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今天开工了，祝大家开工大吉！今年能有个好“收成”。

早上还没开工到，就被群友转发的消息轰炸了：

其实每年这时候，市场上就开始各种揣测：小阳春到底会不会来？

没办法，房价这事牵扯的人太多。不管是有房想卖的，还是没房想买的，价格但凡有点风吹草动，都被盯得紧紧的。

而且年初各方消息都在发：哪些小区涨价了、哪哪个小区降价30%成交了、什么小阳春来了、小阳春假象……

唱多唱空的都有，但是还是提醒大家当心以偏概全的忽悠。

其实年前我就说过一个判断：当下的市场，会呈现结构性的、阶段性的价格筑底。

说白了，不是所有房子都跌到底了，也不是所有房子都要涨了，而是分化着、一步一步来。

01、年前已经有苗头了

如果你年前一直在看房，应该能感觉到一些变化。

先说最典型的——带学区的、当年算是品质新房的那些二手房。这些房子在前两年跌得挺狠，有的甚至跌回了2019年的水平。但从1月份开始，部分小区的价格已经往回拉了。

不算大涨，应该是超跌后的回涨。

一套房子涨个10万、20万，幅度不算夸张，但信号意义挺明显。

有个朋友年前在海淀看房，一套两居室，业主挂牌价比同小区最低那套高了15万。中介跟他说，这业主不急卖，年前谈不下来。结果过完小年，那套房子成交了——就是按业主的价。

为什么？因为同户型最低价那套卖掉了，剩下的房源里，这套反而是性价比高的了。

这就是我说的结构性筑底：便宜的房子被消化掉了，剩下的业主心态自然就稳了。

02、数据也不说谎

咱们看几个硬数据

先说成交量。北京二手房网签量，2025年12月是1.7万套，2026年1月是15082套。连续两个月站在1.5万套这个“荣枯线”以上，这在过去三年都不多见。

1月份还有春节因素影响，能稳住这个量，说明市场的底部购买力确实被激活了。

再说挂牌量。这个指标很关键——挂牌量降了，说明当下业主不着急卖了。

数据显示，北京二手房挂牌量最近两个月明显回落，近一个月减少了6000多套。

从市场最高点的16万套，到现在已经少了2万多套。

有中介跟我聊过，去年下半年很长一段时间是业主追着中介问“能不能帮我多推推”，现在是中介追着业主问“您那套还卖不卖”。业主心态变了，恐慌性抛售的那波又过去了。

价格方面也有变化。国家统计局的数据，1月北京二手住宅价格环比跌了0.2%，比去年12月0.7%的跌幅明显收窄。虽然还在跌，但下跌的劲儿小了。

冰山指数也显示，2月以来二手房价格逐步企稳，北京较底部已经反弹了0.3%。幅度不大，但趋势值得注意。

03、但别高兴太早

说了这么多积极的，也得说说另一面。

现在的市场热度，主要是刚需在撑。

数据显示，1月份北京二手房成交总价的中位数降到了280万，300万以下的房源成交占比高达55%。

说白了，现在是便宜房子在跑量。

以价换量，业主肯降价，刚需才上车。

真正改善型的、总价七八百万以上的房子，成交还是不温不火。为什么呢？因为改善群体最敏感，他们不看到市场真稳了，不会轻易出手。卖了手里的，还得加点钱买大的，万一买完继续跌，两头吃亏。

所以楼市要真正回暖，关键得看改善型需求什么时候启动。这帮人不动，市场就还是刚需撑着，撑不了多久。

04、 为什么会有“左右摇摆”的感觉

节前节后，大家对北京楼市是否回暖了左右摇摆，其实特别正常。

因为现在的市场本来就不是一竿子到底的行情。

有些板块、有些小区确实暖了——比如海淀的学区房，比如亦庄的次新，比如回龙观那些性价比高的刚需盘。这些地方的业主开始硬气了，砍价空间从20万缩到10万，甚至有的挂牌两天就涨价17万。

但更多的板块、更多的小区，还在阴跌。特别是那些远郊的、没产业没学区的大盘，业主还是得割肉才能成交。

所以你说市场回暖了吗？看你问的是哪个小区。

05、 接下来怎么看

小阳春会不会来？大概率会来。

一是季节性规律。每年3-4月本来就是成交旺季，加上今年春节晚，需求积压得更多。

二是政策还在托着。首付比例、房贷利率都处在历史低位，换房还能退税，这些实实在在降低了购房门槛。

但即使小阳春来了，也别指望普涨大涨。更可能的情况是：成交量上去，价格局部企稳，分化继续。

有学区、有产业、有品质的房子，价格会先稳住，甚至小幅回涨。没这仨的，还得熬着。

06、 最后说几句实在的

对卖房的业主来说，如果你手里的房子不是那种“三好生”（好地段、好产品、好学区），这波小阳春可能是比较好的出货窗口。别指望卖到最高点，差不多就得了。

对买房的刚需来说，现在确实是上车的好时机。首付低、利率低、选择多，看准了就可以出手。不用等最低点，没人能踩到最低点。只要房子能满足你的需求，价格你能接受，就行了。

对改善置换的人来说，这时候最纠结。我的建议是：算清楚账。如果卖掉手里的、买进心仪的，差价你能接受，月供你能扛住，那就换。别想着抄底，改善是为了住得更好，不是搞纯纯投资。

总之，2026年的北京楼市，大概率是震荡筑底、结构性回暖的一年。不会暴涨，也不会再大跌。最恐慌的阶段过去了，但狂欢还没来。

咱们就保持观察吧。3月底见分晓。