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一块地未拍完，另一片……已上膛。

今日，通州梨园镇FZX-0303-6007地块火了一把。

土拍落锤，中铁建以7亿7552万拿下，溢价率高达约22%，远超八里桥，楼面价来到3.58万/平，高出云璟揽阅将近7千/平。未来售价推测6万+/平；

价格上，梨园这把，摇起来了

27日，通州再挂出总价74.91亿元的8地块“巨无霸”组团，规划建面26万㎡，直接瞄准副中心站枢纽。

问题来了：通州土地供应突然“开闸”，是房企抄底信号，还是房价踩踏前兆？

副中心核心区，这是要爆仓了吗？

No.1 6007地块——通州热度抬头

招商蛇口凭借6007地块隔壁招商云璟揽阅90.43%的去化率，一战荣光，证明了通州刚改的购买力，

要知道云璟揽阅是在「好房子」标准出台前的产品，但是项目还是多做了很多，成了梨园第一个『好房』。

如今紧邻云璟揽阅，梨园再出一宗地，市场自然而然的想到了招商。

巧的是，一个月前，招商蛇口和中铁建地产，先后公开了对北京通州区梨园镇FZX-0303-6007地块的招标计划。

这么做风险其实有点大，就像在黑夜的森林里突然开一枪，爆料自己的位置（意图）很容易让有心人抬你一手。

通州八里桥0401-6044 、6049地块，招商蛇口以27.082亿元总价成交，溢价16.28%。这个高溢价，在通州十分罕见。

但这俩家还是较上劲，也预示了这场土拍的热度。

28日，线上报价4次，现场4加房企角逐。

就在所有人觉得是招商囊中物的时候，中铁建截胡了。

6007地块虽在通州地界，却是一块炙手可热之地。

首先，6007地块容积率1.7，创12年新低，限高45米，楼间距可达40米，对比通州在售项目普遍2.5+容积率，堪称“降维打击”。

更致命的是，地块紧邻地铁梨园站420米，1公里内覆盖贵友大厦、育才学校，二手房挂价已破6万/㎡。通州本地家庭对这片应该是非常认可的。

中铁建最终成交楼面价3.58万/㎡，未来售价或冲6万+/㎡。

得，梨园面粉又贵了。这回云璟揽阅业主嘴都要笑歪了。

话说，中铁建这次为啥这么「玩命」？

公开信息显示，

2024年3月末，中铁建地产合并口径资产负债率为80.37%，一年内到期的非流动有息负债金额为 211.99亿元，有息债务总额共计 984.85亿元。

2024年 1-9 月，它的合并口径经营性现金流量净额为-23.7亿元，前一年同期的数字为37.4亿元。

在中铁建地产体系里，中铁房地产集团北方有限公司存在感很低，

有推测认为，若再失守北京，恐彻底退出核心战场。

这边土拍热闹，但通州2024年新房库存去化周期已达18个月，高价地入市可能引发“有价无市”困局。

No.2 74亿巨无霸背后的阳谋

副中心8地块组团紧邻副中心交通枢纽，地下直通6号线、M101线等5条轨道，上盖规划商业、酒店集群，目标直指“站城一体化”。对比6007地块的“小而美”，这才是通州未来十年的价值锚点。

虽然1.38万㎡家园中心需配建社区卫生站、养老院等设施，建成后无偿移交政府。房企既要承担代建成本，又失去可售面积，利润空间被压缩。

但是据悉，此前中建玖和已经接触过这宗地，未来谋划「造城」的可能很大。

副中心从蓝图到宜居的兑现又进一步了呀。

不过值得注意的是，通州供应启动的同时，库存也在高企。

加上4月已成交的八里桥地块，通州单月供地超100亿，未来3年潜在供应量达5000套。而2024年通州新房月均去化仅200套，库存压力陡增。

当土地供应狂欢遇上需求疲软，房企和购房者终有一方要流血。

6007地块的落槌声尚未消散，74亿巨无霸已悄然登场。

购房人，你准备好了吗？