在2022的北京楼市里，丰台可以说是叱咤风云了。

今年丰台豪宅地块供应云集，推出的八大项目较低价格都8万/㎡起步。

其中不乏单价10万+的项目：

指导价11.2万/㎡的万泉寺地块(端礼著)；

均价10.2万/㎡的纪家庙地块(北京瑞府)；

指导价10.6万/㎡的周庄子地块（懋源）；

以及单价预计12万/㎡的亚林西地块。

丰台四环以内的地段崛起，成为新北京富人区貌似是指日可待的事儿了。

但是对于丰台是否具备豪宅基因，争议向来不少。

既是京城二三环，单价10万+/㎡；同时，这又有铁路、冷库、回迁房。

一面具备环线优势，一面城市界面又比较差。

关于丰台的AB面，通过一个项目可以给大家优质展现。

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南二环最豪新共产

户型神仙

位于丰台区玉泉营街道纪家庙地块的「北京瑞府」，地处南二至三环之间，距离丽泽商务区直线距离1.5公里，算是丽泽新盘。

北京瑞府是华润定位高端的“ 瑞系 ”3.0产品，到二环的直线距离2km，但是到三环只有580m。

项目所在地块是今年一批次供地中最贵的地——指导价10.9万/㎡。

华润以57.12亿元+6%政府持有商品住宅产权份额竞得。因此北京内城政府占有产权最小的新型共有产权房，诞生了。

项目楼面价约7.03万元/㎡，销售指导价10.9万/㎡，折后项目就是10.246万/㎡。

开发商的利润空间还是很足的，做出好产品也有一定的发挥余地。

这地块形状非常规整，容积率2.8，控高80米，共550户，全是全南北向楼栋排布的高层社区。

项目边上还有一块教育用地。没有公租回迁房配建，是很纯粹的改善社区。

外立面采用大量玻璃幕和铝板，配合石材点缀，符合豪宅气质，视野开阔敞亮。

项目户型分为132㎡三居和155㎡、188㎡四居，其中132㎡为7-11层的洋房，155㎡是17层的小高层；188㎡是25层的高层。

来欣赏下北京瑞府的户型设计，可以说是内城神仙户型的天花板了。优质面宽，高端大气！

132㎡三居

132㎡三居户型方正，南北通透，南向三面宽达到约11.4m，客厅面宽约4.6m，有全景落地窗。三个卧室位于客厅两侧，互不打扰。

餐厨客厅一体，U型厨房面宽约3.6m，采光、收纳、操作台面积都很不错。

全明卫设计，干湿分离，通风良好，避免细菌残留。次卫在入户旁，外置洗手台方便消杀洗手。

155㎡四居

155㎡四居，约12.2m南向三面宽，这个面积段这样的大面宽真的很惊喜了，南向双卧都是套房，主卧设计了三段式主卧盥洗室+L型开放式衣帽间+约1.8米台面设计，270度宽景转角飘窗。

主卫采用了四分离带浴缸的设计，豪宅档次上来了。餐厨客一体，U型开放式厨房，中西双厨+独立岛台设计，动线流畅，方便社交。

188㎡四居

188㎡四居，南向四面宽达到了16.7m，进深约10m，客厅面宽达到6.5m，面积约40㎡，九窗全明，南北通透，接近65㎡的客餐厨厅一体的社交方厅非常宽阔。

独有的采光门厅设计，带入户独立玄关、独立家政空间，老人房配独卫，厨房餐桌+岛台一体，中西厨设计。

这种优质面宽和户型，在北京内城可以说是不可复制了，高端改善优选。

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对望丽泽

内城交通一绝

上面说到北京瑞府地处南三环内，距离丽泽商务区直线距离1.5公里左右，住在这儿，交通很方便自驾开车上二环和三环都很近。

项目边上地铁很多。距离10号线纪家庙站直线距离950m左右，距离房山线东管头南站1公里左右；14号线丽泽商务区站1.7公里左右。

3公里范围内，有丰台第五小学万柳分校、北京第五实验中学，重点中学首都师范大学附属丽泽中学南校区。

三甲医院有首都医科大学附属北京佑安医院，首都医科大学附属北京天坛医院、广安门医院等。

商业方面有首创龙湖北京丽泽天街，直线距离只有1.5公里。

再从区域功能的角度看，北京瑞府正处在金融街、丽泽商务区、总部基地三大北京重要城市功能区的交汇处。

丽泽区域实景图

丽泽是整个南城产业发展的扛把子，产业组团越发成型。

既有二环加持，又有成熟配套，北京瑞府自身的产品力确实抗打。

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北临铁路 东挨冷库

豪宅孤独

房是豪房，地是不是豪地。

写到这突然想起之前写另一个丰台豪宅的时候，有粉丝留言说：“就算是二环，这也是丰台”。

言语里有一点丰台不配的意思。看到这的丰台业主息怒，咱看看他这么说是不是有迹可循。

还是从南二环的北京瑞府区位来看。

项目北侧是丰台火车站主要进出站路段，北京瑞府和北侧铁路的直线距离约200m。

一般1000m以内的地方都可以听得到火车的噪音影响，而且200m的间距，可能还会产生共振影响，人在家中住，楼跟铁路晃。

200米的距离即使有隔离带，但可能仍会受到噪音+共振的干扰，靠北的房子可不好受。

项目南侧是广安门的回迁小区——万柳园小区，西北侧是万泉寺的回迁小区。

万柳园小区实景

万柳园小区就是南边房子的直面景观，瑞府在一票回迁房的包围中，像个“豪宅孤岛”。

纪家庙板块说白了是个回迁房大住区。两个回迁小区占地都不少，周边的居民也大多都是回迁居民。

豪宅业主们可能有点孤独哇，一墙之隔天壤之别。

未来项目建成后，周围景观却是与业主生活习惯以及圈层都格格不入的“老破小”。

此外，项目东南方向约160m是西南郊冷库。

要知道制冷设备运转会对周边造成噪音和辐射影响。根据《冷库设计规范》要求，冷库下风口居住区防护距离不少于300米，其他方位不宜小于150m。

而项目的东南侧楼栋距离西南郊冷库才约160m，安全距离刚达标。

二环大豪宅的东西南北，大概就是这么个情况。

如今在丰台“豪宅化”的大趋势下，一些千万级别的项目可能并非拥有优质的豪宅基因。

这不是项目的毛病，而是整个丰台待发展的缩影。