来源： 21世纪经济报道

作者： 李莎

“本来我的租房合同是到明年4月底，结果8月14日中午，房东来电话说他家亲戚生病了来看病需要用房，承诺给一个月房租作为违约金，让我们尽量在8月27-28日腾出房子。”9月1日，刚刚搬进新家的王亚（化名）告诉21世纪经济报道记者。

尽管对此感到不适，但王亚还是开始在论坛上寻找在租房源，先后看了四套房东直租房源，选定了其中一套两居室。王亚终于赶着8月28日的最后期限搬进了新家。

9月1日起，《北京市住房租赁条例》（后简称“《条例》”）正式实施，“王亚”们的租房生活将变得更加规范，租房权益有望获得更多保障。

北京市住建委明确，《条例》是全国排名前列规范“住房租赁”、排名前列规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，北京也是排名前列将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。

更好保护租客基本权益

知名长租公寓爆雷，房东收不到租金强行让租客搬离房屋，租客无房可住也无法退回租金，部分租客还深陷租金贷；租房遇到“甲醛房”，房东或中介机构拒不承认房屋不具备入住条件，拒绝赔偿；退租遇到不良二房东或房东，不合理扣减押金……

在近几年租房相关新闻中，如是种种租赁乱象不时走进公众视野，引发广泛关注。

在住房租赁的双方或三方关系中，租客一般处于相对弱势地位。北京住建委指出，从多年来的管理实践来看，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。

对此，《条例》从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。

一是明确规定出租住房应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求等。

二是明确出租方的合同登记备案、出租登记以及安全管理等责任义务，并规定出租方不得采取停止供水、供电或采取暴力、威胁等方式强行解除合同、收房。

三是出租方应当出示身份证件、房屋权属证明，告知房屋装修情况并配合实地看房等。

四是通过租赁合同网签备案信息共享为租客办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务提供便利，租客无需提交纸质合同。

五是建立多元纠纷化解机制。

与机构房源或由房屋经纪机构管理的房源相比，个人和二房东房源分布分散，而且相当一部分房源未经备案，由双方私下交易，租客权益难有保障。

贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，为更好地对房东和二房东房源进行备案管理，除了提高租客进行租赁合同登记备案积极性外，《条例》提供了至少另外两种解决方案。

一是将个人二房东纳入到监管范围内，根据《北京市住房租赁条例》，转租住房超过规定数量的应当办理营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，并明确了严格的法律责任，如没收违法所得、较高五十万元以下罚款。

二是多种方式让备案更便捷，全市将建立住房租赁管理服务平台，出租人和承租人完成住房租赁合同在线签约后，自动提交登记备案，同时还可通过住建官网查询各区的线下备案场所，以及可办理合同备案的房地产经纪企业线下门店。

此外，为更好激励租客备案，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进告诉21世纪经济报道记者，未来或逐步加大保障租客享受基本公共服务的权利，而享受基本公共服务的前提是，承租人需要提供租赁合同备案编号。由此，承租人进行租赁合同备案的动力将增加。

政府可干预租金上涨

王亚上次找房还是两年前，据其回忆，当时其在天通苑附近了解的三居室的月租金是5800元左右，提前退租的惠新西街附近的两居室的价格低于市场价，5500元/月。

再次找房，王亚明显感受到房租上涨。其于8月21日集中看房，房源都离工作地点不远，一套一居改两居的房源报价是6400元/月，其余两个一居室的月租金分别是5500元和6300元。最后确定的房源的月租金报价6400元，最后以6000元的价格签订合同。

“这次再找房的时候其实看的是我单位附近的房子，稍微装修好一点的正规两居的月租金感觉都在7000元左右了。”王亚感慨。

北京市租金水平居全国各城市前列。根据中指50城住宅租赁价格指数数据，8月北京住宅平均租金为91.4元/平方米/月，居50城首位，租金收入比超30%。租房难、租房贵是北京住房租赁市场的突出问题。

诸葛找房数据研究中心统计发现，8月全国大中城市租金由升转跌，与之相对，北京8月租金环比微长0.05%，同比上涨9.01%。

为更好进行租金管理，《条例》明确，北京市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。

如何将租金管理落到实处？黄卉认为随着北京全市住房租赁管理服务平台的建立，住房租赁合同备案率的提升，北京住房租赁信息基础将会逐步完善，成为租金管理的数据基础。

另外，黄卉指出，根据住房租赁企业主体登记的要求，北京各类住房租赁企业将纳入到监管范围内，也将有利于后续的租金管理工作。

徐跃进表示，《条例》的正式施行，有望推动北京住房租赁市场进一步规范，有力保障出租方和租客的合法权益，营造良好的租房环境。另外，结合保障性租赁住房的大规模发展，市场规范和保障支持两方面同时发力，将有利于推动住房租赁市场有序健康发展，助力“租购并举”住房制度的加快建立。

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