商品房市场发展越好，建设保障性住房的资金就越充足。

03-

保障房并非万能，现实更残酷

面对未来房地产市场的双轨制，有人认为刚需房会像水电煤气一样遍地都是，到时候谁还买房呢？

这种观点看似有理，实则建立在土地财政扶持政策转移支付民生开支的基础上。然而，现实却很残酷。

如今房地产市场不景气，地铁、高铁都已涨价，有些地区甚至尝试水电煤气涨价。

试问，我们原本认为应当享受的平价必需品，未来价格还会如此低廉吗？

连行业大头链家最近都传出转型，搞房客分离，这说明未来房地产市场可能更难，我们要做好勒紧裤腰带过苦日子的准备。

再看看现在能提供保障房的国家或地区，要么不够住，申请需要排队；要么价格并不便宜；要么社会住房的分配机制不够灵活，难以快速响应居民多样化的住房需求变化。所以，把希望完全寄托在保障房上，并不是明智之举。

04-

这个世界，只有自己对自己负责

自己才是自己人生最大的负责人，不要把自己的未来交给任何人，不要放弃思考，动态观察，为自己负责。

在房地产市场的这场大变局中，不能盲目乐观地等待保障房，而要保持清醒的头脑。

虽然未来房地产市场双轨制下，一部分刚需的房子可能不缺，但想要住得有品质，还是要选择好位置的商品房。商品房的稀缺性和产品力将成为其价格的锚。我们要根据自己的实际情况，合理规划自己的住房需求。

在这个充满不确定性的时代，我们不能依赖任何人为我们的生活负责。

无论是国家还是任何大V达人的话都不能全信。

关注市场动态，独立思考才是救赎。

总之，房地产市场的变革已经来临，天量保障房的时代即将开启。

作为普通人，想放大自己的财富，想过的更好，这些想法绝对没毛病，但前提你要足够勤奋，这里不是指劳动，而是思考。

感谢看到这里。

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