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哈喽大家好，我是血拼哥。

你是不是还在等配售型保障房？

共产房之后，官宣接棒保障房的无疑就是配售型和配租型保障房了，

但是北京的配售型保障房一直没有官方消息公布，不少刚需朋友也留言询问，

北京没有消息，但是这段时间，广州、杭州、深圳等城市密集出台的配售型保障房政策，

他们虽然有不同点，但是大体方向已经明确，且更残酷的是，这些地区的配售型保障房政策都指向一点：

薅保障房羊毛的时代彻底终结，保障房不仅不能增值，购买家庭甚至面临“赔钱”。

保障房与商品房之间的“鸿沟”将彻底不可逾越。

No.1 门槛严苛，套利空间归零

从广州、杭州等地的政策细节中，可以窥见未来保障房基本已经戴上了“紧箍咒”：

首先是产权流转“闭环化”，细化折旧费

广州、杭州明确保障房只能内部流转，受让人必须符合申购条件，政府优先回购，售价不得高于原价，甚至按原价折旧（广州每年扣1%，杭州扣2%）。

好家伙，买了配售型保障房，不用想着房子随行就市涨价了，每年还有折旧标准，妥妥住一年赔一年。

且配售型保障房不能转商，彻底和大红本无缘。

历史上的保障房，无论是两限房还是经适房，最后的结局都是转商，都还有希望，但是从当下开始，保障房没有转商的可能，通过保障房套利再无可能。

这样一来，又排除掉一大批想通过保障房，最后实现上车商品房，“曲线救国”的家庭。

其次，配售型保障房居住属性压倒一切。

广州规定装修费用自理，出租仅限直系亲属。

杭州规定取得不动产权证满 2 年后购买其他房产，需申请政府回购，回购价 = 原购价 ×（1 - 交付年数 ×2%+ 物价指数累计涨幅），装修不计入回购价。

不能抵押，不能出租，不能增值。

这样的房子几乎失去了任何房产金融属性。

保障房正在变成“居住专用券”，对于还有希望买商品房的人，这不是“福利”，而是“枷锁”。

最后，保障房成了真刚需的选择。

No.2 双轨制下的生存法则：要么挤进豪宅游戏，要么接受“居住刚需”

政策背后的逻辑很清晰：商品房归市场，保障房归计划。

这意味着：

豪宅与普通人无关：地王频出、豪宅单价冲上20万+/平，这些“资本游戏”只为塔尖人群设计。

普通二手房一定会分化，受到冲击。未来二手房的逻辑绝不是普涨，并不是同板块好房子涨4万，老房子就能跟着涨2万的逻辑了，供需决定价格，没人要最后的结局就是跌。

No.3 北京政策猜想：只会更严，不会更松

尽管北京配售型保障房细则尚未出台，但参考已有城市经验，可以预判：

户籍壁垒可能更高：非京籍需工作居住证+高级人才认定。

产权更封闭：可能延长禁售期（如5年以上），回购价折扣更大。

资源倾斜明显：重点片区（如副中心）优先配售给体制内或重点企业员工，普通人排队难度增加。

原则就是，不会再有套利空间。

所以，若你在北京有购房资格，请慎重考虑是否“浪费”在保障房上——一旦上车，可能永远与资产增值绝缘。

严苛的门槛会帮助真正的刚需排除掉不那么“刚”的竞争对手，没人套利了，保障房彻底归保障了，

这回彻底公平了……

真正需要房子的家庭被保障了，市场上的商品房涨跌再也不会威胁到民生，这就是这盘大棋的目的。

所以，对于普通人，放弃“保障房套利”幻想：保障房是消费，不是投资。若收入不稳，宁可租房也别轻易锁定流动性。

若有余力，尽快置换到主城区优质次新房，哪怕面积小、房龄老，也比保障房有流通性。

总结下，楼市双轨制不是“劫富济贫”，而是“分层固化”。

普通人若不能挤进商品房的赛道，就必须接受一个事实——房子将不再是资产，而是纯粹的生存成本。

时代变了，游戏的规则早已不同。

最后多说一句，当下这个市场，房价普遍回调，保障房的必要性大幅降低。

据数据统计，截止2024年底，北京二手房房价整体回调27%，这样的市场，其实已经没有必要奔保障房了，2024年以前个人产权但凡高于70%的共产房，价格都比现在房子贵。

手握50万首付的刚需在当下这个市场，挤进城区不容易，但是定居北京并不难，您觉得呢？

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