2017年楼市进入了调控年，这一年北京的土地供应明显增加，但为什么普通住宅成交趋弱的情况下，别墅市场成交依然非常活跃？

其实看较近2年，北京楼市不论是2016年的爆发还是2017年的调控，因为土地供应结构的变化，较热点的局部市场恰恰是未来较少有的别墅市场。

虽然价格越来越高，但是仍然阻止不了市场对别墅的热衷程度。从2016年开始，别墅就在以一种肉眼可见的速度在北京市场中逐渐消失，2017年北京别墅以历史较高的成交价格，实现了历史第二高的成交量，库存量也进入了4年以来的较低位。

别墅产品卖一套少一套已经是不争的事实，一方面是北京纯住宅用地供应越来越少，越来越远，越来越贵；

另一方面，执行7090政策的土地越来越多，在项目限价、共有产权房地块比例提升的当下，一般改善产品都被严重挤压，更别提终极改善产品别墅了。

一句话，在未来的北京市场，想舒舒服服的做一个高端别墅项目真心不易。否则这两年主城区所谓的平墅产品就不会屡屡出现，项目“深挖地下”的现象也不会愈演愈烈，六环以外的别墅成交比例也不会一年比一年大……

打造别墅产品越来越难 市场何以为继？

显然，能够打造别墅的土地已经不可再生，而且目前来看此类土地的存量也极为有限，如何在极为有限的住宅土地上，打造别墅产品，同时又能实现产品品质和成本之间的平衡，已经成为开发企业的一大问题。

此外，开发企业打造别墅产品，还面临着另外一个重要问题。随着时代的发展，高净值人群已经分化为很多类型，年轻的富豪越来越多，传统的大尺度大面积别墅项目已经不能满足市场主流需求。市场对于更精致、更个性的别墅产品呼声越来越高，而且随着国人开始重拾文化自信，代表中式建筑风格的项目开始备受关注。

于是新中式合院应运而生。特别是2015年中粮瑞府打造新中式合院产品惊艳亮相以后，北京市场就开始风行“合院”风，从 2016年开始，更多的合院别墅项目开始在市场中崭露头角，如棠颂别墅、景粼原著、丽春湖院子等相继入市，并且都取得了不错的市场反馈。

合院产品的优势在哪，以至于受到开发商和购房者双方的共同青睐？

首先，合院产品具有极高的土地利用率，如果说哪种产品能较大限度地平衡容积率和产品舒适性，那一定是合院；

其次，合院在设计与建造时，体现了极强的灵活性，既可独立规划也可互相整合，能适应各种地块形状，开发企业不仅有足够的设计空间，还能就此营造更丰富的园林景观；

再次，高端项目产品的院墅化，不仅可以通过合围之势实现私密性，还可以增加庭院面积，业主甚至还可以开创更多地下空间；

较后，为了能够适应高净值人群新的居住理念和观念，既能充分利用土地，居住功能和体验又更好的合院产品，显然是开发企业的较佳选择。

合院产品青黄不接 谁来接棒？

随着低容积率纯住宅土地的断供，以及别墅项目存量的逐年减少，市场上留给别墅买家的机会越来越少，作为别墅创新产品的合院项目更是能用“少有”来形容。

近两年入市的合院产品不仅存量相当有限，而且因为都是压轴产品，所以总价也有相当门槛，而且从目前来讲，后期入市的项目因为限价、7090政策等因素，能打造合院产品的也非常有限，北京的合院产品正处在青黄不接的阶段。所以，当市场上再次出现合院产品时，就非常值得关注。

北京城建•北京合院效果图

近期，北京恰好就有一个合院项目即将入市，案名很直接，叫做北京城建•北京合院，项目位于北京顺义核心，总建设用地7.8万平方米，总建筑面积约11.8万平方米。涵盖小高层和合院墅两大产品，宜居低密。

北京城建·北京合院效果图

项目的合院产品建筑面积约210-370平米，整体设计为五层立体院墅：地上三层、地下两层，并在室内开创了多重功能空间，南北通透大面宽，主卧内设主卫、大衣帽间、独立书房；每户都有入户庭院和户内庭院，且配双车位。

北京城建·北京合院效果图

北京合院还拥有空间丰富的五进院落园林，不仅嫁接梨园文化元素，匠心打造梨园四巷——竹笙巷、云锣巷、月弦巷、花鼓巷，还萃取文玩诗词意境，将三街五院——湖光街、碧影街、秋月街；书语院、观莲院、静好院、凝香院、清晖院星罗其中，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间，空间由开放逐渐趋于封闭，给人一种中国传统家居的强烈归属感和聚合力。

此外，北京合院被顺义公园、仁和公园、滨河森林公园三大公园萦绕，周边拥有各类医疗机构100多家，还涵盖顺义一中等多所重点学府，北侧约500米紧邻鑫海韵通商业综合体；机场排名前列高速、第二高速、地铁15号线等“六高多轨一机场”立体交通体系环绕，满足购物、餐饮、娱乐等一站式消费需求。

自从北京新城规发布，区域板块的价值升级就势在必行，板块依托于机场临空经济区的辐射带动，将成为科技文化、教育医疗、国际交往服务和“高精尖”产业的重要聚集区。而且随着15号线的开通和区域建设的加快，板块无疑也将成为了顺义楼市发展的重点区域。

作为高端别墅项目的创新型产品，合院无疑兼具价值与舒适等多重特性，这也是市场上新中式合院产品大行其道的原因，但这种产品并不会一直存在于市场之中，每个合院产品的入市都在预示着这种产品的不断消逝。

因此，在市场对改善，尤其是高端改善越来越不友好的市场环境中，选择一套舒适性和少有性兼具的合院产品就成了一个不错的选择。