哈喽大家好，我是血拼哥！

9月北京新房数据出炉。

令人震惊的是，2022年，北京新房的平均成交价再创新高，同比去年上涨11%，

如果按90平算，今年的购房成本平均比去年多出53万多！

然而另一方面，新房成交套数却创下近三年新低。

总结一句话，买房的人少了，房价涨了。

那么问题来了，房价都在涨吗？

乍一看，可能会被数据吓坏，但实际情况是，

成交结构变化对数据影响巨大。

今年以来改善以及豪宅买家异常活跃。

今年，成交均价8万以上的项目有67个，占所有新房总成交的36%。其中三个项目成交破百亿。

套均总价超过1500万的房子，卖的比刚需房快。

所以乍一看均价上来了，其实是严重的分化与割裂的结果，不少普通新房已经开始下调价格跑量了。

对于刚需，只能说，还是尽量多供应一些老百姓买得起的性价比新房吧。

好消息是，北京的第四批次集中供地年底前应该会如约而至。

目前率先挂出了5宗地，分别是朝阳、通州、房山、亦庄、延庆。暂时还没有看到共有产权房的消息，不过宗地应该没有全部挂出，还有希望。

那么这5宗地有没有性价比高的呢？

确实有，其中三宗临铁、近地铁，配套还不错。

我帮大家做了整理，另外，指导价也帮大家找到了。

看完指导价只想说，城里越来越……跪……了。

本次预申请地块一共5宗居住用地，接下来我们详细展开说！

01/

少有一宗城区住宅

朝阳平房乡-45地块

朝阳平房乡-45地块位于朝阳北路东五环外，项目距离地铁六号线黄渠站约270米，是名副其实的临铁盘！

该宗地土地面积18681.224平，建控规模46703.06平，容积率2.5，限高60米，绿地率为30%。应该是小高层没跑了。

该地块的用地性质、用地规模、地上建筑规模、绿化、控制高度等详见下表:

再来看下周边配套，还是非常不错的。

首先是交通方面，临近6号线黄渠站，将会给通勤的刚需们带来非常大的便捷性。此外，一站地铁到达龙湖常营天街，两站到达朝阳大悦城，满足日常商业购物需求。

黄渠公园位于地块西侧300米处，北侧三公里范围内还有大量的公园，京城梨园、石各庄公园等，为居民提供日常生态休闲场所，感受自然风光。

最后，看下地块规划以及项目周边在售产品。

项目北侧是平房乡黄渠新村四期安置房项目（PF-40地块与PF-41地块），西侧是规划的教育用地，教育配套将逐渐完善起来。地块价格可以参考，项目东侧是保利开发的和锦薇棠，价格在6.6万/㎡。次新的价格稍高8-10万/平左右。

总的来看，该地块开发成熟，地铁商业等配套齐全，业态大概为20层以内的高层建筑，希望朝阳吸取前人经验，做刚需轻改善的面积段，提高下产品性价比，应该会比较好卖！

朝阳目前缺这种配套好且临铁的项目，在售的崔各庄连地铁都没有，商业配套也不够完善，所以这个块地还是非常有挖掘潜力的！

02/

通州永顺镇6007地块

通州永顺镇6007地块位于朝阳北路五里桥公园东侧，北京物资学院东侧，西侧是再往西就是著名的北漂聚集地，中弘北京像素。距最近的地铁6号线物资学院路站700米。

项目用地面积24837.2平方米，地上建筑规模49674.4平方米，容积率2.0，建筑高度36米。

再来来看下项目的配套方面，也是很不错的。

该项目也是临铁盘，步行大概700米，就能抵达最近的地铁6号线物资学院路站，坐2站地铁，就能到通州副中心。项目周边有成熟的商业配套，常营龙湖天街和华联，向西坐两站地铁就能到，非常方便。

西侧还有一个五里桥公园，是个不错的娱乐休闲场所。值得提的是，地块周边的城市界面是真不错，没有老破小棚户区等不利因素，生活体验感更佳。

关于周边的在售项目和价格方面，没有什么次新小区可以对比，老项目一般价格在4.5万左右，所以也是非常适合刚需的。

通州永顺6007地块属于城市副中心商务服务区，距离运河CBD仅2.5km，该板块已经多年没有新增供地，这次还是非常值得期待的！

03/

房山长阳镇0002

房山长阳镇0002地块位于房山长阳京良桥东侧，距离房山线篱笆房站直线约1.7公里，项目不算地铁盘。

项目用地面积28575平方米，地上建筑规模80010平方米，其中包含幼儿园用地6211平米，建筑面积4969平米的12班幼儿园。建筑高度60米，容积率2.8，绿地率30%。

该地块算得上是潜力板块，周边的配套也在不断完善。

块地离地铁比较远，超过2公里。但是，生态和商业配套都很完善，周边有华冠购物中心、首创奥特莱斯、长阳公园等，无论是购物还是休闲娱乐都不是问题。地块不仅自带教育用地，而且距离首都师范大学附属中学实验学校2公里左右，不知道有没有可能被覆盖，这个要以教委通知为准了。

地块折合住宅初始楼面价2.22万/平米，地块南侧是九洲溪雅苑小区，均价约3万每平。

总的来说，项目交通配套有些硬伤，但是产品应该走刚需路线，刚需们可以根据需要酌情考虑！

04/

亦庄新城0510街区0032地块

亦庄新城0510街区0032地块位于在售台湖新盘桂语听澜的南侧，是这个组团体量较大的一宗居住用地。

0032地块用地规模43400平方米，地上建筑规模86800平方米，地块体量很大，容积率2.0，控高45米，绿地率30%。

再来看一下地块周边配套。地块并不临铁，距离嘉会湖站约1.3公里，距离不算近，但是如果是区域内的住户，可以选择开车去亦庄核心区，也是很方便的。

亦庄的土地条件和城市界面很好，没有城中村老破小。此外，次渠和嘉会湖为核心的周边地区也在逐步开发，未来的相关配套也将逐渐完善起来。

较大的优势还是单价低。地块起拍价287000万，初始楼面价3.3万/平米。在售新盘桂语听澜位于地块北侧，指导价5.8万，实际网签均价约5.6万左右。项目周边可售的二手小区比较少，东惠家园均价约3.7万每平。

05/

延庆0011地块

延庆0011地块，位于延庆香水苑公园东侧。

地块用地规模25011.056平方米，地上建筑规模65571.308平方米，控高45米，局部60米，绿化率30%，容积率2.5。

周边的可交易的二手小区比较少，均价约2.3万每平。