哈喽大家好，我是带来新消息的血拼哥。

听说了吗？市区房价如葱的时代要来了。

肯定有人上来就要喷哥们儿胡说，没关系，今天咱就这个事好好说清楚，听完欢迎评论区讨论。

这话要从月初14号文件（新房改）说起。

月初14号文件消息传出，大家都在说以后普通人都住保障房了，有钱还想住大房子的人可以自己去买商品房，让市场定价，这样不管商品房多贵，都不影响普通人的生活质量。

但是问题来了：

如果大部分人都去住便宜的保障房了，

现在的老破小谁来接盘？

老破小卖不掉，那么想改善的人哪来的钱去买更大的房子呢？

对于房地产行业来说，从小房子换到大房子这个链条就断掉了。

要换房子，首先就要卖掉老房子，而有了大量的保障房后，老房子卖给谁？这个问题不解决，商品房市场化就会遇到困难。因为第一波改善需求使不上劲了。

如今的市场，这个问题已经初见端倪。

老破小不受年轻购房群体待见+目前刚需置业疲软，直接导致9月1日“认房不认贷”新政出来后北京二手房挂牌量创下历史新高。

链家北京二手房11月挂牌量

小房子卖不掉，大房子也受连累，这是个死结。

而保障房大规模供应解决了刚需，同时也注定会消灭老破小的交易量，锁死了改善需求，怎么办？

最近，上海给出了一个大胆的解决办法——以旧换新。

No.1 上海的新玩法

以上是杨浦四平路街道鞍山x村试点的新型房屋置换项目。

简单来说，就是鼓励市区60-75周岁的老人，把自己名下老房子租给官方机构统一打理，然后老人搬到郊区的电梯商品房里居住。

这个置换协议要签够五年，五年后可以继续置换或者搬回来居住。

而市区的老房子则由官方机构以市场价从老人那里租到，进行简单装修，纳入保租房管理，以优惠价格向中心城区就业的新市民、青年人和各类人才出租。

这样一来，老房子有人接盘；

老年人居住环境能得到改善；

青年人/新市民能低价租房还方便通勤；

郊区新房也有了客户，开发企业就能继续运转；

财政可以继续通过土地出让获得收入，为社会提供公共服务。

一举五得，整个链条全被盘活。

媒体报道，上海市杨浦区鞍山x村30-50平的老破小，可以一分钱不花，换到嘉定、松江、青浦等郊区80平左右的精装电梯房。

相当于北京四环左右30平的老破小可以免费换一套房山长阳、昌平南邵等地80平的大两居。

当然，这一切还全建立在自愿的基础上，而且换房以后现有房屋权属不变、现有居住户口不迁、配租郊区后公共服务标准不降，不会因趸租影响老年家庭的各项应有权益。

No.2 城区老破小迎来大利空

其实，”以旧换新“这个提法并非上海首创，早在今年8月，淄博就大胆尝试这种方法，解决新房去化率下降，二手房挂牌量攀升，新房与二手房之间循环不畅的问题。

此后，越来越多的城市加入“以旧换新的大军。潍坊、宁波、连云港、永州等等。

目前各地推出的“以旧换新”主要有两种情况：

一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；

二是购房者通过补差价购得新房，房企（国企）或其他第三方出手收购旧房充做当地保租房进行管理。

老破小以旧换新、国企接盘的房改改革，为我国房地产发展开启了新时代。

然而几家欢喜几家愁，城区保租房一旦大量入市，势必对城区商品房租赁市场形成冲击，未来城区租金势必会受影响。

而原本价格多年原地踏步甚至跑输大盘的老破小在这样的行情里将面临更快的贬值。

既然能租住便宜的城区保租房，而且还落实了“租购同权”，谁还会再花钱买老破小？

租又租不上价，居住品质也没有保障，未来城区老破小价格如葱看来并不是不可能。

此举盘活全盘，但对城区老破小和郊区远大旧绝对是最大的利空。

No.3 “以旧换新”背后的隐忧

然而看似一举多得，盘活了商品房销售链条的购房政策能够拉动楼市吗？

对此，最近不少网友也都发表了自己的忧虑，我汇总了下基本有以下5条：

1、收购老破小翻新后会不会出现无人承租、申购的情况？

一些地段不好，升值幅度很有限，租也不是那么好租的老破小，即便国企收购怕也难以盘活。如果作为人才公寓，用不太好的老破小招待千方百计吸引来的人才似乎也不太合适，那么完全可能出现无人承租的尴尬局面。

2、这样的“以旧换新”难道不是变相拆迁安置还不赔钱吗？

3、想法太理想化了，国企零星收购的老破小怎么修缮？又不是一个小区全都收购，即便是小区一半的房子全部内部装修，也根本没办法改变小区整体环境，老房子还是老房子，居住环境一样没有改善。

4、国企收购老破小用什么样的价格呢？国企也不是做慈善，如何实现盈利……

5、北京带学区的老破小动辄10万+的均价，哪个国企动的起？

最后，一定有人问，这样的全新尝试可能在北京推行吗？

我觉得不是没有可能，毕竟上海作为一线城市和北京有很多类似的问题，当下最迫切的例如改善养老居住条件、解决城市交通拥堵、解决城市青年人/新市民居住问题等，此次上海帅先启动新政试点，北京完全可以先观察市场反馈再决定是否尝试。

那么如果是你，会选择“依旧换新”吗？

如果你是刚需，你还会选择城区老破小吗？