焦点人物志|80后董事长武磊的千亿计划

楼市相对论 2017-12-22 14:30
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人如果没有了梦想,和咸鱼还有什么分别。武磊与和昌集团,箭已在弦。

壹·活力

—“人如果没有了梦想,和咸鱼还有什么分别。”—

今年夏天,武磊在深圳的一个酒店里住了两个月,除了处理日常工作之外,他更多的时间是亲自上阵洽谈一个收并购项目。

他的竞争对手是个规模更大的公司,但是这并没有让这个八零后董事长有丝毫退缩,反而更激发了他的斗志。在这次收并购过程中,这个年轻的团队没有信息层层汇报的壁垒,而作为掌舵人的武磊,每每亲自出马都让他的团队能够快速做出判断和决策。

深圳的夏天还是那么湿热,但并不妨碍武磊经常从酒店跑出去找人吃早茶,久而久之,莱蒙国际董事会主席黄俊康被这个年轻人的毅力和激情感染了。

“港商”黄俊康是个有情怀的人,这次是要给他的“姑娘”找到一个“好婆家”的。在“五零后”他的眼里,仿佛可以看到武磊这个“八零后”晚辈的潜力和未来。

立秋之后的八月,莱蒙国际集团有限公司(3688.HK,以下简称“莱蒙国际”)宣告旗下位于深圳、广州、南京、杭州等城市的八个物业项目将由和昌集团接手,总代价约130亿元。

庆功那天,武磊像是刚刚结束完一场大考,紧张的情绪瞬间放松下来之后,身体也发出了超负荷工作的信号,咳嗽、发热、鼻塞统统跑过来“秋后算账”。武磊凌晨在朋友圈写下“人如果没有了梦想,和咸鱼还有什么分别。”

在武磊眼里,他们是吃着粗粮长大的“草根”公司,在寻觅到收并购机会的时候,他们不会过度去关注它的风险和瑕疵,而是更多的去关注如何解决风险和瑕疵。也正因此,他们锻炼出了强大的逆境生存能力和“弯道超车”能力。

这个“不怕苦”的草根团队,在没有任何“奶妈”可以给他们输血的日子里,要更勤劳。“坐在办公室里是做不出决策的。”武磊和他的管理层伙伴们,经常奔赴在一线,在接近年关的这一周,武磊将自己的行程安排的满满当当,看项目、谈生意、参加业内研讨……一天奔赴三到四个城市也是有的,有时候,睡觉这样的事情只能在飞机上完成。

“这都不叫苦,多幸福,有事忙意味着有钱赚。”在各种场合,武磊经常会露出他标志性的笑容,眼睛仿佛要眯成一条缝,将光都聚在一起。

贰·千亿目标

—“年轻意味着活力、拼搏以及无限的可能。”—

成立于2007年的和昌集团今年刚满10岁,团队平均高管年龄32岁,“八零后”成为了这只队伍的主力军,他们推动着这家公司的开发建设平台、资产投/募资平台以及资产运营平台的运行。

年轻意味着活力、拼搏以及无限的可能。“当对手端出保温杯的那一刻,我就觉得我们赢了。”这支团队敢想、敢拼、敢做的劲头让他们在并不乐观的行业大势之下,实现了“弯道超车”,武磊甚至放言,要在2020年冲向千亿,实现“有规模”、“优回报”和“好口碑”三大战略目标。

然而,留给他们的时间只有短短3年。

武磊将他们的千亿计划拆解开来,划分成了两个部分,其中之一的开发建设平台销售规模要达到800亿,其二为资产管理规模要达到200亿,两者结合构成了千亿的AUM。

在这个计划中,和昌集团开发建设平台的合约销售额要实现50%的年复合增长率。在“最严调控”的政策背景下,百强房企的整体销售业绩并不理想,甚至出现月度环比下降,50%的年复合增长率,这并不是一个容易达成的数字。在这个过程中需要武磊和他的团队们有很明确的打法,此时有两个问题摆在面前,现在和昌手里有多少货?未来还能从哪里得到货?

从目前来看,和昌集团土地储备超过2000亿,其中80%以上为住宅项目,未来和昌集团会继续以收并购为主要资产获取方式,将更多的优质资产装入到资产负债表里,为未来提供更稳定的储备。

近年和昌集团展现出来了惊人的爆发力,销售金额呈现逐年大幅增长态势。2015年销售金额为73亿元,同比增长了90%;在2016年,销售金额突破百亿大关至165亿元,增长幅度高达126%;2017年,他们将实现近200亿元的销售业绩。

快速的增长离不开土地及项目储备,为了实现公司规模化发展目标,武磊团队必须在城市选择上做出正确布局。在城市选择上,武磊将和昌集团布局的城市划分为战略型城市和机会型城市。 

所谓战略型城市,意味着成交规模要稳定在800亿以上;产业结构健康;人口净流入;房地产成交结构健康。基于此,和昌集团在全国确定了包括郑州、南京、合肥、苏州、杭州、武汉等20个左右战略型城市。

对于机会型城市,武磊并不“恋战”。在一些城市周边可以实现城市群的时候,和昌会抓住机会对其周边的城市进行轮耕,做到快速拿地、快速销售。镇江、海宁都留下了和昌快速踏过的足迹。

无论是太阳还是月亮星座都落在双鱼座上武磊,有着极强的“双鱼座”基因:敏感、天马行空以及强大的直觉。“我们战略要激进,但是要技术保守。”武磊总是会想,和昌一定有一个像星辰大海一样的未来,这个未来一定是非常牛、非常伟大并且非常令人难以置信。

然而这个伟大的理想却是由十分保守的策略和理念支撑的,在天马行空之下,还有武磊的脚踏实地。“我们不会为了这样的目标而损失现在、损失利润、损失未来、透支我们的能力和经验,这些都不是我们想要的。”

不赌窗口期,稳扎稳打的作风让和昌这个青葱少年更像个三好学生。在战略选择上,他们更善于捕捉“猎物”,“择机”而动,把握优渥资产的并购机会;他们能够“切换跑道”,以“运营能力”为切入点,以存量资产改造运营为核心能力挖掘资产价值洼地,撬动存量资产的“红海”;他们“弯道超车”,依托内化运营操盘能力,有效捕捉周期低点价值洼地机会,以基金运作方式降低流动性风险,实现资产价值放大。

每每在土地招拍挂市场上攻下一城的时候,武磊会亲自给自己的团队打call,也会像个学生一样,说出“请各位老师多多指教”的话来。在拼价格、拼自持甚至拼运气的土地市场上,还是学生的和昌并没有优势,因此将收并购作为获取“粮食”来源的主要方式,一方面避免了招拍挂的激烈厮杀,另一方面降低了土地的获取成本。  

在政策从严的行业背景之下,一些房企为减低整体借贷水平,为日后可能的新投资机遇腾出资金,选择了离场,这对于和昌集团来说则是迎来了自己的“弯道超车机会”,他们用敏锐的目光巡视每一个优渥的“猎物”,“择机”而动。

“狩猎”开始之前,武磊早就做好了准备。在过去的两年多时间里,武磊和他的团队着重培养并储备了一批具备谈判能力、设计交易结构能力、排除风险能力的人才,才有了今天他们在和竞争对手站在一起的时候,有底气去做一些别人看上去很难但是他们能够将困难逐一克服的项目。

事实上,在2017年,和昌集团获取的25个项目中,超过一半的项目都是通过收并购方式而获得。抛开莱蒙国际不谈,和昌通过并购与合作等方式,年内已在一二线城市获取大概300万方的土地储备。

除了业绩在短期内高速提升之外,武磊正在等待2018年更优质的并购机会,与莱蒙国际的并购仅仅是一个开始。

叁·成长

—“大家干劲儿十足,没那么多废话,目标一致的往前走。”—

2016年年底,杭州,和昌集团品牌发布会上,武磊的定制人像被摆在主会场里,做出欢迎来宾的手势,武磊走过去和自己的人像比了比个头和身材,露出调皮的笑容。这就是和昌,管理层没有一点架子。

和昌员工的平均年龄都不到30岁,也正是这样年轻的团队,对和昌的品牌带来了无限可能。2015年,从一线房企“毕业”的武磊以职业经理人的身份履职和昌集团董事长,那一年他33岁。“快增长、够年轻、阳光简单”是他送给和昌的标签。

在武磊看来,和昌本身就是一个年轻的组织。对于这样一个快速成长的企业来说,其实更需要的是一种冲劲、一种阳光的心态、一种对新生事物的拥抱和对行业迅速变化的适应。

年轻的和昌人没有包袱,没有因循守旧的路径依赖,只要给他希望,给他目标,给他机会和平台,他往往反而很容易杀出一条血路,迅速突围。

这两年,和昌集团企业综合能力扶摇直上,一举进入中国房企百强。和昌地产已经初步完成华北、华中、华东、华南四大区域的战略部署,在郑州、南京、合肥、苏州、杭州、武汉等19个重点城市,拥有50多个地产项目。

对于2017年近200亿的业绩,武磊觉得“还不错”。如果给自己这一年的成绩单打分的话,他给自己打90分,用他的话说,剩下10分,是怕自己骄傲。对于2018年,武磊给自己定下了300-350亿的业绩目标。

2007年成立,2009年开启全国化战略布局,2013年总部搬迁至北京,2016年发布“和社区”理念,2017年跻身百亿百强梯队,这是和昌集团十年的成长历程。十年光景,可以让一家企业从强大走向衰退,可以让一家企业裹足不前,而和昌集团用十年的时间,在全国化布局上,画下了工整的一笔。

在和昌内部,推行合伙人机制,通过一系列管理、经济机制,保障了和昌人在同一平台、同一利益体和同一诉求之下去对话,从而实现了背靠背的信任。“大家干劲儿十足,没那么多废话,目标一致的往前走。”

如果说年轻是和昌的优势,当他不在年轻的时候,团队内每一个成员之间的彼此信任和共同成长经历,则会成为和昌的内在动力,助推他继续奋勇向前。

武磊与和昌集团,箭已在弦。

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