7月8日下午，北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（征求意见稿，以下简称：《通知》），面向社会公开征求意见。

长期以来，在商品房销售过程中，个别开发企业不规范、不合理的宣传推广手段，如过度装饰样板间、过分美化楼盘展示、利用不实宣传吸引客户等。在实际交付时，购房人产生了“货不对版”、“严重减配”感觉，群众意见较大。

针对商品房销售中存在的实际问题，《通知》提出四大要求：规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、及压实开发企业主体责任。

样板房需“三一致”，确保“所见即所得”

在新房销售中，开发商为了吸引更多的购房人，通常会推出一些样板房供顾客参考，这些样板间通常经过“精心打造”，让购房人不禁“怦然心动”，从而为此买单。

但在实际交付时，新房可能会“大变脸”，面对明显“货不对板”的房子，才恍悟上当受骗。

多年来，“阴阳”样板间一直是购房人心中之痛，在今年《焦点会客厅》3·15特别节目中，搜狐焦点特别发布了拼房帝房产曝光征集调研结果。，数据显示，购房者最关注的房产维权问题之一即为虚假宣传，其中尤为常见、典型的就是样板房夸大效果，实际货不对板。

此次征求意见稿中，明确提出“三一致”和“一不得”：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致；不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

需要注意的是，开发商可自主提高实际装修装饰标准，并按实际标准在预售方案中列明，但不得低于出让合同、挂牌文件中的约定标准。

为保证新规的实际实施与监管，《通知》特别明确：样板间必须保留至项目交付三个月后。

除对大众熟悉的交付样板做出规定要求外，《通知》还特别提到工艺样板区，要求开发商向购房人展示施工工艺，包括水电管线如何安装、卫生间的闭水施工工艺等。

新规正式实施后，开发商“房子一卖完，样板间连夜拆”、“拆无对证”等常见手段，再无钻空投机的机会。购房人在购买新房过程中，可以根据样板间实际情况，客观、理性地做出置业选择和判断。

严打虚假宣传，保障“所听即所得”

在商品房买卖纠纷中，虚假宣传可以说是最常见的情况。为了吸引购房者，许多开发商会把楼盘吹的“天花乱坠”，园林绿化、周边配套、学区划片、精装标准、房源存量、面积赠送等等都可能存在夸大。而对项目不利因素则闭口不提，售楼处的项目不利因素公示也往往隐藏在边缘角落，生怕购房人多看一眼。

“宁愿相信世上有鬼，也不能信销售的嘴”，这是很多购房人的心里话。

征求意见稿明确，开发商在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应与现状保持一致，不得展示未建设内容。

与此同时，除了《商品房预售许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》等按此前规定需在销售现场显著位置公示的证件、资料外，征求意见稿特别增加了三项公示内容，以方便购房人更全面地了解所购楼盘的真实情况。

一是项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况；二是经审图机构审查合格的分层平面图和立面图；三是配建公租房情况。

特别值得一提的是，通过分层平面图和立面图，购房人可以掌握采光通风井、设备平台分布等详细情况，常见的以赠送阳台为名“偷面积”的行为也更容易被发现。

同时，《通知》还提出了对销售人员的“四严禁”：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

根据规定，在签订《商品房销售合同》时，销售人员应将配建公租房情况、不利因素等明确告知购房人，由购房人进行书面确认。若销售人员未将不利因素告知购房人并由购房人进行书面确认的，市、区住建主管部门将责令开发企业限期整改，整改期间暂停项目网签。

严禁渲染紧张氛围促销，热销项目摇号需公证

征求意见稿对热销项目的销售首次提出公证摇号的要求。根据规定，如项目出现登记意向客户超过批准销售房源三倍的热销情况，开发商应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。

针对诸如“手慢无”的销售话术，征求意见稿提出“四严禁”：严禁销售人员虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。若涉嫌虚假宣传和宣传周边未建设的公共服务设施、渲染紧张氛围促销的，一经查实，将责令限期整改并移送市场监管部门。

另外，参考上海、杭州等城市经验，《通知》中提出，在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况，对购房人提出的意见或建议，企业应维修整改并反馈购房人。鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。