哈喽大家好，我是血拼哥！

今年北京最热的地块，没有之一，功德寺的两块住宅用地昨天成功出让！

大海淀，北五环边上！北边互联网大厂环伺，脚边上还有一个一零一12年制学校规划。

如此高光的位置，此前市场普遍猜测价格应该超过四季青香山樾的12.1万/平，但是昨天落地，指导价10.5万/平。

而南边2公里的圆明天颂3年前的价格是11.2万/平，三年后近期有人爆料卖到16.5万/平！

相当于这一次，功德寺价格倒挂6万/平！

这都不买，确实感觉错过一个亿啊！说得好像我有一千万似的

有倒挂+靠近软件园+临近13号线B+好学区+肉眼可见的豪宅社区。

功德寺，这一次是不是捡漏的好时机呢？

No.1 冲「学区」的要当心

功德寺地块的众多「优势」中，盯上它学区属性的肯定不在少数。

地块本身属于上地街道，南侧的功德寺回迁房万德嘉园，2024年划片的小学就是上地实验小学，属于上地学区。

但是这个事不保准的，而上地和肖家河的教育资源可以说是云泥之别了，上地是海淀17个学区里面唯一一个初中派位没有坑校的的片区，公认派位最好的学区。

连续两年西城德胜出现调剂的情况，800万送孩子去了普小的案例历历在目，单纯赌学区的朋友，三思。

不过，今年8月，海淀区官宣了上地学区要建一所12年制的学校，由一零一集团承办。

一共72个班，有效的补充的教育资源，未来生源也在减少，未来调剂出区的可能性大大下降了。

这个学校就在地块东侧几百米的位置，未来功德寺地块应该就对口这里。

No.2 会有小户型吗？

地块西南1公里处，是西北旺的变电站。从变电站延申出了4条高压线，就从项目西侧、北侧经过（下图粉色细线为高压线）。

海淀在供地文件中明确说高压线会入地处理，但是具体时间没有公示，也就是需要大家赌一赌了。

但是可以想象，如果高压电不入地，西侧001这宗地非常尴尬，几乎是被高压电包围的，这种条件很难让改善客群接受吧，所以我大胆推测：

如果高压电不能及时入地，那么西侧这宗地十有八九得做100平以下小户型，走量，毕竟这个位置，这个学区，这个价格，刚需刚改能够得着的大海淀新房！还要啥自行车。

但是开发商额成本会增加不少，所以我感觉可能性不大，房企回去争取早点入地。

如果大海淀火速动工，豪宅大改善肯定跑不了了，

参考圆明天颂，最小户型都180平……

海淀新房，还是留给更有实力的改善竞争吧。

最后我还想剧透一下，海淀后期还有大批好地有待上架！

首先是北五环、京新交汇处东北角，紧邻清河橡树湾的朱房村地块。

宗地距离13号线上地站1公里左右，周边有万象汇、实验二小等强势配套。

预计面积段会和功德寺、橡树湾差不多，销售指导价应该会比功德寺高。

除了朱房村，海淀未来还有四季青的西冉、田村区域，以及西四环半壁店地区。

这些估计要2025年见了。