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正文————

“海淀北”这三个字最近很火，我也拿来用一用吧。

说是海淀，其实是昌平，没办法海淀价格太贵，即便需求量大，奈何买不起呀，那么哪里能安置大家疲惫的身体呢？昌南。

最近挨着海淀1.3公里的昌平北四村火了，81平三居，号称“刚需豪宅化”，为啥？说是给上了270度双面采光，得房率拉满，还有很多黑科技，总价450万左右，距离地铁也比之前龙湖新房（龙湖观萃）近一些……

总之风很大，刚需似乎看到了光，

此外，东小口也有住宅用地上架，据说楼面价也跌了……大家好像又双看到点光。

那么哥们，你相信光吗？

01 “是骡子是马拉出来溜溜”

先说下北四村国誉星城，这次带来了四个主力户型：81平、97平、112平和126平。

81平小三居据说市场热度很高，客厅面宽约3.3米，270°转角飘窗，南向主卧开间达3.4米，比客厅还宽。阳台进深1.8米，加上多个飘窗和设备平台，赠送面积约10㎡，得房率预计高达93%。

但是！主卧挨着电梯井，门口造成了面积浪费，只能做过道，没办法利用，之后测量进深和面宽发现，主卧几乎很难放得下衣柜，这在面积疯狂赠送的当下市场，算是硬伤了。

另外设计方面，入户的玄关设计也看不太懂……

总体感觉81平三居得房率93%听着震撼，但是实际样板间看完会觉得纳闷：这个得房率高体现在哪了呢？

97平三居南向三面宽，整体南向面宽近10米。主卧L型大转角飘窗、双明卫设计，并预留了独立家政间，但是阳台进深没有1.8了，整体得房率下来了。

其他大户型我不想说了，据说阳台进深81㎡这个最大，112㎡及126㎡户型阳台进深收缩至1.07米，属于较窄的“一步阳台”设计，赠送面积相对有限。

所以产品目前看未必有龙湖好，而且龙湖每栋楼都有挑空层，水吧咖啡厅休息区一应俱全，整体服务性还是不错的，龙湖去化六成了，网签均价5.6万元/㎡。

据说国誉星城的价格可能比龙湖便宜点，毕竟楼面价更低了。所以对这个位置满意的朋友可以两个都看看，挑挑户型，挑挑社区。

另外，

北四村这个位置距离朱辛庄也不远，我看有人把国誉星城和朱辛庄未来之境（目前去化28%，户型面积段97㎡至129㎡）对比。

朱辛庄因为配套成熟，临铁，昌南扛把子，占据好位置，天然不愁卖，所以这里的户型开发一定是大面积段的改善产品，目前网签均价61636.94，主力户型面积105㎡，108㎡三居。

对于北四村国誉星城，市场意向较多的是81㎡三居，但是据说此次开盘供应不算多，约50套，主力是97㎡三居和112㎡四居，分别约134套和176套。126㎡也是四居。跟朱辛庄比，户型产品更注重「功能性」一些。

另外，北四村最大的商业配套是往南不到两公里的超级合生汇，看着挺近，但是把路修好也很关键，这时候我就想起一句话“海淀没有地，昌平没有路”……

当前北四村这块交通略显尴尬：距昌平线生命科学园站约1.4公里，步行需二十分钟到半个小时左右。未来的希望寄托在规划中的地铁19号线北延线及支线的生命谷站，预计2027年建成，距项目西侧约500米。

产业方面，北四村所属的生命谷板块聚焦医药健康产业，聚集了600多家生物医药企业。而朱辛庄本身就有小米产业园、紫光数字经济科技园、中公教育总部等产业支撑。就这个产业容量对比，北四村稍微低点。

总之，两个板块都受益于海淀外溢需求，但朱辛庄配套更为成熟，北四村还属于潜力股。

定位看，北四村更刚需，朱辛庄无论是均价还是面积段都更改善，大家各取所需吧。

02 面粉价又双叒叕降了！

2025年的关键词一定有「背刺」。

除了产品迭代快，不断背刺“前辈”，价格也是一个比一个低。

昌平这两天转正了两宗地，一宗在东小口，一宗在北七家歇甲村。

歇甲村一直遛粉，这次终于来真的了，火速上架，“面粉价”咱没法比较，但是东小口2020年出过地，“面粉价”实实在在跌了。

当年限竞房奥海明月和奥森one的楼面价分别为3.74万/㎡和3.86万/㎡，这次出货，起始楼面价约3.4万/㎡。

虽然但是，你说土拍时候会给楼面价追平甚至赶超吗？

我觉得悬。因为这两宗地，要么有开发难度，要么背后是供应红海，都不是躺赚的时机。

北七家镇歇甲庄村这块地可以概括为“扩容了，但包袱也重了”。它从最初的两个纯住宅地块，扩容为包含居住、社区服务、教育、文化、体育等用地的综合体。好处是未来社区的配套可能会更完善，容积率也有所降低，提升了居住舒适度。但挑战在于，开发商需要承担大量配套设施的建设并无偿移交，这相当于增加了成本。

东小口镇贺村中滩村这块地的策略则是“化整为零”。原本一个巨无霸地块被拆分，此次预申请的是其中最小的一宗。也是相关部门考虑到在市场下行期，希望通过控制单次供应量来减轻市场压力，避免对当前在售项目造成过大冲击。

所以你能看到，阻力是很大的，房企疯狂叫价的可能性非常小。

10月，这两宗地的入市，加上今年昌平计划供应的其他地块（如生命科学园、昌平新城东区等），无疑会为市场带来大量新增房源。

有统计指出，昌平的新房供应量可能突破1万套。在当前月均去化数百套的市场环境下（之前卖的很火的观堂府二期最近网签速度也下降了），未来买方市场的特征将更加明显，产品和价格的“内卷”会进一步加剧。

03 最后昌平怎么买？

昌平有自己的产业，这个时候说昌平是“睡城”，肯定有人喷我落伍，但是，咱就是说，昌平的产业能不能支持昌平现在的住宅供应吧，答案大家心里有数。

所以，咱们看到昌平靠近海淀、朝阳产业圈的地方，承接力更强。这些地方需求更多，俗称“好卖”。而当有人有需求之后，配套完善程度也会更高更快。但是从官方文件来看，公共服务设施建设依旧被明确列为需要改进的领域。

教育方面，昌平南部目前主要依靠引进名校分校，如北京一零一中学昌平学校。但优质教育资源分布不均衡，新兴居住区的学校划片和质量仍有待检验。昌平区委工作会议也强调要“加强义务教育阶段入学信息采集工作的指导检查”和“抓好中小学学位供给”。

医疗资源相比教育更为缺乏一些。区域内有积水潭医院回龙观院区等三甲医院，但高端医疗资源整体不足，居民遇到重大疾病时仍需前往市区。

商业配套事改善最快的。朱辛庄板块有万达广场；北四村板块也紧邻超极合生汇商业体；奥森春晓周边5公里内有BHG北京华联回龙观购物中心、永旺国际商城等。46万㎡的北京超极合生汇落地生命科学园旁，将极大提升区域商业能级。

交通方面，昌平南主要依赖地铁昌平线、8号线和13号线。北四村板块距离生命科学园站约1.5公里，未来19号线北延线规划在此设生命谷站。朱辛庄板块则有13号线+8号线双地铁优势。

充分了解昌平配套情况后，还要留意到昌平买房的价格密码。

昌平楼市最活跃的成交区间集中在500-600万元总价段，这基本是市场共识。这一总价恰好在海淀外溢刚需家庭的购买力范围内。

以9月昌平新房公示均价5.27万元/平米计算，购买100平米住宅总价约527万元，正落在主力区间。这一总价在朱辛庄板块可能只能买到80-90平米户型，但在北四村、沙河等板块却能买到100平米以上的三居甚至四居。

800万是昌平楼市的一个重要分水岭。超过800万，购房者选择昌平的意愿明显降低，转而考虑海淀或朝阳的其他选项。例如，昌平奥森春晓均价6.3万元/平米，其131平米户型总价约825万，去化速度明显慢于小户型。

二手房市场同样表现出类似趋势。

综合以上情况，面对昌平未来不俗的供应，买房人完全可以静下心来好好挑选，2025年开始买房真的切忌“上头”，一看产品好，赠送多就想买大的朋友真的要好好想想自己的需求，比较北京刚需和普通改善市场几乎没啥稀缺性，回归居住属性才是未来的大势所趋。

最后，这两天大火的项目【运河玖院】，

开盘一周天网签411套，这速度已经赶超海淀功德寺当时的盛况了。

它位于北京城市副中心通州，直接面对大运河，有260米宽的河景，这在北京市非常稀缺。项目设计也挺特别，采用了“立体森屿”理念，有风雨连廊和架空层设计。

户型方面做得不错，得房率高，有些能达到88%-95%，还有创新性的270度弧形转角窗和奇偶错层阳台。周边配套正在完善中，有亚洲最大的TOD枢纽，文化设施像北京艺术中心这些也在附近。

一线河景+创新设计在通州市场上还是比较少见的，项目很火，尤其大户型，其实是有收藏属性的，想要更多了解的朋友可以加微信，一对一给你解答。