由于北京市政府正式挂牌，通州较近 “火”了。很多媒体都大篇幅报道过，帮主这里不再赘言，只简单谈两点自己的感受：

1、市政府挂牌通州的意义远非看上去那么简单。首先，它意味着之前我们口中所谓的“北京远郊区”已经正式成为新北京的中心了，从此以后首都是首都，北京是北京。

其次，北京市政府挂牌通州，意味着通州开始从价值承诺期进入到价值兑现期。之前规划的所有教育、医疗等资源都会加紧落实。东西城之所以牛，不就是这些资源一点点堆积出来的？

2、通州市场正式启动了。从2016年—2018年三年之间，通州市场只供应了4宗共有产权房地块，整整三年没有商品住宅地块供应。但是近一段时间，通州一反常态挂牌6宗住宅地块，其中包括三宗限竞房地块。这不仅仅意味着断供三年的通州解禁了，还意味着通州的市场热度也要起来了。

Part1

不过值得注意的是，通州的地域面积有906平方公里，而真正的城市副中心只占其中155平方公里。范围北至潞苑北大街、南至京哈高速、西至通朝行政区域边界线，东至潮白河。包括了梨园、潞城、运河核心区、永顺及张家界一部分区域。这155平方公里才是将来较有价值的区域。

首先，这155平方公里的副中心，规划了130万的常住人口，人口密度达到0.84万/平方公里。而这，还单单只是常住人口，如果再算上流动人口，那么基数不敢想象。这个密度是今天上海浦东的2倍，是整个深圳的1.4倍。这样的密度一旦形成，通州副中心区域的房价基本就会一览众山小。

其次，这155平方公里内的教育及医疗资源分布密集。155平方公里内规划学校达到246所，其中现有学校113所，新增学校规模达到了133所。而且这新增的学校大部分来自于东西城的名校。包括皇城根小学、史家小学、北京二中、北京五中等，这个密度以及质量即便是与东西城相比也不遑多让。

除了学校，这155平方公里的土地上还有八家三级甲医院，分别是儿研所、北大医院、新华医院、潞河医院、安贞医院、东直门医院、中西医结合医院、北京市妇产医院等。

较后，也是很多人关心的一点，就是轨道交通。目前，副中心的轨道交通线网密度是0.15公里/平方公里，而根据规划，到2035年通州城市副中心轨道交通将会增加到180公里，轨道交通线网密度要达到1.1—1.2公里/平方公里，这是现状的8倍。这和东西城的轨道交通规划也是一致的。

目前区域内在建的地铁有7号线东延及八通线南延。到2027年，将建成6号线东延（潞城-八各庄），18号线东段（永安里-师姑庄），21号线（怀柔科学城-良乡），D1线一期（北马庄-甘棠）和D4线（宋庄-台湖）。

Part2

目前，这155平方公里内包含四大板块，分别是通州运河核心区、梨园、潞城以及永顺。这几个区域中，潞城、梨园没有新房在售，还可以考虑的只有运河核心区及永顺板块。

运河核心区

这是区域内的核心，也是较有价值的地段。这里将会发展成为北京的第四个核心商务圈，与国贸CBD、金融街及中关村并列，成为北京市租金较高的商务区之一。

区域内主要是50年产权的商务型公寓，户型多为两居到三居，在售的有复地中心，均价6万/㎡；合景中心均价65000元/㎡。70年产权住宅项目只有一个，就是珠江阙，项目主推户型为153-177㎡三居，另外还有300㎡平层和600㎡合院在售，预计本月底开盘。价格还未确定，但是应该不会超过8万/㎡。

永顺板块

永顺在副中心的西北部，这里目前没有相对清晰的规划及定位，相对比较边缘化。目前区域内在售的新房项目有两个，一个是新地国际家园，项目坐落于商通大道与榆东一街交叉口，主打户型为100平米2居室及140平米三居室，价格60000-67000元/㎡。一个是珠江悦公馆，目前还有少量尾盘在售，户型138-220㎡。

总体而言，北京城市副中心目前有巨量投资及高收入人群持续了流入，但是供应严重不足。房价过去一两年没有快速上涨，主要是因为有严厉的调控。在北京买房，如果你既要求雪坡足够长，又要求发展速度快，那恐怕只有通州了。

较后，附这五个项目的一些基本信息：

复地中心

地址：通州运河核心区

价格：60000元/㎡

户型：80—140㎡

物业类型：50年产权商务型公寓

交通：北侧紧邻通州区较为繁华的主干道之—新华大街，东侧为滨河中路紧邻京杭大运河，南侧距离地铁6号线北运河西站仅约600米。

配套：商场目前有万达商场、星光商场、人民商场等；未来区域内还有新光天地等商业项目；学校有北京二中通州分校、潞河中学、通州区东关小学、北京小学通州分校；医院方面北京京通医院、解放军263医院、北京通州潞河医院、东直门附属医院（中医医院）、通州妇幼保健院等。

合景中心

地址：通州滨河中路

价格：65000元/㎡

户型：77—114㎡两到三居

物业类型：50年产权商务型公寓

交通：地铁6号线北运河西站B口500米

配套：商场有万达广场、京通罗斯福商场、华联商场、家乐福超市、乐天玛特超市等；医院方面有潞河医院、京通医院、通州中医院；学校方面有北京小学、实验二小、史家小学、首师大附中、潞河中学、北京二中等；另外，内部配套约3万平高端商业以及配有约2000㎡多功能会所，会所内有游泳馆、健身房、儿童活动区。

户型

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珠江阙

地址：京杭大运河与通胡大街交汇东北角，运河文化广场公园东侧

价格：待定

户型：153㎡、177㎡、181㎡、333-364㎡以及600㎡四合院

物业类型：70年产权住宅

交通：6号线通运门站

配套：项目有五大公园：运河文化广场公园、运河奥体公园、月亮河公园、生态绿岛、西海子公园；

六大购物中心——珠江国际金融中心、远洋新光、运河ONE商业、光大中心艺术商场、运河国际商务中心、通州三塔商业；学校有金宝国际幼儿园、Think first双语幼儿园、北京小学、北京二中；医院有安贞医院、新华友谊医院、潞河医院。

约181㎡ 三室两厅两卫户型

珠江悦公馆

地址：通州永顺镇潞苑东路西侧

价格：27000元/平方米

户型：138-220㎡

物业类型：70年产权住宅

交通：公交有 667、589、552路；地铁有6号线、八通线；公路有京通快速路、东六环、京哈高速。

配套：学校有哈佛双语幼儿园、龙旺庄学校、中加学校、北京工业大学通州分校；医院有友谊新华医院、永顺医院、解放军263医院；商场有世纪联华、物美超市、家乐兴超市、京客隆超市；小区内部还配建10万㎡商业综合体，并有社区卫生服务站、幼儿园、双首层商业连廊、邮局、储蓄所等配套，满足日常生活所需；休闲有运河文化公园、森林公园、西海子公园、大运河水梦园。

新地国际家园

地址：通州商通大道与榆东一街交叉口东北角

户型：约100平米2居室及140平米三居

价格：60000-67000元/㎡

物业类型：70年产权住宅

交通：公路有京通快速、朝阳北路、潞苑北大街；公交有 583路、通3路、通1路、924路、郊89路；轨道交通上主要是地铁6号线。

配套：周边学校有北京物资学院、北京工业大学通州分校、北京中加学校、潞河中学、通州区兴顺试验学校、迪帆国际幼儿园等；医院有解放军第263医院、北京市社区卫生服务、通州儿童医院、通州区新华医院等。

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