哈喽大家好，我是血拼哥！

2024年，轰轰烈烈的“去库存”开始了，北京并没有独善其身。

其实北京新房“不好卖”已经不是啥新闻了，

从去年下半年开始，北京新房市场就进入严重的分化阶段，除了昌平南+大兴西红门等当红板块外，其他板块纷纷陷入“去化难”的困境。

为了去化，各项目纷纷想方设法自救，我们看到最近的新盘设计越来越注重品质和实用性，各种高配装修让人眼前一亮再亮！

其中最明显的改变就是得房率肉眼可见的“卷”高了。

得房率高了相当于变相降价了，这个实惠购房人还是买账的。

去年，顺义新房成交约6800套住宅，史上第一次，去化量站到北京各大行政区的首位。

在顺义区ZF的默许下，顺义新房的竞争变得特别激烈！

那么，顺义新房产品适合哪些群体呢？刚需现在入场是时候吗？

接下来，血拼哥会整理一下顺义三个板块的优劣势，及近两年去化情况，希望能帮你缕清思路，给买房决策提供参考。

01/

降价抢跑的仁和

顺义区的仁和板块坐落于新城中心，是顺义创新产业集群示范区的重要组成部分，也是近些年顺义刚需产品聚集地。

这个区域地理位置优越，毗邻首都国际机场范围，同时距离北京城区也非常近。从望京开车到仁和镇只需30到40分钟，对于在东部工作的购房者来说，这无疑是非常友好的选择。

从地理位置上看，仁和板块距离北京城区更近，规划以工业产业园为主。

仁和板块位于顺义新城范围内，处于顺义创新创业发展轴和宜业发展轴的交汇处。

这一位置使得仁和板块不仅承担着承接中心城区适宜功能疏解的任务，还肩负着疏解非首都功能的双重责任。

板块建设现代化、生态型、配套完善的城市组团。

在发展定位上，仁和板块着重发展商业服务、智能制造、新材料、航空航天等领域。

板块内涵盖了以北京现代为中心的汽车产业带、燕京啤酒、北京航空产业园、高顺云港科技园等重要产业项目。

仁和板块以其低总价和丰富的产业资源，吸引了一大批无法在后沙峪板块找到合适房源的刚需购房者。

就交通配套而言，仁和板块北地铁站有15号线顺义站，但直线距离也约为5公里左右，不临铁。

尽管如此，根据十四五规划，顺义区域将有望新增15号线东延、R4线、城际铁路联络线和机场捷运等交通线路，同时完善市郊铁路通密线，这些都将为顺义的交通出行提供更多便利，也将对仁和板块产生积极影响。

仁和板块也受限于商业配套落后的问题。与发展较为成熟的后沙峪相比，仁和板块的优势相对较小。

此外，目前该区域的配套设施还有待进一步完善，包括地铁、医院和商业配套等公共资源不足，这一状况影响了居住环境的整体品质。

总的来说，仁和工业园区的扎堆确实让该区域的整体居住氛围不尽如人意，商业配套也相对较少。

然而，未来随着轨道交通的改善，该板块的价值有望再上一层。

再加上天然的区位优势，仁和可以紧抱朝阳大腿，对于那些在东边、望京工作，但预算又达不到朝阳的刚需购房者来说，是一个相当合适的选择。

基于这样的置业思路，面对如今变化的市场，仁和新房的策略也变化了，今年以来，仁和新房纷纷“降价”推出特价房。

两年前，顺义仁和板块的路劲御和府均价4万左右，接近90%的得房率。再加上地铁线r4，当时大家预期一旦通车，仁和板块的新房能够涨到4.5万/平。

但是2023年，低楼层的特价房，单价已经来到3万/平，且贷款利率还比两年前低了20%目前总价200多万就能拿下。

两年不到的时间，降幅接近百万……

而这个楼盘，也只是顺义新项目的一个缩影。

此外，后沙峪的建发观云135平四居，给出了700万的价格；和光瑞府小户型的单价调整到了5万……

如今，仁和板块新房已经不多，刚需集中关注星誉Beijing。

02/

得房率超过100%-后沙峪

后沙峪位于顺义区西南部，介于望京和首都机场之间，紧邻机场北线高速公路，被规划为一流的国际商务宜居区，主要面向高端改善人群，拥有完善的配套设施。

该区域自身配套设施齐备，毗邻主城区，依托便利的交通条件，居民可以轻松享受到主城区的各种便利设施。

后沙峪地作为顺义区发展较早的地区，引入了中粮·祥云小镇等别墅项目，因此被誉为“中央别墅区”。其优越的环境、商业氛围、配套设施以及别墅规划，使得后沙峪在顺义区中脱颖而出。

6万左右的新房，8万左右的别墅，后沙峪的价格也是顺义遥遥领先的存在。

后沙峪作为北京著名的别墅区，聚集了富人区的一部分，各类资源围绕着这些人的生活圈而布局。最引人瞩目的是该区域的教育资源。学校几乎隔一段距离就有一所，而且都是备受瞩目的名校，如国际名鼎石、顺义国际学校ISB、海嘉、青苗国际双语、以及北京四中（顺义分校）、北师大附中（顺义分校）等。

此外，高尔夫球场、马术俱乐部随处可见。除了低容积率的住宅区，后沙峪还拥有温榆河绿色走廊和罗马湖等自然景观，为这一地区增添了不少魅力。

尽管如此，后沙峪在医疗方面仍有不足。目前，该区仅有空港医院和北京方舟皮肤医院，但即将建成的北京友谊医院顺义园区（三甲）将填补这一医疗上的缺陷。

目前，我们有四个新房项目可供考虑，它们都拥有80%以上的得房率，感兴趣的朋友可以看看。

粗略总结一下，

中海湖光玖里和建发观云在产品力上面应该属于一档，主打低密洋房，不过湖光玖里1.2，比建发观云1.8更低。

观云产品主打大面宽，短进深，所有户型均有南向超大挑檐。高标准精装，加上赠送防火挑檐带来的超高得房率，中式园林景观，楼盘更显高端。

但建发观云相比湖光玖里，周围城市界面要差一些。

和光瑞府是四个楼盘里面位置最好的，紧临祥云小镇，南侧1公里就是新国展，距离地铁较近。但项目开发较早，那会儿还不批防火挑檐，因而没有阳台。

项目当下已进入现房销售阶段，即买即住。楼盘体量较大，分东西区，虽说也是精装交付，但是交付标准一般。基本都需要重新装修。单论产品力相比湖光玖里和观云，属实要差一些。

璟上兰园相比以上三个楼盘，主打一个性价比，105平米南北通透三居，总价500万出头就能买入，地铁步行距离1.4公里，刚需群体还是可以考虑的。

星宸和煦户型图最近曝光，面积段不小，赠送很猛，得房率高，产品卷的很不错，位置就在和光瑞府南侧，距离地铁1.2公里左右，相对来说性价比最高，等一个有竞争力的开盘价吧。

当下的顺义高端市场，被朝阳挤压了，因此真正有一千多万购买预算的买房人，都会去朝阳，所以如今的后沙峪内卷愈演愈烈了。

03/

“转型”的马坡

马坡给大部分买房人的印象应该就是顺义政府新办公地，以及顺义刚需类型新房扎堆地。

也许你想不到，在过去的二十多年里，凭借着潮白河畔得天独厚的生态环境，牛栏山附小附中、北京最大的中医医院、金宝天阶、鲲熙汇、鲁能美丽汇等生活配套设施，以及北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、北京国际高尔夫俱乐部、乔波滑雪场等高端娱乐设施，马坡吸引了一大批北京的富裕阶层在此安家落户。

附近的首都国际机场，也使得这里成为了北京最贴近国际化生活的区域之一。

然而，随着顺义新城区的规划与发展，2019年，顺义区政府迁入，将马坡重新定位为顺义新城的“核心中心”。

在顺义，马坡已经成为一个集政府、产业、生态和教育资源优势于一身的核心地区。

特别是马坡金融城，作为顺义区打造的“一区一城一园”计划的重要组成部分之一，其地位尤为突出。

这里有民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、君康人寿等金融机构总部入驻。

然而，马坡板块也因规划问题在市场上引起了很大的争议。

尽管其定位高度明确，作为顺义区新城的政务和公共服务中心，重点发展产业金融、新一代信息技术和智能装备，但受限于地铁缺失，使得该区域的交通成为了一大硬伤。

目前，马坡的通勤主要依靠公路交通，距离15号线顺义站直线距离近4.6公里。到达国贸需要近2小时车程，到望京约50分钟，到首都机场约34分钟。

总体而言，马坡板块在短期内由于交通限制，价格在这一波行情里最惨。索性去年马坡供地少，23年以前入市项目所剩房源不多，关注的朋友，可以查查和锦华宸、顺义臻珑府。

今年新入市的两个新项目都是改善产品。

保利·颐璟和煦位于顺义新城中央公园区域，是该区唯一的住宅项目。

附近还有首都师范大学附属顺义实验小学向阳分校。

保利·颐璟和煦的建筑面积约为120-170平方米，拥有三至四居精装大宅，采用超高比例的大窗设计、最大16.2米的四面无边界宽度（170平方米户型）、LDK一体化宽厅和奢华的套房布局。

璞瑅润府位置在顺义主城区，距离石门地铁站大约1.2公里，坐地铁9站就能到望京。

项目容积率仅1.8的情况下打造建面约105-188㎡的全能观景作品，全部是6到11层的洋房。105平的房子，南向面宽约10米，总价大约430万。136平的四居，南向面宽有12.1米总价大约580万左右。最大的188平的户型，整体的长度有30米，对开的大门，三面采光的落地窗，非常奢阔的空间，总价大约940万左右，188平的四居可以说是除了落地窗，就是赠送面积，露台进深2米5，有70平米那么大， “跑道阳台”入市，让北京改善户型耳目一新。

这个地儿周边配套也非常完善，3公里左右有顺义区医院，周边有卧龙公园，还有卧龙悦购时代广场等商业，还有顺义本地人特别认可的红菜坊。

顺义不管是低总价上车还是高端置业均有的选：要低总价上车盘有仁和、有马坡；中端上车+刚改、改善置换仁和、后沙峪、新国展均可以满足；中端别墅置业有后沙峪、赵全营、高丽营；核心别墅圈还有中央别墅区。

最后，京房今年疯狂内卷，你还想了解哪个区域？哪些项目？评论区见！