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今年北京楼市，通州杀疯了！

招商155轮抢下八里桥、中铁建215轮拿下梨园、中建玖合低调进驻副中心站……

再加上花溪云锦、云璟揽阅，2025年通州新房市场似乎注定血流成河！

但是实际情况是，虽然项目扎堆入市，但是开盘就爆了俩，去化和关注度都不小。

这概率没谁了。

今年的年度热盘，前有云璟揽阅开盘俩月去化近半，之后朝棠揽阅凭借样板间首开两日到访2000组+的数据霸榜，售楼处挤得水泄不通，不知道的以为2016年呢。

2025年似乎北京东边买不着新房的大半刚需/刚改目光都被通州吸引，

这里边，除了因为大家看到了北京重金砸下后，副中心焕然一新的城市界面和基础配置外，还有市场对今年供地位置的认可，以及产品策略的正确。

那么接下来面对即将/已经入市的新房，北京刚需/改善要怎么选择？

今天，我们就从板块、价格、产品三大维度，扒一下四大临地铁顶流——副中心站地块、花语璟云（梨园）、花溪云锦（土桥）、朝棠揽阅（八里桥），看看怎么选。

01 板块厮杀：光环背后也有软肋

没有完美选项，只有“哪块短板你最能忍”。

1. 副中心站地块（中建玖合）—— “画饼大师但真香预警”

这片地段没得挑：市政府1.5公里、运河一线景观、亚洲最大交通枢纽贴脸，摆明了是给“长线持有者”准备的。

但注意，周边现在还是工地开会，万象汇没开业，学校挂牌还没影。

适合谁？预算足（600万+起）、能扛5年寂寞等配套落地的人。自住急着结婚生娃的，慎入。

2. 花语璟云（中铁建梨园）—— “烟火气王者，但最终还是要看产品”

板块成熟度碾压其他三个：出地铁500米到家，一路麻辣烫、便利店，遛弯去梨园公园，娃上学有育才分校托底。

但开发商为了塞下洋房，把楼间距压到极限，园林基本是“草坪+小树苗”配置。买这里图的就是省心，别幻想高端改善的静谧感。

另外，隔壁招商云璟揽阅3月开盘价5.85万/㎡，但楼面价仅29075万/㎡；花语璟云楼面价35796万/㎡，贵出6721元/㎡，价差必须靠产品力填平。可以预见会比云璟揽阅5.85万的签约价格贵一点，具体看产品吧。

小道消息，项目样板间8月开放，若用“花语系”高配，价格可能还要更高。

3. 花溪云锦（金隅土桥）—— “均好型选手，但得耐得住寂寞”

配套啥都有点：华远商场解决日常，绿心公园遛娃，未来还有海昌海洋馆。户型更是通州卷王，108㎡做四居还带独立玄关。

但是现有商业档次低，高端消费得开车去万达可能要等2026年的湾里奥莱。

通州新盘的去化情况也很说明问题：

像这个盘，改善为主，户型面积偏大，项目开盘到上月底去化18%，网签66套。

当下市场对改善的要求已经比前几年苛刻很多了，不是只有产品就可以的，还要求产业相对位置，辐射范围强度、配套成熟度，甚至圈层。

这个项目怎么说呢，定位改善，但是附近又配套了安置房，踩到不少雷点，实难。

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4. 朝棠揽阅（招商八里桥）—— “朝阳通勤族的止痛药，但小心抗跌性”

这个项目最大卖点是便宜+离朝阳近：400万买三居，22号线开通后到国贸预计30分钟。河对岸万达商圈救急够用。

但是河北岸城市界面像城乡结合部，高压线+航线噪音实测明显。可能不会告诉你：两区交界处规划容易扯皮，升值可能跑输副中心核心区。

举个最近的例子，北京天誉，著名的分钟寺三兄弟之一，位于朝阳和丰台交界。最近出了套191平的四居室，报价1680万。而当初的开盘价是多少哪？2180万。足足缩水500万！

通州，运河商务区才是“心肝宝贝”，而朝阳三环的CBD尚有在建写字楼项目，塔链坡-青年路的建设优先级远高于八里桥，常营在朝阳眼里更加“靓仔”……

02、价格对决：低价≠性价比

400万级：朝棠揽阅69㎡三居

总价够低，客厅3.6米面宽比89㎡还敞亮。

但是北卧面宽仅2.15米，放张1.5米床就抵墙，未来生娃必换房。而且69平虽然十三居，但是这么小的面积，保证了功能性却也牺牲了空间宽敞感，未来真的有竞争力吗？

最后，所谓“河景”其实是通惠河排污渠，虽然说再处理了，但是这不都需要时间么。

所以当下非常适合单身或新组建家庭过度，如果对空间要求高的建议别凑合。

500万级：花语璟云94㎡洋房

这个项目270°飘窗+4.3米厅，得房率91%吊打高层。

但是整个楼盘洋房只16套！抢不到就只能买高层（得房率75%），实际套内和86㎡差不多。

600万级：花溪云锦108㎡四居

四叶草户型，三个卧室+客厅全朝南，还塞下独立家政间。

但板块能级不如副中心站，投资属性弱。自住爽，但别指望暴涨。

最后，目前看，副中心站地块适合能扛5年工地噪音、赌未来规划落地的人（中建央企算个保底）；花语璟云给天天跑国贸的懒人准备的——出地铁就是麻辣烫，成熟度通州无敌；花溪云锦108㎡四居户型封神，自住爽但配套得佛系等等；朝棠揽阅纯属穷刚需止痛药，400万买三居但准备好5年后置换（升值别想，河景也放平心态）。

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