哈喽大家好，我是血拼哥。

最近北京楼市热度起来了，有些项目已经壮着胆子涨价了，有朋友跟哥们打听，有没有“低调奢华有内涵的"新房可以选择啊？

翻一下，他意思应该是：价格合适，产品走心，位置不偏，最好临铁，配套尚可的新房

这样的难题血拼哥每天都在面对，不过目前市场上，类似冷门地段的热点项目还真有。

刚刚开盘的京玥兰园算是通州一个“均好”的项目：

城市副中心！临双地铁！环球影城旁！总价不到400万上车大两居！

目前曝光了最新带尺寸的户型图！一起看看这个项目到底怎么样！

Part1:

核心板块

京玥兰园位于通州城市副中心0306街区，群芳中二街与颐瑞中三街交叉口西侧，南侧紧邻北京环球影城，属于核心板块。

说起通州，近两年置业通州的情绪冷静了很多。

放3年前，副中心还“闪闪发光”，但是经过疫情，经过这么多年的等待，副中心的光环似乎也在减退，再加上通州最严双线，导致购房人数量有限，如今选择通州的再也不是雄心勃勃的炒房客，更多的是北京户口无房的首套刚需群体。

很多人问，通州还有希望吗？

我个人看法，通州，起码副中心依旧可以看好。

城市副中心已经虹吸了众多世界级企业进驻，亿元以上企业200家，运河商务区注册企业达18000家，其中外资93家，总部企业48家，金融企业282家。而且城市副中心每年保持千亿元以上投资强度，2023年还将继续，所有重大工程都在紧锣密鼓的进行，副中心的未来是需要过程，但是目标明确。

所以目前上车通州，自住没问题，投资并不划算，时间太长，性价比差。

最近两年通州（尤其副中心）的产品也多以刚需为主。

新房项目一旦扎堆，必然有竞争，那么作为通州核心板块的新房，京玥兰园竞争力咋样？

副中心新房项目情况

Part2:

临双铁-37分钟直达商圈

项目被双线包围，北侧步行🚶1.6公里左右是地铁1号线临河里站，南侧步行🚶1000米左右是7号线群芳站。

虽然距离7号线地铁站更近，但是我觉得大部分上班族可能觉得1号线直达国贸更实用。从临河里到国贸大概37分钟左右，不用换乘。

项目交通图

另外还有地铁M102号线，城际铁路联络线还在规划中。

项目地面交通网络也非常发达，如果是有车一族就更加便利了。周边有京通快速路，广渠快速路，京哈高速，东五环，东六环等快速路，九棵树西路，九棵树东路，万盛南街，群芳南街等城市干道都可以到达项目。

此外，项目的其他配套也是相当完善。

商业配套方面，项目东南侧一公里左右就是环球度假区，驾车前往不到10分钟，乘车3站可达非常便捷。六公里内还有盒马生鲜奥莱、玫瑰坊商业中心、阳光新生活广场、万达广场等。

教育配套方面，小区配建3000平幼儿园，北京育才学校与项目仅一路之隔，属于通州中上，但教育方面不得不承认比不上京贸国际公馆和融御。

医疗配套方面，项目5公里范围内有北京中医药大学东直门医院，北京大学人民医院，北京友谊医院，通州区妇幼保健院，通州新华医院等。

总的来看，别看京玥兰园比目前附近3公里在售的两个项目更靠近六环，但是周围教育和商业配套更优一些。

要说BUG，项目小户型西侧距离高压线比较近。这个大家看房的时候可以重点关注一下。

Part3:

刚需户型 低总价上车

京玥兰园由6007、6008地块两宗地组成。

其中的6008地块配建幼儿园，6007地块为居住用地，占地面积2.16万平，总建筑面积5.4万平，共规划10栋住宅楼，容积率2.5，控高36米（局部45米）。

楼栋排布上看，有东西向的产品，而且是76平10层产品。

项目鸟瞰图

6-15层洋房及小高层组成，共586户，3栋小高层15层，7栋洋房6层。

项目效果图

带尺寸户型图流出，主力户型为75-78平两居室，89-110平三居室和135平四居室,就户型设计上，PK周围几个项目，都有胜算。

75平两居室，这个户型段不少项目都有涉及，但是南北通透，户型方正的不多，只有金地北京壹街区。

京玥兰园的两居双卧朝南带飘窗，卫生间干湿分离， 空间利用率很高，进深和面宽比比较合理，保证了室内采光和通风。

76平两居室是东西向的，配置飘窗。U型厨房动线合理，功能性更强。

89平三居户型方正，南向主卧采光充足，卫生间干湿分离，房间为全明设计。

100平三居南向三面宽，双卧朝南，全明设计，转角飘窗，厨餐客一体。

118平四居标准四叶草户型，南向三面宽达10.84米，房间互不干扰，隐私性较强。

135平四居全明设计，主卧自带衣帽间，U型厨房，家庭活动空间较大。

预计2024年年底交房，据说得房率还可以，76%-80%。并且全部为精装交付。

项目尚未开盘，目前开放售楼处样板间，100平三居样板间整体装修效果很不错，感兴趣的朋友可以去现场亲眼看一看！

Part4:

首付159万左右拿下两居

最后看看价格。

项目预计销售指导价为6.2万元/㎡，但是据了解，项目首期开盘，东西向两居单价53000-54000元/㎡，75平小两居基本总价398万左右，首付四成159万拿下；南向两居和南北小三居均价57000元/㎡，大三居及四居室均价在58000-59000元/㎡，均低于指导价。

另外，附近碧桂园两居的网签价格在5.7-5.8万/平。

再来看下周边的二手房，房源还是非常多的。

在售二手房均价在3.4万/平到4.6万/平之间，但是楼龄不是很新，基本上是1994年到2009年之间的，老破小房源居多。

其中楼龄最新的小区新通国际花园，2019年建立的，目前在售二手房源45套，距离地铁1号线/八通线临河里站大约1300米左右，单价平均在4.6万左右。

小区一些朝向和户型比较好的房源，单价甚至在5万+。而且50-70平左右的小户型不是很多，朝向也以东西北面，低楼层为主。而小区90平左右的房源，总价也得在450万左右了。

综合来看，临近双地铁，40分钟商圈地铁直达，产品刚需且精致，教育资源商业配套在线，最关键价格适中，京玥兰园是通州副中心目前比较均好的项目。

据说上周末开盘首推265套房，当天认购200余套，销售金额12.8亿，关注度不低，趁这个时机，大家不妨关注下后期开盘情况。