作者：董馨

率先入局，争做TOD模式先行者

十余年前，TOD这一盛行于纽约、东京、香港等国际化大都市的城市开发先进理念，在中国内地还只是一个图纸上的概念。彼时，房地产处在追求高周转、规模为王的主流浪潮中，门槛高又“费力不讨好”的轨道物业鲜有人问津。

今年是“十四五”规划开局之年，“十四五”规划提到要加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化。

4月份，国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出要“建设轨道上的城市群和都市圈”、“促进超大特大城市优化发展，推动开发建设方式从规模扩张向内涵提升转变”、“提升市政交通、生态环保和社区等治理能力，有效破解大城市病”、“探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的开发(TOD)等模式”。

另据中国城市轨道交通协会公布数据显示，截至2020年12月30日，中国内地累计有45个城市开通城轨交通运营里程路线7978.19公里，远超过此前的“十三五”规划里程6000公里，政策加持以及城轨建设的加速使得可有效提升城市土地利用效率和空间价值的TOD模式迎来少有的发展良机。

目前，TOD模式已然成为新型城镇化、交通强国战略政策背景下房企发力的重要方向。2020年，多个城市推出TOD规划名单，部分城市也开启了TOD发展元年，越来越多的龙头房企也看到了TOD模式的发展前景，纷纷涌入这一赛道。

然而，与轨道物业结缘的京投发展却早已看到这一蓝海市场的广阔发展前景，率先入局，将TOD模式引入内地。作为深耕TOD领域轨道物业开发十余年的老玩家，京投发展已形成以地铁停车场上盖综合开发为核心，沿轨道物业上下游进行纵向拓展的多元化发展模式，开创了独树一帜的地铁停车场综合开发模式。同时，京投发展在成本控制、开发进度把握、品质管理、产品呈现效果等方面拥有不可替代的竞争优势。

作为国内少有一家以地铁停车场上盖综合开发为主营业务的房地产开发企业，京投发展目前在北京已打造了四个典型TOD模式项目——西华府、琨御府、公园悦府和岚山。其中，琨御府项目致力于将城市核心地带稀缺的土地资源打造为城市花园综合体，涵盖城市轨交枢纽、商办、住宅公寓等多种业态，是中国TOD模式的极具代表性项目。

谋局布阵，首创“TOD智慧生态圈”开发理念

城镇化发展过程中，交通拥堵、空气污染等“城市病”是一道迫切需要解决的难题。相关专家建议“十四五”时期需加大推广“生活圈”理念，在步行15分钟范围内设置超市、学校、绿地、健身设施等城市公共服务设施，推动实现产城融合、职住平衡，这样不仅可以提升城市的宜居性，也有助于解决交通问题。

这与京投发展“TOD智慧生态圈”开发理念与实践不谋而合。2018年，京投发展在行业中率先创新提出“TOD智慧生态圈”开发理念，即在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，将智慧思维和科技作为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的一个闭环系统，为城市、地铁、市民提供可持续性价值与服务，实现便利高效的幸福生活。

基于大体量的地铁停车场上盖，京投发展引入了住宅、公寓、商务办公、康养中心、社区医疗、公园生态、便民商业、优质教育资源、公交枢纽等，构建出一个15分钟步行范围内的中心型TOD社区。

基于地铁站点，京投发展构建了10分钟步行范围内的站点型TOD社区。多元业态垂直、复合组合，提高了城市土地的利用效率，不同年龄、不同身份的人，在这样的社区里都能够轻松、自在地享受生活，人群的多样性也会增加社区的活力。

其中，岚山项目代表了京投发展“TOD智慧生态圈”进化理念的较新实践。岚山项目的产品力升级体现在整体规划、交通动线、建筑设计、结构转换、园林设计、地下商业规划、公共空间布局等多方面，真正为城市为业主带来幸福升级。

在规划层面，岚山项目充分考量与周边环境的协调性、与西山的融合，采用一体化开发设计方案，创新性地将车辆段融入西山的大环境中，用连绵起伏的建筑形态展现优美连贯的城市界面，形成“看不见的车辆段”。

同时，“一线两轴三区”的整体布局，以北清路城市沿街主界面作为城市天际线，遵循TOD开发模式，南北轴线用于串联轨道交通、商业办公与居住；东西轴线为贯穿咽喉区和上盖区的景观轴线，引导人群以最短路径到达不同高度空间。而落地区、咽喉区上盖、库区上盖，分别规划商业办公、文创产业及人才配套居住功能，呈现西山脚下宜居又宜业的幸福之城。

此外，盖上园林的营造，充分利用所处地势高差优势，采用“造景、导景、点景、借景”的设计手法，以多维立体景观与西山相融共生，形成“三区一体、三重一院”的整体格局，并以灵活线路和多样植被，打造健康休闲、邻里交往、家庭游乐和生态自然四大生活场景。9处具有功能律动的下沉庭院，进一步丰富空间的视觉观感，也为服务配套升级提供场所支持，凝聚未来生活的幸福模样。

洞察需求，打造“幸福生活”蓝本

随着越来越多的企业加入TOD开发阵营中来，单纯的技术和经验门槛已经不再是决定性因素，如何把TOD和未来的生活方式做结合，如何提高幸福的效率成为TOD发展过程的关键。

在持续洞察用户不断变化的需求基础上，京投发展得出结论，用户主义正在推动商业逻辑产生巨大变化，即从产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式的转移。

这一新思考指导着京投发展在产品服务层面的新实践。作为无锡地铁、京投发展和中铁四局三大国企联合开发的范本，愉樾天成自立项之初便进行了广泛而深度的用户需求研究，时间持续近2年，受访人数超过1万人，研究内容从常规的物质需求到深层次精神需求、从传统产品需求到生活场景需求，着力捕捉各年龄段人群的行为习惯，甄别其需求频度，进而绘制出覆盖9类人群、50+生活触点的用户地图，使京投发展对用户有了更加细分、更加深度的认识，也为后续做相应的产品和服务研发提供准备。

在用户地图指引下，京投发展进一步挖掘出超过80个用户痛点，基于痛点的识别，通过380项+的普遍性服务来解决广泛的用户需求，同时有200项+针对特殊性的服务需求，解决用户关键时刻特殊的需求。这些需求研究根据相应人群和频度进行变化，最终实现产品和服务研发的落地。

在京投发展看来，生态是基础，智慧是手段，最终目的是提高幸福的效率。而幸福是通过递进的满足、痛点的修复实现长久且有意义的快乐。无锡愉樾天成贯彻“生态、智慧、幸福”三大主题，是“TOD智慧生态圈”开发理念与无锡城市气质创新融合后的全面升级。它同时也体现着三大国企强强联合打造TOD幸福生活新蓝本的决心与实力。

在大量深度调研基础上，京投发展认为客户心中对于幸福定义的首要因素是健康，因此，居住环境的健康、效率、舒适和幸福成为京投发展首要关注点。愉樾天成通过创新引入WELL体系、中国绿建三星体系，不仅实现了国内WELL认证的TOD社区，更在空气、水、营养、光、健身、温度、声环境、材料、精神、社区等多个细分指标上，积极落位生态理念，守护业主家人的居住健康。

同时，在愉樾天成，京投发展尝试通过微网连家庭、内网连社区、外网连社会，构建以物联网为核心的三网合一智慧生态体系，串联起物业、商业和生活板块多个触点，实现高效便捷生活。AI增强的全区监控安防等八重智慧安防体系，无死角守护社区安全，并以归家动线实现智慧家居体验。

此外，基于无锡当地居住生活习惯及城市特质，愉樾天成创新归纳九大客户群体需求，针对婴幼儿、青少年、年轻人、中年、老年五类家庭以及独居老人、病患家庭、养宠家庭、访客等四类特殊群体，进行痛点需求的高频次和低频次梳理，挖掘600多个生活痛点细项，通过建筑设计、景观设计、物业管理、商业空间、APP开发等，全面解决不同群体的居家生活需求，还原幸福美满的生活向往。

在众多房企还停留在争抢项目高地、实现产品更新升级的现状下，京投发展已经从产品营造转为服务力提升，开始着重生活方式和生活场景的打造，为行业发展提供了切实可行的美好生活蓝本。

未来，京投发展将通过越来越多的地铁停车场上盖综合开发项目，为城市、地铁、市民提供可持续性服务，激发城市活力，带动区域经济发展，为更多的消费者打造“地铁一体化集约生活”，不断推动TOD行业以及整个房地产行业健康可持续发展。