作者：董馨

2020年，保利地产（600048.SH）实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%；实现签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。

2020年保利地产剔除预收款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，“三道红线”指标均为绿档。

据中国投资协会和新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30报告”显示，2019年保利地产绿色建筑二星、三星面积为255万平方米，绿色建筑一星面积为400万平方米，位列第17名。

合作项目增长对冲毛利下滑影响

从盈利情况来看，2016-2020年保利地产的营业收入分别为1547.52亿元、1463.06亿元、1945.14亿元、2359.34亿元、2430.95亿元，整体呈上升趋势。归母净利润分别为124.22亿元、156.26亿元、189.04亿元、279.59亿元、289.48亿元，2020年公司归母净利润与2019年相比有所提升。

分行业来看，保利地产营业收入包括房地产销售业务和其他主营业务等。具体来看，2020年公司房地产销售业务营业收入为2263.76亿元，与2019年相比同比增长1.18%；毛利率为33.48%，与2019年相比同比下降1.9%。2020年公司其他主营业务营业收入为154.32亿元，与2019年相比同比增长36.49%；毛利率为14.33%，与2019年相比同比下降8.2%。

分地区来看，2020年保利地产华南片区、华东片区、西部片区、中部片区、华北片区、东北片区、海外片区的营业收入分别为810.39亿元、467.92亿元、423.45亿元、319.55亿元、267.05亿元、123.11亿元、6.61亿元。与2019年相比同比增减情况分别为0.33%、-9.44%、1.06%、9%、33.25%、12.24%、79.58%。2020年公司华南片区、华东片区、西部片区、中部片区、华北片区、东北片区、海外片区的毛利率分别为34.53%、20.28%、33.86%、35.53%、38.79%、35.09%、22.64%。与2019年相比同比增减情况分别为-4.92%、-10.73%、3.98%、-0.45%、-0.32%、8.91%、15.01%。

2016-2020年保利地产的营收增速分别为25.38%、-5.46%、32.66%、21.29%、3.04%；归母净利润增速分别为0.6%、25.8%、20.92%、47.9%、3.54%，2020年公司营收增速和归母净利润增速均较2019年有所放缓。

2020年，保利地产的营业成本为1639.51亿元，与2019年的1534.5亿元相比有所提升，同比增加6.84%，主要是由于结转规模扩大，相应结转成本增加所致。其中，房地产销售成本为1505.96亿元，与2019年相比同比增长4.16%；其他主营业务成本为132.2亿元，与2019年相比同比增长50.93%。

与此同时，2020年保利地产的毛利率为32.59%，与2019年相比同比下降2.38%，主要是由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

2020年，保利地产销售费用由2019年的66.81亿元同比增长2.93%至68.77亿元，主要是由销售规模增加所致。管理费用由2019年的42.33亿元同比增长1.94%至43.15亿元，主要是由公司管理规模扩大，管理支出增加所致。财务费用由2019年的25.82亿元同比增长22.39%至31.6亿元，主要是由费用化利息支出增加所致。研发费用由2019年的5625.87万元同比增长2140.49%至12.6亿元，主要是由研发支出归集方式变化所致。

2020年公司净利率为16.47%，与2019年相比同比增长0.56%，主营是由于随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益61.41亿元，同比大幅增长65.91%。同时，2020年公司税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响所致。

坚持深耕“中心城市+城市群”

保利地产坚持“中心城市+城市群”深耕战略，经过近30年的发展和积累，形成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的布局体系，资源储备丰富且质地优良。

2020年，保利地产实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%，自4月份起连续8个月单月销售额创历史新高，市场占有率提升至2.9%；签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。

2020年，公司一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%。分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达52%，较去年提升6个百分点。2020年公司在16个城市排名市场排名前列，39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15个，较2019年增加2个，合计销售贡献超2700亿元。其中广州、佛山合计销售规模超820亿元，成都超200亿元，上海、杭州、南京、北京等超100亿元，核心区域及城市深耕效果显著。

2020年，保利地产拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。公司坚持深耕“中心城市+城市群”，资源结构不断优化，全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至每平方米7388元。

2020年，保利地产不随众，不盲从，积极捕捉市场窗口，公司拓展溢价率仅为13%，低于行业平均溢价率水平。尤其在下半年土地市场趋于理性时，公司集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全年总投入的65%，为经营发展提供资源保障。

2020年公司实现新开工面积4630万平方米，竣工面积3986万平方米，截至2020年年末，公司拥有在手资源17096万平方米，其中38个核心城市占比65%；其中待开发面积7747万平方米，可满足公司2-3年的开发需求。

面对调控力度增大、资金面承压、行业发展模式变化等潜在风险，保利地产将坚持“中心城市+城市群”深耕战略，做好区域市场研判工作，把握结构性机会，发挥公司在产品、品牌等方面的专业优势，继续巩固行业地位。

“三道红线”指标均为绿档

从短期偿债能力来看，2016-2020年保利地产的流动比率分比为1.74、1.78、1.72、1.56、1.51，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降。2016-2020年保利地产的速动比率分比为0.53、0.57、0.66、0.59、0.53，2020年公司速动比率与2019年同期相比有所下降。

从长期偿债能力来看，2016-2020年保利地产的资产负债率分别为74.76%、77.28%、77.97%、77.79%、78.69%，2020年公司资产负债率较2019年有所上升。

此外，2020年保利地产剔除预收款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，“三道红线”指标均为绿档。

2020年，房地产行业融资监管趋严，房企资金面承压。为此，保利地产不断强化现金管理能力，抢抓现金回笼，提升销售质量。2020年公司累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。

2020年，公司新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.6%，以低成本储备长期发展资金。

截至2020年年底，公司有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低0.18%，继续保持业内先进优势。持续优化的资产负债结构，使得公司抗风险能力不断提升。

未来，保利地产将坚持以现金流管理为核心，提升项目开发效率，抢抓销售与资金回收，加快释放存量资金，拓展多元融资渠道，持续优化资产负债结构，确保各项指标符合监管要求，保持“绿档”房企优势。

从营运能力来看，2016-2020年保利地产的存货周转率分别为0.37、0.27、0.29、0.29、0.25，2020年公司存货周转率与2019年相比有所下降，且低于房地产开发行业存货周转率平均值0.3。流动资产周转率分别为0.38、0.27、0.28、0.28、0.23，2020年公司流动资产周转率与2019年相比有所下降。总资产周转率分别为0.36、0.25、0.25、0.25、0.21，2020年公司总资产周转率与2019年相比有所下降，与房地产开发行业总资产周转率平均值0.21持平。

两翼业务规模持续扩大

作为一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，保利地产经过近30年的稳健发展，积极顺应房地产行业新阶段、新特点，不断丰富战略内涵，精准地提出“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为翼”的发展战略。公司在坚持房地产开发主业的同时，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向以地产相关多元业态为扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心等生态中，为用户提供全方位的综合服务，形成了地产相关多元化的业务能力和产业布局。

不动产投资开发是保利地产坚定的主业方向，2020年，公司实现营业总收入2432.08亿元，其中房地产开发收入达2263.76亿元，占比达93.08%。

公司聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域，通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等多元化拓展方式，持续优化资源储备，保持良好的可持续发展能力。

两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块，2020年公司两翼业务市场化收入达154.32亿元，两翼业务商业模式逐步成熟，市场化运作能力持续提升。

2020年，保利物业业务规模再上新台阶，发展质量不断提升。截至2020年年底，公司在管面积达到3.80亿平方米，合同面积达到5.67亿平方米，合同管理项目1948个。2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长35%。

此外，保利商业行业影响力不断提升，2020年新签约购物中心20个。截至2020年年底，已开业的大型购物中心共26个，开业面积178万平方米，分布于广州、上海、武汉等14个城市。

保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系，2020年新签约项目10个。截至2020年底，已开业酒店共18个，客房数4517间。

公司的销售代理平台也持续加强市场化拓展，2020年公司销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，市场竞争力持续提升。不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾1400亿元。

未来，保利地产将积极关注房地产行业集中度提升带来的发展机会，做大开发业务规模，提升资源储备质量；同时坚持“一主两翼”的发展战略，加大对两翼产业的培育力度，把握产业链上下游拓展机会，推进多元化业务发展，形成新的业务增长极。

积极推进绿色建筑发展，坚持绿色运营

据中国投资协会和新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30报告”显示，2019年保利地产绿色建筑二星、三星面积为255万平方米，绿色建筑一星面积为400万平方米，位列第17名。

根据标准排名监测自全国各地住建部门的数据显示，2020年保利地产获得绿色建筑二星级设计标识的项目是海门和园(1~3#、5~13#、15~18#楼)、临港芦潮港社区C0204地块项目、嘉定区江桥镇北社区K2-01地块1~16号楼、保利C+国际博览中心项目、无锡吴樾花园幼儿园（16号楼）、无锡吴樾花园（1-15、17号楼）、徐州保利万科时代之光三期1～16＃楼（2018-5号地块）、徐州保利万科时代之光二期1～23＃楼（铜山区2018-6号地块）、苏州张家港珑樾花园1～17号楼、苏州张家港熙悦花园3～25号楼、苏州张家港锦庐1～4、8、21号楼、广州中航城花园住宅楼及地下室（自编号17#~32#、P-1、P-2）、合锦保利嘉苑（办公楼）、肇庆保利商务中心一期、江门新会骏凯豪庭二期住宅（23~33座）及地下室C区项目、保利阳光城小学、雅灏花园一期、保利华南总部大厦、南沙区黄阁镇蕉门岛北侧地块（2016NJY-8）项目幼儿园工程、珠海时代天韵花园1~5号楼、保利碧桂园海棠花园、鱼珠国际木材市场商业改造单元一南地块AP0518023（G1～G12#楼、地下室）、办公（自编号3#~7#办公）、住宅楼（1-12号楼）及地下室[保利花园]、保利香槟花园（22#幼儿园）项目、保利小新塘融资区I4地块（自编1#2#3#8#9#）项目、保利C+商业中心项目1#2#办公楼、张家口保利花苑一期、二期、三期、四期、五期建设项目（1～21号楼）、武汉国际博览中心片区E4、E5地块项目（6~10号楼），绿色建筑认证面积为372.98万平方米。

获得绿色建筑三星级和运行标识的项目是大冲商务中心A、B座、杭政储出[2017]19号住宅（配套公建）、商业用房及配套幼儿园项目（1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#楼住宅），绿色建筑认证面积为22.08万平方米。

此外，针对保利地产在中国投资协会创新投融资专业委员会、标准排名联合调研的中国房地产业绿色健康智慧发展情况汇总表中，自行填报的2020年已通过绿色建筑设计标识评价或预认证的二星级绿色建筑面积为385.13万平方米，三星级绿色建筑面积为54.63万平方米，与标准排名从住建部门监测的二星级绿色建筑面积372.98万平方米，三星级绿色建筑面积22.08万平方米存在出入的问题，标准排名已向保利地产发出调研函询问具体原因，但截至发稿前未得到公司回复。

在积极推进绿色建筑发展的同时，保利地产也始终坚持绿色运营的宗旨，加强能耗、排放物管理，不断打造更加绿色、洁净的社区。

排放物管理方面，保利地产始终重视低碳减排，遵守国家规定，响应国家倡议，在达成《“十三五”控制温室气体排放工作方案》要求的同时，密切关注国家2030前碳达峰，2060前碳中和目标的实践动向，意在有效控制自身运营过程中产生的碳排放，实现低碳运营。此外，公司贯彻落实《大气污染防治法》、《水污染防治法》等国家法规，执行《筹备期环境管理规定》等内部制度，通过明确排放物处理流程并加强排放设备改造，确保排放物达到外排标准，严格杜绝偷排等现象。

能源管理方面，保利地产坚持以节能提效为目的的能源管理思路，在商业项目应用方面制定《能源管理办法》、《分体式空调管理指引》、《公共照明管理规程》等内部指引，关注各类生产运营中的能源消耗数据，定期监测各公司持有和运营项目的电耗、油耗等产生的能源费用，同时大力推广清洁能源和可再生能源在日常运营中的使用，从源头进行高效的能源管理。

水资源管理方面，保利地产注重运营全流程节约用水和水资源的回收利用，提升水资源利用效率。例如，公司旗下保利物业在多个区域创建并申报节水型社区，其中江苏公司组织南京保利堂悦、南京保利西江月、南京罗兰春天、南京紫荆公馆及广州公司组织广州中环广场、广州心语花园、保利麓苑大厦共七个典型项目，通过明确日常用水管理职责成功打造“节水型”社区。同时，通过建设雨水回收系统、使用节水型设施设备、逐步推行园林绿化自动喷灌、采用UPVC埋地喷灌、张贴节水标识于用水场所等措施提高水资源利用效率。

废弃物管理方面，保利地产严格遵照《固体废弃物污染环境防治法》、《国家危险废弃物名录》、《关于在全国地级及以上城市全面开展生活垃圾分类工作的通知》等规章文件，通过制定《垃圾外运规范》、《垃圾房管理规范》等内部制度细化垃圾分类管理办法，对固体废弃物开展无害化、减量化、资源化处置。

其中，无害化处置是指针对营运过程中产生的有害废弃物如建筑涂料、硒鼓等，公司会严格遵循项目所在地的相关规定，与供货商或有资质的第三方机构合作，委托其进行无害化处理或回收。减量化处置是指公司对办公等环节产生的废弃物加强管理，通过垃圾分类、单独处置易腐垃圾等方式推动集散式垃圾管理模式，尽可能减少终端需要送往填埋场、焚烧厂集中处理的废弃物总量。资源化处置是指针对可循环利用的材料，如废钢筋、废旧板材，公司积极回收，再加工制造成各种规格的钢材、人造木材；同时在多数社区及项目设立专门回收站点，收集废旧纸张、塑料、金属、玻璃等可回收垃圾，并循环利用绿化垃圾，进行园林施肥，促进废物再利用。

“绿水青山就是金山银山”，将绿色可持续发展理念融入到公司战略和运营的每一个角落，保利地产责无旁贷。