自2021年开始，全国22个重点城市土地拍卖实现“两集中”，发布住宅用地公告不能超过三次。8月30日晚，北京公告第二批集中供地信息，总推出地块43宗，整体溢价率不超10%，单宗地较高溢价率为15%。在这一批集中供地中，房山供地就占5宗， 作为北京最后一块“价值洼地”的房山，在二轮土拍的影响下，未来升值空间可期。

聚焦南城，对话房山

9月2日下午16:00，2021房山区域发展论坛在中骏·云景台举行。出席本次论坛的嘉宾有清华同衡规划设计研究院/城市发展策划研究所所长彭剑波、攸克地产/豪宅1号出品人殷苏峰、地产营销人出品人韩乐、中骏集团华北区域营销负责人刘琨、华北旭辉营销中心负责人戈源、中海金樾和著项目营销负责人赵伟华。安居客、房天下、搜狐、新浪、凤凰、网易、腾讯、诸葛找房、房掌柜、V房、一点资讯等多家主流媒体聚焦现场。大咖云集论道，尤其是区域内的三大品牌开发商齐聚，着眼政策市场，共同剖析房山未来发展。

新南城计划，房山再加速

论坛上，彭剑波教授对新一轮南城计划给出了明确的观点：未来北京的流量中心发生了较新的迁移，较大的流量中心在哪里？在城南。他强调，北京南端是首都的南大门，是京雄发展轴线的中枢板块，也是北京疏解非首都功能的重要承载空间。

彭剑波教授谈到，在过去三轮南城行动中，整体投资规模近万亿。在城南可以看见一些非常重要的经济、产业和城市功能板块，比如丽泽金融商务区、大兴机场，以及大量的南北向轨道交通和快速路建设，8号线、4号线、亦庄线、房山线等，这些都与整个南部地区的发展和规划紧密相连。

论坛上彭剑波教授指出，按照新一轮规划，未来北京主要聚焦五座平原新城，其中三座都在南边。平原新城的建设，包括对公共服务设施的提升，每座平原新城至少有一个大尺度的城市森林公园。这是个什么概念？对标奥森，奥森带动了整个奥北地区的发展，温运河湿地公园带动了温运河周边区域提质升级。由此可见，房山下一步围绕新规的落实，是非常值得期待的。

彭剑波教授在论坛上还提到，十年前的房山现象，长阳模式，将长阳板块打造成为品质生活如同蓝色港湾的区域，减小了落差。现在房山迫切需要塑造第二个板块，良乡借助大学城，产学研城一体化，再结合TOD轨道交通的进一步强化，未来将是一个很好的选择。

二轮土拍再启，房山成300万以内购房优选

韩乐先生在论坛上全面解读限竞房迎来最后的时代，以及新一轮土拍对今后房价走势的影响。他认为享受政府红利的限竞房即将退出历史舞台。他指出，截至目前已经入市106个项目，已取证未售完的还有2.2万套，限竞房月度去化2600套，剩余去化周期仅余半年到十个月的时间，而今年供出的70余块土地都是商品房，无一宗是限竞房。这意味着，北京限竞房时代正在过去，存量少、去化快的北京限竞房正式进入“扫尾期”，三四百万想买一套五六环小三居的机会将会明显减少，500万以下已经很少能找到房子。

在这一背景下来看近期刚刚公示的北京第二批集中供地的43宗地块，虽然在5月拍地经验的基础上得到了进一步的完善，第二批供地的主导思想就是要“限地价、控房价、提品质”，但此次集中供地也再度明确了一点，即五环房价全面进入7万+时代。

在韩乐先生看来，供地规则发生变化，但成交端需求量很大。从今年1-7月200万-300万总价分布区域，房山遥遥先进，占29%。房山是房价的一个洼地，所以成交占比才是较高的。也就说，两三百万总价区间，房山是购房者的优选。

韩乐先生进一步表示，新一轮南城计划的投资5900亿，这一轮就占到了前三轮的六成，投资力度非常大，有260多个项目投资到南城。本次计划的核心“一轴两带多点”，一轴是南中轴，两带全部都在房山，一个叫西山永定河文化带，一个是南部科技成果转化带，其中南部科技成果转化带就在大学城和房山新城中间。整体而言，房山价格门槛较低，总价最友好，在第四轮城南计划中还有发展潜力。

热销神盘中骏·云景台革新区域居住品质

本次论坛除了韩剑波教授和韩乐先生两位重磅嘉宾发言之外，还有旭辉、中海和中骏的领导分享发言。其中，中骏集团华北区域营销负责人刘琨在论坛上分享了自己的观点。他讲到亦庄已经进入到6万+时代，上一轮土拍中中骏拿到的大兴地块指导价格是5.9万，官道在实际地理位置来说，跟亦庄、大兴差距不大，目前均价在3万左右，官道的未来不言而喻，有很大的想象空间。

论坛上他提到大盘规划必定带着一种城市预期，无论是在生态、人文、教育、配套上都有很大的想象空间，从而影响整座城市。云景台地块在2019年拿地，内部规划有个说法叫一平方公里的微缩城市，这在近些年来全北京单项目体量之最。

他表示，中骏·云景台今年1-8月销售网签数据接近800套，在房山每卖5套住宅就有一套是云景台，这在房山还是具有一定的代表性作用。刘琨同时强调，我们的一些年轻的客户群体，在三百万刚需范畴内选择房子，也是希望能够购买到一步到位的房子。他们通过购买我们低密纯洋房社区，精装修交付，得到了一个舒适、品质、功能性齐全的三居，满足了两口之家、三口之家，甚至二孩家庭的需求。

同时他还提到，中骏在综合城市运营商的角度做了很多年的付出与努力，今年中骏商管在香港上市。集团确定“一体两翼”的发展战略，主体还是以房地产开发为主，两翼分别为中骏世界城购物中心和长租公寓。所以在对一平方公里的运维上，通过“5+4”的规划，五个住宅组团，“公园+学校+商业+交通枢纽”四大全维配套，定义房山一公里微缩典型的品质型大盘。他表示，随着产品的不断优化，未来四期预售的均价会达到政府3.5万指导价，整个片区未来的发展仍然是一个价值洼地。