五一假期刚过，一则消息震动北京楼市——

李嘉诚旗下御翠园项目折上折，以7折价格抛售，高层房源均价降至7万元/㎡，总价直降百万，别墅产品更是跌至2900万元起。

媒体纷纷猜测：“李超人”也不看好北京楼市了？

01 看不看好不重要，需求不振最致命

李超人促销旗下房产不是啥新鲜事，只不过这次不是东莞，而是正儿八经的一线城市了。作为商人，促销无非就是着急回本，或者不看好未来增长两个原因。

那这次是啥原因呢？报道也说了，即便降价，卖的也不太好，

那这样就很清楚了，现在看不看好已经不重要了，需求不振，加上他产品老化，不好卖才最致命。

不过大家也不用恐慌，感觉“大亨都割肉甩卖了巴拉巴拉”，因为人家即便打折，也有利润。

御翠园项目2001年拿地成本仅1750元/㎡，即便降价后售价仍为地价的40倍，李嘉诚通过“囤地慢开发”策略精准收割周期红利，本质还是高位套现。

所以，咱们普通人看到这个新闻，最应该关注的不是什么大亨不看好，而且当前需求依旧没起来。

数据显示，截至5月10日，北京二手房挂牌量突破16.1万套，4个月内新增1.7万套，日均新增4000余套，但日均成交仅214套。

即便降价10%（如海淀清河某房源1个月跌38万），买家仍持币观望，市场陷入“越降越不买”的僵局。

02、新政“药效不足”，降息难救预期

2024年以来，北京已出台26项松绑政策，包括降首付、降利率、取消普宅标准等，但市场反馈平淡。5月7日央行再推降准降息，公积金利率降至2.6%，LPR预计同步下调0.1%，但购房者反应冷淡。

5月前10天，新房日均网签仅81套，二手房日均254套，预计全月成交量环比下滑；

4月二手房网签15569套，环比下降19.05%，同比上涨但主要因去年同期基数低。

政策边际效应递减的核心在于预期缺失。

居民杠杆率已至高位（2023年北京家庭负债率超60%），收入增长放缓叠加房价下跌风险，使得“利息优惠”远不及“本金安全”重要。

一名购房者直言：“若房价继续跌，省下的利息还不够填亏损。”

当前宽松政策仅能激活“已准备入场”的刚需，但难以扭转整体观望情绪。

03、市场分化加剧：新房强撑vs二手房“血拼”

当前北京楼市呈现结构性分化：

新房“降价内卷”：一边，五一期间，朝阳御翠园、中建璞园等项目通过特价房、送装修等促销，但成交集中于少数高性价比房源；

另一边从案场来访情况来看，市场延续分化特征，北京朝阳、大兴、昌平等区域部分热点“好房子”项目来访客户较多，但其他区域推出较久的项目成交则显得较为平淡。

二手房在持续僵持和“以价换量”间来回切换：

4月份海淀清河永泰东里成交一套60平的两室一厅低楼层，成交价312万，折合单价5.2万每平。

同户型中楼层3月份成交价350万，折合单价5.8万每平。2024年8月同户型中楼层成交价355万，折合单价5.8万每平。

1个月时间，房价下降38万，跌幅10%。不难发现，3-4月份一改去年“930”新政后的稳定状态，又有继续下探的苗头。

但是新政之后，数据观察到，涨跌比有上涨的趋势，上一周的涨跌比的平均值超过了“20”这个阈值。

意味着又有一部分卖家开始坚持抗价了，市场或进入下一个僵局到降价的过程。

04、普通购房者破局指南：放弃抄底，回归居住本质

这个时候，作为预算千万一下的普通人，我个人认为，不能再想着“做时间的朋友”，考虑什么长期价值了，你当下如果考虑买房，最应该考虑的是未来5年的需求能否得到满足。

与其操心要不要提前规划二胎的房间，不如考虑当前的贷款是否罩得住，与其纠结「好房」未来增值速度，不如考虑下，你想买的这套房子入住后的生活和通勤你能否接受。

谁都看得出，以后一定是鼓励改善的。

分化最好的结局是，市场的归市场，保障的归保障，毕竟只有这样，才能在不伤害大家居住权益的同时，摆脱房地产“计划经济”的桎梏，真正实现市场经济，让市场良性转起来。那时候再看“增值”，同当下的定义或许还会有差别。

当然，如果您筹码足够，任何时候抢占核心资产都是无可厚非的，当我没说。

今天就分享这么多，如果你在考虑北京置业，如果你在犹豫不知道如何选择，扫码加小助理，一对一帮你捋顺需求，锁定最适合你的选择。PS，也许还能帮你省钱哦。